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【文/觀察者網(wǎng)專欄作者 聞博】

繼去年底內(nèi)地各大城市紛紛出臺(tái)樓市松綁政策取消限購(gòu)以后，香港也坐不住了。

2月底，香港財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波在2024至2025財(cái)政年度特區(qū)政府《財(cái)政預(yù)算案》中指出，2月28日起撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施，即所有住宅物業(yè)交易無(wú)須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅——媒體稱之為“撤辣”，即“撤銷辣招”。

與內(nèi)地用限購(gòu)等方式打擊炒房行為的手段不同，香港的樓市調(diào)控以額外征稅為核心措施。2010年以來(lái)，特區(qū)政府陸續(xù)推出了一系列樓市辣招，包括額外印花稅、買家印花稅、新住宅印花稅等，以打擊短期炒賣活動(dòng)、遏抑外來(lái)需求等。

時(shí)過(guò)境遷，香港政府統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月香港樓價(jià)指數(shù)跌至2016年11月以來(lái)的新低，與2021年9月的歷史高位相比累計(jì)跌幅達(dá)23%。

港府“撤辣”的動(dòng)作，無(wú)疑是為了激活不斷低迷的樓市。此外，市場(chǎng)和媒體也在猜測(cè)，這次突然的救市舉措也是為了配合之前一直在進(jìn)行的人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

不論目的為何，從政策公布后的市場(chǎng)反饋來(lái)看，“撤辣”確實(shí)起到了一定的刺激作用。據(jù)報(bào)道，在過(guò)去半個(gè)多月，香港無(wú)論是新房還是二手房的成交量都迅速回升，其中內(nèi)地買家是主力——畢竟，完全“撤辣”后，對(duì)非香港永久居民而言，稅款一下子降了小幾十個(gè)點(diǎn)，相當(dāng)于房?jī)r(jià)打了不小的折扣。

香港全面“撤辣”后，新盤(pán)市場(chǎng)火爆。（圖/港媒）

“撤辣”對(duì)香港經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期作用如何，有待時(shí)間檢驗(yàn)；而若考慮到香港社會(huì)另一個(gè)郁結(jié)已久、當(dāng)下逾趨緊迫的矛盾——住房問(wèn)題，“撤辣”又能起到什么療效，同樣值得思考。

香港地產(chǎn)之困

全球人口密度高的城市并不只香港一家。例如菲律賓馬尼拉的市區(qū)人口密度就高達(dá)43000人每平方公里，而相比之下，香港理論上的人口密度僅為7000人每平方公里?，F(xiàn)實(shí)中正是因?yàn)橄愀鄞罅客恋氐貌坏介_(kāi)發(fā)，才出現(xiàn)了香港局部地區(qū)高達(dá)400000人每平方公里的奇觀。

香港有大量土地儲(chǔ)備或未開(kāi)發(fā)的土地。在全港1100余平方公里的土地中，有400余平方公里是郊野公園，還有占總面積5%的農(nóng)地，未開(kāi)發(fā)的閑置土地也多被用于堆積集裝箱，而香港的糧食則完全依賴進(jìn)口。寧愿土地干撂著也不開(kāi)發(fā)，這點(diǎn)也造就了深圳香港行政邊界上的奇特對(duì)比。

圖中深圳河左側(cè)為深圳地界，右側(cè)為香港新界土地。（圖/新華社）

香港還在鄰近深圳的地方建了大面積的垃圾填埋場(chǎng)，過(guò)去時(shí)不時(shí)導(dǎo)致深圳臭氣污染增加。圖為香港垃圾場(chǎng)分布位置。（圖/港媒）

提到香港的房地產(chǎn)，不能不提壟斷了香港地產(chǎn)市場(chǎng)的六大家族，分別是：大名鼎鼎的李嘉誠(chéng)家族、擁有新鴻基的郭氏三兄弟家族、創(chuàng)辦了恒基兆業(yè)的李兆基家族、掌管著新世界的鄭裕彤家族，以及“世界船王”包玉剛家族和在內(nèi)地知名度要弱點(diǎn)的猶太富豪嘉道理家族。

二戰(zhàn)結(jié)束后，香港人口暴增，而自1960年代以來(lái)，香港又開(kāi)始承接和發(fā)展中低端制造業(yè)。對(duì)住宅和廠房的需求不斷攀升，引來(lái)了李嘉誠(chéng)等財(cái)團(tuán)的大舉投入。半個(gè)多世紀(jì)下來(lái)，這些家族財(cái)團(tuán)通過(guò)各種渠道收購(gòu)，掌握了大量?jī)?chǔ)備土地。有港媒估計(jì)，香港主要房地產(chǎn)商的土地儲(chǔ)備占據(jù)了香港可開(kāi)發(fā)土地總面積的80%，相應(yīng)地，特區(qū)政府手里的土地儲(chǔ)備僅有兩成——其中還要為原居民預(yù)留近千公頃的土地興建丁屋，而個(gè)別原居民還和開(kāi)發(fā)商謀起了“套丁”。

