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地方政府靠土地財(cái)政，畢竟不是長(zhǎng)久之計(jì)

長(zhǎng)期來(lái)看 房產(chǎn)稅是好辦法之一

作為一個(gè)在國(guó)企工作了十幾年的人，我想先解釋一下，地方政府它是干什么的。地方政府是經(jīng)營(yíng)城市的，相當(dāng)于也算一個(gè)企業(yè)。它的收入主要是稅收，還有土地出讓金，以及國(guó)企的一些收入；它的支出，主要是養(yǎng)政府官員，養(yǎng)事業(yè)單位，以及基礎(chǔ)設(shè)施支出，民生、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老這些支出。

我們經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)之后，這個(gè)稅收肯定很難增長(zhǎng)，國(guó)有企業(yè)的效率也不太高，而且那些支出的話，絲毫沒(méi)有降低，包括人吃馬喂，這些都是剛性的，不可能降低。

然而，基礎(chǔ)設(shè)施還要繼續(xù)建。為什么建？第一確實(shí)有需求，第二，地方官員也需要有政績(jī)，而做基礎(chǔ)建設(shè)政績(jī)是很明顯的。所以，出讓土地的收入是一個(gè)非常重要的來(lái)源。由此看來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)于政府來(lái)講，短期看是有利的，一方面可以增加土地土壤金的收入，另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)也可以帶動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP的增長(zhǎng)。

但長(zhǎng)期來(lái)看，確實(shí)也存在很多不利因素，比如，商務(wù)成本比較高，引進(jìn)優(yōu)秀人才和中小企業(yè)比較難。再加上房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，大家都去炒房了，不搞實(shí)體經(jīng)濟(jì)了。

但當(dāng)下大家的心態(tài)都是很浮躁的，政府也浮躁、企業(yè)也浮躁、就算是大學(xué)也很浮躁，大家可能會(huì)看信貸看的更多一些。所以，在這種情況下，大家可以看到，往往房地產(chǎn)形勢(shì)低迷的時(shí)候，地方政府是很積極地在出政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)，包括給戶口、稅收減免什么之類的；一旦房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)，需要調(diào)控的時(shí)候，往往是中央政府出手，背后就是上面說(shuō)的這個(gè)因素。

其實(shí)影響房地產(chǎn)政策的這些因素很簡(jiǎn)單，全是用商業(yè)思維在背后運(yùn)作。但是，作為房地產(chǎn)調(diào)控政策來(lái)講，無(wú)非兩頭，一頭是供給，一頭是需求。

先來(lái)說(shuō)供給。供給很簡(jiǎn)單，增加土地供應(yīng)量，增加房地產(chǎn)供應(yīng)量。但現(xiàn)在的情況是什么樣呢？以上海為例，上海的土地分為三類，建設(shè)用地、被開(kāi)發(fā)地、以及農(nóng)用地?，F(xiàn)在整個(gè)農(nóng)用地有規(guī)劃、有紅線，不能突破紅線，所以，上海的建設(shè)用地，現(xiàn)在是不可能再增加了，還有可能逐漸減少。這樣一來(lái)，上海要搞房地產(chǎn)，只能是存量的，就是一些低效土地、工業(yè)用地，搞成高效土地，包括城中村改造，增量是很難的。這種情況下，增加供給是很難的。

北上廣深這些一線城市情況都是差不多的，可能二三線城市在土地供應(yīng)量這一塊會(huì)稍微好點(diǎn)。大家都說(shuō)要學(xué)重慶，說(shuō)重慶控制的好，這其實(shí)不是重慶市政府控制的，而是因?yàn)橹貞c的土地供應(yīng)量太大了；再加上重慶的消費(fèi)能力較弱，所以這個(gè)房?jī)r(jià)、地價(jià)一直上不去。北上廣深就沒(méi)法用重慶這個(gè)例子做參考，因?yàn)榍闆r不一樣，重慶的今天可能是上海十年前的情形。

那么，在這種情況下，只能從需求端來(lái)發(fā)力。所以大家看，最多的就是限貸、限購(gòu)，確實(shí)，這些辦法是短期的，畢竟是行政手段，而行政手段是不可持續(xù)的，也就是短期抑制一下，未來(lái)繼續(xù)這么做是很難有明顯效果的。

從長(zhǎng)期來(lái)看，有沒(méi)有很好的辦法？有人說(shuō)房產(chǎn)稅，我覺(jué)得這是辦法之一?，F(xiàn)在我們國(guó)家的土地，和別的國(guó)家的不一樣，我們國(guó)家是國(guó)有的，國(guó)有的話是70年產(chǎn)權(quán)，其他還有40年的，大家有沒(méi)有想過(guò)，到期了要怎么辦？現(xiàn)在的話，任何房地產(chǎn)企業(yè)拿地，招拍掛，交付的這個(gè)土地出讓金，其實(shí)就是70年租金，無(wú)非是一次性交付。那你到70年后，租金交完了怎么辦？肯定不能再管老百姓收錢，否則肯定會(huì)出事。但是這樣，政府就沒(méi)有收入來(lái)源了。

這些年，通過(guò)土地出讓金，把地都賣的差不多了，二十年以后沒(méi)有這個(gè)收入來(lái)源了，如果城市還要繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，必須要開(kāi)發(fā)新的來(lái)源，新的來(lái)源就是房產(chǎn)稅。就是這個(gè)土地出讓金，從一次性變成分次。所以房產(chǎn)稅肯定是未來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)的一個(gè)重要手段，這樣一來(lái)，地方政府以后也有積極性，現(xiàn)在它還有錢，未來(lái)沒(méi)錢了，會(huì)更有積極性。

但房產(chǎn)稅這個(gè)事情還要考慮很多事情，既要防止房?jī)r(jià)崩盤，不能把房地產(chǎn)搞死，還要考慮不能抑制房?jī)r(jià)，是房?jī)r(jià)均衡。當(dāng)然，我們還要討論一個(gè)事情，是對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)說(shuō)更難操作的——地方擴(kuò)充。

比如現(xiàn)在上海，6000平方公里，你擴(kuò)充擴(kuò)充再劃多一點(diǎn)地方，房?jī)r(jià)或許能稍稍平穩(wěn)下來(lái)一點(diǎn)。相比，北京市1.2萬(wàn)平方公里，重慶有8萬(wàn)平方公里。

再說(shuō)回上海，浦東把南匯并了，南匯的房?jī)r(jià)就漲了，浦東的房?jī)r(jià)就可以稍微控制一下，就類似于水多了加面，面多了添水。包括把閘北并入靜安，北京把城市行政中心合并，都是類似的做法。所以，我認(rèn)為將來(lái)可能這會(huì)是一個(gè)做法。

總結(jié)下來(lái)，短期內(nèi)房地產(chǎn)漲是不會(huì)大漲，要跌也是幅度有限，很可能就是穩(wěn)在這里。所以房地產(chǎn)不是一個(gè)最好的配置，我覺(jué)得將來(lái)股市會(huì)是一個(gè)更好的配置。