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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）隨著深圳、杭州、蘇州、南京等幾個熱點城市土拍收官，第三批集中供地已經(jīng)進展過半。

值得一提的是，受到房地產(chǎn)市場整體遇冷，以及第二批集中供地前車之鑒影響，本輪集中供地各地政策大都明顯變得寬松了許多，但結果依舊不如人意。

除了極少數(shù)熱門地塊之外，將近半數(shù)地塊流派或以底價成交，且民營房企即便如碧桂園、融創(chuàng)等一向“不差錢”的頭部企業(yè)參與度都大幅下降，地方國企及大型央企成為本輪土地市場最大贏家。

各地普遍“適度松綁”

以11月25日剛剛結束土拍的深圳為例。

公開資料顯示，深圳第三批集中供應的11宗宅地全部成功出讓，最終吸金368億元。

最為引發(fā)市場關注的是，作為全國房地產(chǎn)行業(yè)最熱門城市，此輪土拍僅吸引了20余家房企參與，其中大部分房企總部位于深圳，央國企占大多數(shù)。并且，競得企業(yè)均為深圳本土。

具體而言，深圳地鐵作為本土國資企業(yè)，一口氣拿出178.51億元，以底價收獲5宗地塊，賺了個盆滿缽滿。

其中最貴的兩宗地塊南山招商街道K1030016、龍崗園山街道G01063-0264地塊明確要求須為具有國有（不含港澳臺地區(qū)）地鐵線路建設、運營、管理和上蓋物業(yè)獨立開發(fā)經(jīng)驗的中華人民共和國境內(nèi)注冊法人企業(yè)，幾乎是為深鐵量身打造。

除深鐵之外，另外一家國企深業(yè)集團同樣斬獲2宗土地，深物業(yè)與深港科創(chuàng)兩家本土國企亦各競得1宗地。

相比之下，民企方面，僅有鴻榮源以底價摘得下寶安中心區(qū)地塊，星河搖中龍崗寶龍地塊。

相較于第二批土地集中供應，本次土拍基本延續(xù)了上一輪的方法繼續(xù)沿用“三限雙競+搖號”。不同的是，取消競“全年期自持租賃住房”，調(diào)整為“可售公共住房”。

這一調(diào)整也被業(yè)內(nèi)視為“適度松綁”以保障房企適度利潤空間的信號。

從結果來看，也確實在一定程度上調(diào)起了房企熱情。位于南山前海、龍崗寶龍、光明的4宗純宅地均無特殊競拍條件，利潤率較高，受到房企爭搶，最終通過搖號決出勝負。

據(jù)合一城市更新集團研究報告初步測算，深圳第三批次項目整體銷售凈利潤區(qū)間大致為10%-20%，相比第二次10%以內(nèi)有所提升。

事實上，“適度松綁”的城市不止深圳，截至目前，幾乎所有已掛牌土地信息或公布土拍細則的城市均有“異曲同工”之感。

如南京第三批集中供地取消“不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)，嚴格限制股權轉讓”的要求，房企資質(zhì)由二批土拍的二級或一級下調(diào)至三級及以上；蘇州供給數(shù)量增加 5 宗，出讓面積增幅達到 45.2%，但對房企保證金要求反而下調(diào)；杭州恢復了預公告，意味著房企又可以在正式競價前 " 勾地 "。

除了在土拍規(guī)則限制上“適度松綁”之外，更加引人矚目的是，不少城市新一批供應地塊還悄悄調(diào)低了起拍價。

其中最為夸張的當屬蘇州，11月25日，蘇州土拍中的木瀆板塊一宗宅地由合潤地產(chǎn)底價競得，樓面價僅15500元/平方米。而木瀆板塊向來“盛產(chǎn)地王”，就在該地塊不遠處，近兩年中鐵、國瑞、金茂等眾多房企拿下的地塊，樓面價普遍在2.4萬－2.89萬元/平方米不等。由此計算，該地塊此次樓面價大約縮水1萬元不止。

再如杭州，此輪競拍中有4宗地塊系第二輪流拍土地，最終筧橋單元地塊本次出讓地價為20.25億元，較前批次的22.04億元減少1.79億元，同比減少8.11%；富春灣新城7號地塊前批次出讓地價7.2億元，本批次直接下滑12.5%至6.3億元；臨平開發(fā)區(qū)地塊價格下調(diào)幅度最大，較前批次的8.32億元直接減少1.39億元，同比減少為16.67%。