由于土地供應(yīng)的高度壟斷，香港房?jī)r(jià)畸高，廣大普通市民的住房負(fù)擔(dān)很大。然而，壟斷資本和既得利益集團(tuán)依舊想盡辦法推高樓價(jià)。哪怕他們不買地，也必然會(huì)出席政府組織的土地拍賣會(huì)，以推高土地的成交價(jià)，迫使其他意欲購(gòu)買土地的中小開(kāi)發(fā)商出高價(jià)。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在1997-2003年期間，香港每年平均新建私人住宅單位為26900個(gè)，樓價(jià)跌幅高達(dá)60%；而在2009-2014年期間，每年平均新建私人住宅單位不足11000個(gè)，盡管政府采取了一系列調(diào)控政策，樓價(jià)卻在2009年的低點(diǎn)之后猛漲了超過(guò)一倍。這兩個(gè)時(shí)間段雖然疊加了董建華的“八萬(wàn)五”建屋計(jì)劃、金融風(fēng)暴等因素的影響，但一定程度上也表明，土地供應(yīng)不足導(dǎo)致住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求，進(jìn)而影響了房?jī)r(jià)的波動(dòng)。

房?jī)r(jià)不斷上漲，壟斷資本從中獲取巨額利潤(rùn)，再利用這些巨額財(cái)富跨行業(yè)收購(gòu)重要公用事業(yè)的股份。比如，香港的電力供應(yīng)由李嘉誠(chéng)旗下電能實(shí)業(yè)和嘉道理家族的中電兩家公司壟斷；香港的煤氣供應(yīng)由李兆基家族的中華煤氣公司壟斷；等等。有香港地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士曾出書(shū)，將這一系列現(xiàn)象概括為“地產(chǎn)霸權(quán)”，這一術(shù)語(yǔ)現(xiàn)在看來(lái)仍未過(guò)時(shí)。

值得一提的是，對(duì)于香港各大房地產(chǎn)商，香港輿論埋怨它們囤地壟斷、推高房?jī)r(jià)，內(nèi)地互聯(lián)網(wǎng)上，民眾對(duì)它們也頗有微詞，因?yàn)檫@些地產(chǎn)大亨的兩項(xiàng)花式操作——公攤與樓花。

有不少網(wǎng)絡(luò)文章把公攤制度肇始的帽子戴在李嘉誠(chéng)的頭上，說(shuō)句公道話，這有點(diǎn)冤枉他了，這制度并不是他個(gè)人的發(fā)明；但是，的確是他的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)最早將其制度化的，而隨著長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在香港地產(chǎn)業(yè)的影響力不斷增加，這套制度慢慢地就成了行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，再隨著港商借改開(kāi)之風(fēng)北上，也漸漸成了內(nèi)地的行業(yè)慣例。

只是，因公攤面積在實(shí)際操作中弊端叢生，香港于2013年就正式終結(jié)了這套算法。不知，在內(nèi)地市場(chǎng)還會(huì)繼續(xù)存在多久？

而所謂樓花制度，則指的是發(fā)展商在樓盤(pán)興建期間就開(kāi)始預(yù)售單位的做法。其實(shí)預(yù)售房屋的模式也并非香港首創(chuàng)，類似制度在全世界成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)上都存在。

預(yù)售就是賣方加杠桿，本質(zhì)就是一種期貨，而按照金融市場(chǎng)的基本規(guī)則，期貨交易必須準(zhǔn)備充分保證金，否則交易會(huì)被強(qiáng)制平倉(cāng)。在房地產(chǎn)上，預(yù)售制度就必須搭配嚴(yán)格訂金監(jiān)管機(jī)制。而通過(guò)大量現(xiàn)實(shí)案例我們已經(jīng)看到，銀行往往并沒(méi)有扮演好受托資金的監(jiān)管工作，挪用資金的現(xiàn)象非常普遍，而建筑質(zhì)量也參差不齊。

近年香港政府已陸續(xù)推出多項(xiàng)措施,加強(qiáng)樓花銷售的監(jiān)管,如實(shí)施一手住宅物業(yè)銷售監(jiān)管條例、加強(qiáng)示范單位的準(zhǔn)則等，以提高樓花制度的透明度和問(wèn)責(zé)性。但如何在保障市場(chǎng)健康運(yùn)作和買家權(quán)益之間取得平衡,仍是一大挑戰(zhàn)。

香港政府和房地產(chǎn)商的較量

要解決香港樓價(jià)高昂、市民“上樓難”的問(wèn)題，顯然不能寄希望于逐利的資本家不再“摘瓜”，現(xiàn)實(shí)點(diǎn)的解決方案就是政府增加土地供應(yīng)，建立土地儲(chǔ)備，掌握土地供應(yīng)主導(dǎo)權(quán)。這點(diǎn)在以往的政府《施政報(bào)告》中也多有強(qiáng)調(diào)。但是掌握土地供應(yīng)主導(dǎo)權(quán)，不是一道法令就能落實(shí)的，而香港各種地產(chǎn)的既得利益集團(tuán)相應(yīng)地也設(shè)計(jì)出了各種阻礙的辦法。

這里就以近幾個(gè)月媒體報(bào)道較多的粉嶺高爾夫球場(chǎng)土地回收事件為例。