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深圳之所以能夠向香港學習“土地財政”模式，是因為大陸的土地制度和香港的土地制度在某些方面具有相似性：

香港土地制度是以英國土地制度為模式建立起來的。英國土地法規(guī)定：土地歸皇室(國家)所有”。自香港割讓給英國之后，香港的土地（包括港島和）就屬于英國皇家所有，是英皇的財產(chǎn)。而英皇不賣地，只批租。土地出租的權(quán)利就由港英政府行使，所以香港的所有土地，都稱之為官地。除了一座教堂被授予了永久產(chǎn)權(quán)，其余全是租借，沒有任何人有私有產(chǎn)權(quán)。這保證了大部分土地增值收益能夠收歸政府用于基礎(chǔ)建設(shè)。

而在大陸，城市實行土地國有制，城市土地歸全民所有。得益于區(qū)位優(yōu)勢和土地公共建設(shè)所產(chǎn)生的增值收益也應該歸全民所有，并且用于公共建設(shè)，實現(xiàn)取之于公，用之于公。

不同的是，全部土地歸港英政府，只是港島和九龍的殖民地體制遺產(chǎn)，新界⁵等地區(qū)的土地并不包含在內(nèi)。至1997年6月28日止，新界仍屬于租借地。1972年，為了主導農(nóng)地的轉(zhuǎn)用開發(fā)，港英政府面向新界土著居民實施“丁屋”制度。這些居民的后代男丁（即使移民國外也可以申請）只需成年即可無償獲得面積最多為700平方英尺(65.03 平方米)的土地，獲得高三層，總高度不超過25英尺(7.62米)，總面積不超過2100平方英尺(約為195平方米)，低容積率的住宅（香港人均住宅面積僅約15平方米）”⁶。在本村土地被分完之后，政府必須在本村以外找土地提供給原住民建丁屋。丁屋權(quán)被批準五年后，村民的住宅和土地就可以自由流轉(zhuǎn)，屬于私人財產(chǎn)。這一政策在1997年香港回歸后被繼承下來。

這意味著土地財政模式不能在香港新界低成本的復制。一方面，土地利用需要滿足原住民的丁屋需求，根據(jù)新界鄉(xiāng)議局⁷的估計，擁有申建丁屋權(quán)利的男性原居民有24萬；一方面，在新界土地征用的成本也要高得多，因為一大部分土地增值收益要歸土地所有者。

香港居民樓。圖自：視覺中國

丁屋政策是新界原住民與港英殖民政府之間就土地所屬權(quán)、使用權(quán)及相關(guān)法律、政策所產(chǎn)生的一系列矛盾的產(chǎn)物，也是新界原住民通過與港英政府抗爭所爭取到的權(quán)益，其歷史意義不可否認。但是時至今日，這一制度與已然回歸中國的香港的現(xiàn)代化發(fā)展之間疏離感越來越強。

在香港這樣一個現(xiàn)代化的大都市中，新界這一地區(qū)保留了原來的具有封建性質(zhì)的宗族所有制（大量的祖地存在，1986年，新界橫臺村祖地占到六成以上）。大部分土地是私人財產(chǎn)。

因此，在香港，除了有地產(chǎn)大亨這類食利者以外，還有大量的原住民同樣是食利者⁸。土地增值收益就難以做到“取之于公，用之于公”了。這將大大限制香港的發(fā)展。

相比于香港，深圳在改革開放后早年間并沒有出現(xiàn)類似問題。一個重要的原因是大陸農(nóng)村土地制度經(jīng)歷了土地改革和土地集體化運動。農(nóng)村土地既不歸宗族所有，也不歸一般私人所有，而是歸村委集體所有。

土地集體所有制是如何助力于深圳發(fā)展和騰飛的呢？主要體現(xiàn)在兩個方面：

一方面，在征地過程中，因為征地不用和一家一戶打交道，而是和集體打交道，所以征地成本較低。而且大量的征地補償歸集體，用于村莊的“五通一平”等基礎(chǔ)建設(shè)。這也可以達到改善村莊的投資環(huán)境，從而發(fā)展招商引資的效果。

另一方面，深圳所在的珠三角地區(qū)為了吸引企業(yè)來村里面投資，發(fā)展鄉(xiāng)村工業(yè)化，實行了集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，即：集體將分給農(nóng)民土地承包權(quán)重新收回，整理土地，并利用征地補償款進行基礎(chǔ)建設(shè)，然后將30年到50年的使用權(quán)以一定的價格流轉(zhuǎn)給企業(yè)。之后，村集體將提取的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益一部分用于新的基礎(chǔ)建設(shè)，一部分用于改善農(nóng)民公共福利。

我們知道，深圳城郊農(nóng)村的土地升值是因為其靠近香港，靠近深圳基礎(chǔ)設(shè)施較好的地方。農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)所獲得的收益很大程度上要歸因于深圳的區(qū)位優(yōu)勢及這一區(qū)位的基礎(chǔ)建設(shè)。正是因為農(nóng)村土地歸集體所有，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益才能夠重新投入到新一輪的、更大規(guī)模的基礎(chǔ)建設(shè)中，用于改善村莊及其周邊地區(qū)的投資環(huán)境，這一類土地增值收益才能夠?qū)崿F(xiàn)“取之于公，用之于公”，村莊及其周邊地區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)才能夠越來越好。在此基礎(chǔ)上，在深圳生產(chǎn)生活的本地村民、農(nóng)民工等外來群體才能夠獲得更好的生存和發(fā)展條件。

如果大量土地增值收益私有化，深圳市在城市投入中的部分土地增值收益就會進入少數(shù)占據(jù)較好區(qū)位的城郊農(nóng)民手中，那么也就意味著深圳在經(jīng)濟發(fā)展還沒有起飛的時候，就要像香港一樣養(yǎng)一批“天天不用工作，就有的食”的食利者。如此，深圳的奇跡就不一定會發(fā)生了。

我國實行土地公有制，農(nóng)村土地集體所有制和城市土地國有制是其兩種實現(xiàn)形式。這是我國大陸土地制度的優(yōu)勢所在，是深圳和香港土地制度不同的根本所在，也是深圳能夠?qū)崿F(xiàn)騰飛的優(yōu)勢所在。

深圳土地改革在哪些方面突破了土地的社會主義內(nèi)涵？

可惜的是，在深圳土地制度不斷變革的進程中，其社會主義內(nèi)涵被不斷突破。深圳在某些方面和香港越來越像了。