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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）萬(wàn)科半年報(bào)超出預(yù)期，因?yàn)闆](méi)有人預(yù)測(cè)到半年前還在公開(kāi)做檢討的萬(wàn)科，能在市場(chǎng)下行期絕地反擊。

8月30日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司發(fā)布了2022年半年度報(bào)告。報(bào)告顯示，上半年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2069.2億元，同比增長(zhǎng)23.8%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)122.2億元，同比增長(zhǎng)10.6%；扣非凈利潤(rùn)為117.2億元，同比增長(zhǎng)9.26%。

從數(shù)據(jù)本身來(lái)看，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的漲幅并不大，但對(duì)比數(shù)據(jù)為2021年上半年，彼時(shí)業(yè)內(nèi)雖認(rèn)識(shí)到規(guī)模擴(kuò)張的難度，但并未受到重創(chuàng)，且有不少企業(yè)的銷(xiāo)售規(guī)模創(chuàng)下了歷史同期新高。此外，2022年上半年房企置身于暴雷風(fēng)暴持續(xù)、購(gòu)房預(yù)期下調(diào)的大環(huán)境下，正面增長(zhǎng)實(shí)屬不易。

回到當(dāng)下，與同段位的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手橫向?qū)Ρ?，萬(wàn)科是業(yè)內(nèi)唯一一個(gè)營(yíng)收超2000億元房企，其次為營(yíng)收1623.63億元的碧桂園，曾經(jīng)的“利潤(rùn)王”中海排在第三，營(yíng)收僅1037.89億元。這也是業(yè)內(nèi)唯三營(yíng)收過(guò)億的房企。

當(dāng)年因放棄規(guī)模論而被嘲笑掉出老大位置的萬(wàn)科又殺了回來(lái)。

相信“相信的力量”

在年中業(yè)績(jī)發(fā)布的第二天，萬(wàn)科如期召開(kāi)了2022年中期業(yè)績(jī)推介會(huì)，集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮、總裁祝九勝、執(zhí)行副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華、執(zhí)行副總裁劉肖、董事會(huì)秘書(shū)朱旭出席會(huì)議。

可能是因?yàn)闃I(yè)內(nèi)將焦點(diǎn)集中于萬(wàn)科業(yè)績(jī)，反而忽視了以往“慣例”缺席年中業(yè)績(jī)會(huì)的郁亮出席在業(yè)績(jī)會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)，不僅沒(méi)有繼續(xù)“管理紅利時(shí)代”、“活下去”、“節(jié)衣縮食，籌備過(guò)冬”等消極名言，還一反往日常態(tài)給市場(chǎng)打了次雞血：“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中有升”。

反映在數(shù)據(jù)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-6 月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積 6.89 億平方米，同比下降 22.2%；銷(xiāo)售金額 6.61 萬(wàn)億元，同比下降 28.9%。其中，前5月商品房銷(xiāo)售額同比下降31.5%，相較之下6月降幅有所收窄。

受市場(chǎng)環(huán)境影響，2022年上半年，萬(wàn)科集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1290.7萬(wàn)平方米，同比下降41.1%；銷(xiāo)售金額2152.9億元，同比下降39.3%。但從單月走勢(shì)來(lái)看，6月萬(wàn)科銷(xiāo)售降幅為30.22%，較上半年整體有所收窄。

不過(guò)，萬(wàn)科降幅在進(jìn)入7月后增加至34.63%。對(duì)此，郁亮坦言，7、8月和6月之間的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)確實(shí)出現(xiàn)了比較明顯的落差，“一方面，6月的快速大幅回升，包含疫情回補(bǔ)、季節(jié)性等短期因素的影響，后續(xù)本身就會(huì)有所回落；另一方面，7月以來(lái)，出現(xiàn)了‘停貸’事件等等新問(wèn)題，一些出險(xiǎn)企業(yè)無(wú)法完成交樓，對(duì)消費(fèi)者買(mǎi)房的信心造成了一定影響。”

但在郁亮看來(lái)，這并不會(huì)影響市場(chǎng)正常的供需關(guān)系。以存量住房舉例，按自然更新速度，存量住房每年要淘汰10至11億平方米，其中一、二線(xiàn)城市要淘汰3億平方米。而按照當(dāng)前新開(kāi)工的降幅，新建住宅還達(dá)不到自然更新所需要的水平。

“若考慮到居住水平的改善、人口聚集等因素，當(dāng)前的存量住房市場(chǎng)肯定是偏低的，且不會(huì)一直維持在這個(gè)水平。”你可能不相信光，但郁亮相信“居民追求美好生活、改善居住條件的力量?！?

