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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）盡管房地產(chǎn)行業(yè)政策端持續(xù)向好，融資端也“三箭齊發(fā)”，為資本市場恢復(fù)了不少信心，但這一情緒暫未傳遞至市場端。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年11月，重點(diǎn)30城成交面積環(huán)比下降14%，創(chuàng)下半年來單月新低，同比跌幅擴(kuò)至30%。

一方面，受限于國內(nèi)疫情多點(diǎn)散發(fā)，不少城市樓市陷入“半停擺”狀態(tài)，重點(diǎn)30城供應(yīng)面積同比跌幅近4成。

另一方面，市場信心缺失，受限于實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)承壓，居民就業(yè)及收入預(yù)期下滑，預(yù)防性儲蓄需求上升，信貸需求始終羸弱。

事實(shí)上，11月以來，多部門頻繁釋放房地產(chǎn)利好政策，強(qiáng)化對企業(yè)端、需求端以及保交樓的資金支持力度，支持企業(yè)融資的“三支箭”均加快落地，房企資金壓力有望得到緩解，有助于穩(wěn)定市場主體預(yù)期。

與此同時(shí)，核心一二線城市繼續(xù)優(yōu)化樓市調(diào)控政策，杭州優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，降低二套首付比例；成都、西安放松限購政策，以修復(fù)當(dāng)?shù)厥袌銮榫w。

在中指研究院看來，短期內(nèi)伴隨著房企資金面的持續(xù)改善，“保交樓”資金加快跟進(jìn)，購房者預(yù)期有望繼續(xù)修復(fù)。核心城市政策仍有調(diào)整空間，供需兩端政策進(jìn)一步優(yōu)化，提振市場信心。但當(dāng)前多地疫情反復(fù)仍是制約政策顯效的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)或需要更長時(shí)間。

從企業(yè)層面來看，TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額5589.8億元，環(huán)比微降0.3%；同比降低25.5%，降幅較9、10兩月基本持平。

值得一提的是，11月近4成企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比增長，其中21家企業(yè)的環(huán)比增幅在0%至30%之間，19家企業(yè)環(huán)比增幅超過30%。

TOP30房企表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體，僅1家企業(yè)的單月業(yè)績環(huán)比降幅高于50%，其余企業(yè)的環(huán)比降幅均在30%以內(nèi)。

其中，綠地、華發(fā)、中國鐵建、萬達(dá)、中糧大悅城的單月銷售額環(huán)比增幅均高于40%。

這意味著，規(guī)模房企分化仍在繼續(xù)加劇，央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企相對堅(jiān)挺、表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。

1-11月累計(jì)，百強(qiáng)房企銷售操盤金額的同比降幅仍保持在42.6%的較高水平。

距離最終“交卷”僅剩最后1月，即便年初大部分房企選擇不公開披露目標(biāo)，或是主動調(diào)降全年目標(biāo)，但從目前表現(xiàn)來看，企業(yè)整體的目標(biāo)完成情況明顯不及預(yù)期。

在公開披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至11月末的目標(biāo)完成率不足80%，不少房企甚至不足70%。12月房企貨值供應(yīng)、銷售去化壓力進(jìn)一步放大。

克而瑞分析認(rèn)為，近期雖然市場政策端和企業(yè)融資端釋放利好，但企業(yè)銷售端受制于市場整體需求和購買力，表現(xiàn)仍相對低迷。預(yù)計(jì)百強(qiáng)房企全年業(yè)績的同比降幅將保持在40%以上。

在此背景下，隨著房企供給側(cè)改革漸進(jìn)尾聲，整體融資環(huán)境有望得到實(shí)質(zhì)性改善，央國企及優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營有望逐漸回歸正軌，出險(xiǎn)房企仍將有序出清。

但值得注意的是，多數(shù)民營房企所面臨的償債壓力仍然較大，企業(yè)運(yùn)營改善的核心還是在于銷售端。

克而瑞預(yù)計(jì)，隨著房企融資功能逐漸恢復(fù)，疊加穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策持續(xù)加碼，有望對沖行業(yè)下行預(yù)期。受此影響，缺失的信心有望逐步重塑，那些尚在觀望的潛在置業(yè)群體或?qū)㈥懤m(xù)入市，房地產(chǎn)交易也將逐步回歸穩(wěn)定，預(yù)計(jì)到明年二季度可能形成市場底。

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