唯一一宗不降價的地塊則以提高商品房預售價變相折價。

與杭州類似，廣州第三輪集中供地中，6宗“回爐”地塊起拍價同樣出現(xiàn)小幅下調(diào)，平均起始樓面價下調(diào)了1200-3200元，個別地塊單價下降5240元。此外，部分地塊還取消了新房限售價。

民企整體參與度不高

與競拍規(guī)則和地價下調(diào)相比，本輪土拍的另一特點便是“冷”。

以南京為例，11月25日，南京市第三批集中供地落幕，最終41宗地塊中有35宗地塊底價成交，僅5宗地塊因報價“觸頂”轉入搖號環(huán)節(jié)，另有1宗地塊流拍，總成交價325億元。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，南京此輪土拍整體溢價率僅3.39%。從拿地企業(yè)來看，也少見品牌房企的身影，多為本土國資房企。

需要特別指出的是，這沒有計算開拍之前就先行終止的地塊。公開資料顯示，11月22日，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告稱，原定于25日集中出讓的15宗地塊因故終止出讓。

再如合肥，根據(jù)前期發(fā)出的公告，第三批集中供地將于下周一（29日）開拍，一共推出21宗宅地，但競爭者卻似乎寥寥無幾。

根據(jù)網(wǎng)絡上爆料的參拍房企名單，截至目前11宗地塊無人報名，超過總供應的一半；還有3宗地塊僅1家房企報名，相當于定向供地；最熱門的地塊也僅有5家開發(fā)商競爭。

由此看來，類似深圳11宗地塊中7宗底價成交的情況已經(jīng)稱得上優(yōu)秀。

與之形成鮮明對比的是，上半年“集中供地”政策出爐之際，還一度被行業(yè)認為是重大利好。以至于年中首批集中供地時，各大房企爭相搶購，實力稍差的連湯都喝不到。最終，杭州、北京等熱點城市單城土地出讓金就超過1000億元。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，22城首批集中供地總計成交住宅用地（含綜合用地）878宗地塊，土地出讓金總額為1.07萬億元，綜合溢價率15.1%。其中，重慶、深圳、廈門3城的綜合溢價率分別達39.2%、30.9%和29.4%，單個地塊最高溢價率高達129.98%。

中指研究院分析師楊帆表示，受市場大環(huán)境、企業(yè)銷售回款慢、資金壓力大等多重因素的影響，第三次集中土拍中出現(xiàn)了更加明顯地降溫表現(xiàn)。企業(yè)拿地更加謹慎，尤其是觸及紅線的房企大都“暫停”了新增土儲。預計接下來全國土地市場整體還是低溫運行，底價成交將成為普遍現(xiàn)象。

有房企人士向觀察者網(wǎng)表示，從宏觀角度來看，房地產(chǎn)市場過冷對于經(jīng)濟發(fā)展同樣不利。因此，部分地塊降價、土拍規(guī)則“適度松綁”等調(diào)整，都可以理解為“適應市場”，是地方政府為了維護行業(yè)健康發(fā)展所做的努力，中央對于“房住不炒”和穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期的“三穩(wěn)”決心絲毫未改。從客觀結果上，這些調(diào)整將繼續(xù)利好國資和頭部民營房企，中小民營房企的不利境地并未改變。

觀察者網(wǎng)亦注意到，除上述較為吸引眼球的調(diào)整之外，此次土拍政策中關于“現(xiàn)房銷售”的試點明顯有擴大趨勢。

如北京此輪所推出12宗宅地中，5宗地塊設置了現(xiàn)房銷售的硬性要求。

貝殼研究院分析師表示，此次擴大現(xiàn)房銷售試點，主要為避免不久后同一區(qū)域內(nèi)商品房住宅項目扎堆入市的情況?，F(xiàn)房銷售在保障品質(zhì)的同時，亦可有效錯開銷售時間，減輕銷售競爭壓力。

本文系觀察者網(wǎng)獨家稿件，未經(jīng)授權，不得轉載。