由于預(yù)期向好，祝九勝相信萬(wàn)科下半年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)會(huì)比上半年的業(yè)績(jī)更好?！笆紫?，相信下半年市場(chǎng)會(huì)整體回升；其次，公司會(huì)調(diào)整銷(xiāo)售激勵(lì)政策；第三，目前公司在整合自身銷(xiāo)售力量；第四，會(huì)加強(qiáng)公司銷(xiāo)售能力的提升和培訓(xùn)?！?

“只要有好產(chǎn)品、好服務(wù)，哪怕短期市場(chǎng)環(huán)境有壓力，也一定能熬過(guò)去?！庇袅帘硎?，上半年已取得了一定成績(jī)，能不能繼續(xù)走下去，取決于背后的能力有沒(méi)有提升，肌肉有沒(méi)有長(zhǎng)起來(lái)。

手握現(xiàn)金1379.08億

“萬(wàn)科在規(guī)模和債務(wù)方面一直比較克制，所以經(jīng)營(yíng)層面有一定的安全邊際?！庇袅两榻B，自去年以來(lái)，萬(wàn)科提早做好應(yīng)對(duì)工作，銷(xiāo)售回款效率一直保持在比較高的水平，債務(wù)結(jié)構(gòu)、成本等方面都有進(jìn)一步的優(yōu)化和提升。

報(bào)告顯示，截至2022年6月30日止，萬(wàn)科資產(chǎn)總額為18792.02億元，較上年度末下降3.07%；負(fù)債總額為14874.9億元，較上年度末下降3.78%；歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為2342.35億元，較上年度末下降0.73%。

三項(xiàng)負(fù)債指標(biāo)方面，截至2022年6月30日止，萬(wàn)科資產(chǎn)負(fù)債率為79.16%，較上年度末下降0.58個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%；凈負(fù)債率為35.5%；持有貨幣資金1410.7億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和626.4億元。

作為業(yè)內(nèi)為數(shù)不多成功融資的房企，萬(wàn)科通過(guò)借新還舊減少融資成本，截至報(bào)告期末的存量融資綜合融資成本為4.08%，較上年末進(jìn)一步降低。

不止是融資，萬(wàn)科也試圖減少其他費(fèi)用。期內(nèi)，萬(wàn)科管理費(fèi)用為48.04億元，較2021年同期的49.12億元減少1.08億元；財(cái)務(wù)費(fèi)用為2.24億元，較2021年同期的17.47億元減少15.23億元。

“以武漢泊寓舉例，讓負(fù)責(zé)項(xiàng)目的店長(zhǎng)和管家通過(guò)小紅書(shū)、抖音、咸魚(yú)等平臺(tái)直接接觸到C端用戶(hù)?！弊＞艅俦硎?，自年初起爭(zhēng)取萬(wàn)科就不依賴(lài)第三方營(yíng)銷(xiāo)，而是爭(zhēng)取用更少的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，給客戶(hù)提供更高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品。

得益于上述相關(guān)數(shù)據(jù)的優(yōu)化，盡管上半年市場(chǎng)波動(dòng)超出了所有人的預(yù)期，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流仍然實(shí)現(xiàn)了凈流入，甚至比去年同期表現(xiàn)更好。數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為82.88億元，同比增長(zhǎng)22.21%；凈資產(chǎn)收益率為5.22%，較去年同期上升0.24個(gè)百分點(diǎn)。

受經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流入影響，截至2022年6月底，萬(wàn)科在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物1379.08億元，是業(yè)內(nèi)手握現(xiàn)金最多的房企。第二和第三的位置則和營(yíng)業(yè)收入排名對(duì)調(diào)，中海手握1253.21億元排名第二，碧桂園手握1234.83億元排名第三。

事實(shí)證明，風(fēng)水雖是輪流轉(zhuǎn)，但老大哥還是老大哥。

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