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（文/張玉 編輯/馬媛媛）4月初，經(jīng)過再三權(quán)衡之后，李燃最終以658萬元的價(jià)格買下了位于上海市浦東新區(qū)金橋板塊的金楊新村四街坊項(xiàng)目，面積為80多個(gè)平方米。

李燃入手的這套小區(qū)對口的是浦東模范中學(xué)，而在她一開始心儀的上海市建平中學(xué)附近，同樣的價(jià)位只能買一套50多平方米的房子。

最終促使李燃改變決定的是前段時(shí)間上海中考新政的發(fā)布。3月17日，上海市教委發(fā)布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》。《改革辦法》規(guī)定，自2021年起，上海市委屬試驗(yàn)示范性高中，將拿出招生總計(jì)劃的65%，通過“名額分配綜合評價(jià)錄取”的方式分配到區(qū)和學(xué)校，而區(qū)屬重點(diǎn)高中的分配名額為招生總計(jì)劃的50%~65%。 這意味著，普通中學(xué)的孩子將獲得更多的報(bào)考和入學(xué)機(jī)會。

“誰都不知道未來政策會發(fā)生怎樣的變化。但我相信，教育一定會越來越公平的?！崩钊颊f。

半年漲了300萬

李燃是上海的一名教育工作者，目前還沒有孩子，她笑稱，自己需要用到初中學(xué)區(qū)房也是至少15年以后的事情。但在購房時(shí)，她還是把學(xué)區(qū)這一因素規(guī)劃了進(jìn)去。閑暇之余，李燃也會采訪自己的學(xué)生，比較學(xué)生住房附近的學(xué)校教育配套情況。她坦言，自己一開始是抱著一定要買最好學(xué)區(qū)房的打算的。

李燃一開始看重的是一套50多平方米的房子，價(jià)格600多萬，對口的是上海市進(jìn)才中學(xué)北校。新政發(fā)布以后，李燃改變了自己的想法，“政策出來以后再去看之前的房子，覺得很崩潰，最后想想還是算了?！?

權(quán)衡之下，李燃購入了現(xiàn)在的這套80多平方米的房子，對口的是浦東模范中學(xué)。

“不確定未來幾年甚至十幾年后房地產(chǎn)行業(yè)的走向，所以我想，那就不要買特別好的。我最終決定買了一個(gè)二三梯隊(duì)的學(xué)區(qū)房?！崩钊颊f，這樣也可以讓自己住的舒服一點(diǎn)。

盡管如此，快速上漲的價(jià)格也讓李燃感受到了壓力。她向觀察者網(wǎng)表示，去年8、9月份的時(shí)候自己現(xiàn)在入手的這套房子550萬就可以買到，跟她現(xiàn)在花費(fèi)的658萬相比，在大半年的時(shí)間里價(jià)格漲了100萬。

李燃所遭遇的并不是個(gè)例。以上海市靜安板塊的海防村為例，貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)均價(jià)在2020年12月之前一直穩(wěn)定在15萬元/平方米左右，此后，小區(qū)均價(jià)出現(xiàn)快速抬升，至2020年3月，小區(qū)均價(jià)已經(jīng)上升至21.29萬元/平方米，每平方米漲價(jià)高達(dá)6萬元。從該小區(qū)歷史記錄來看，去年7月份該小區(qū)50平方米左右的房子在700萬元左右，而目前建筑面積在50平方米左右的房子標(biāo)價(jià)已經(jīng)上漲到了1000萬元。

同策研究院高級分析師李霄霄表示：“和現(xiàn)在政府要求開發(fā)商賣的新房限價(jià)不同，二手房售價(jià)由散戶房東決定，調(diào)價(jià)更靈活，在供不應(yīng)求時(shí)價(jià)格更容易上漲。而二手房價(jià)格上漲反過來會抬高市場對新房的預(yù)期，增加新房市場調(diào)控的壓力?！?

快速升溫之后價(jià)格回落

轉(zhuǎn)折發(fā)生在3月中旬。上海市新中考改革辦法的出爐給此前瘋漲的上海學(xué)區(qū)房“澆了一盆冷水。”這在房價(jià)上也有很明顯的體現(xiàn)。

以閔行春申板塊的高興花園為例，貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)價(jià)格從3月15日開始出現(xiàn)明顯回落，由8.5萬元/平方米降至4月8日的7.9萬元/平方米。由此計(jì)算，平均每平方米價(jià)格下降了6000元。

李燃告訴觀察者網(wǎng)，自己之前看的建平中學(xué)附近的房子降幅大概在二三十萬元，“我之前看的對口上海市進(jìn)才中學(xué)北校的640多萬元，后來又降到了620多萬元。政策出了之后，他們確實(shí)是有一些降價(jià)的”。

中介讓李燃再等等，因?yàn)檫@個(gè)房源也可能還會有一定的降價(jià)空間，“但因?yàn)槲沂莿傂?，還是買了”。

一家上海市大型房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)運(yùn)營總監(jiān)向觀察者網(wǎng)表示，政策發(fā)布之后，不少學(xué)區(qū)房降價(jià)非常明顯，之前屬性非常強(qiáng)的學(xué)區(qū)房現(xiàn)在均有所回落，“比如之前的屬性就是學(xué)區(qū)，沒有其他屬性的房子?！?

其表示，一些總價(jià)高的房子本身就有很大的降價(jià)空間，“去年整個(gè)市場漲了30%，學(xué)區(qū)房可能漲了45%，甚至有些地方超過了50%，學(xué)區(qū)房的漲幅超過了其他房子?，F(xiàn)在其他房子可能還沒有太明顯的下滑，但是學(xué)區(qū)房就會有所下滑。但這個(gè)下滑就屬于回落到跟普通房子一樣的漲幅”。

李霄霄表示，在不同屬性的二手房里面，學(xué)區(qū)房背后隱藏的實(shí)際上是對口好的學(xué)校、地段更好、周邊配套也比較成熟，具有這些屬性的二手房自然也更受追捧，價(jià)格漲的更快更高。也正是由于這樣的市場情況，一些城市目前針對學(xué)區(qū)房出臺限制學(xué)位的政策。但這項(xiàng)政策也會導(dǎo)致對口同一學(xué)校的學(xué)區(qū)房之間出現(xiàn)進(jìn)一步細(xì)分，有空學(xué)位的學(xué)區(qū)房價(jià)值更高，業(yè)主有底氣，價(jià)格堅(jiān)挺，而短期沒學(xué)位的學(xué)區(qū)房業(yè)主不想低價(jià)賣。

多策聯(lián)動“疏”解

盡管調(diào)控政策的實(shí)施對學(xué)區(qū)房市場降溫明顯，在多位業(yè)內(nèi)人士看來，這并不足以從根本上解決當(dāng)前的現(xiàn)狀。

另一方面，上海學(xué)區(qū)房市場政策正在發(fā)生一些微妙的變化。上述運(yùn)營總監(jiān)向觀察者網(wǎng)表示，目前市區(qū)比較搶手的學(xué)校都在對自己的招生簡章做一些調(diào)整。

日前，上海華東師范大學(xué)第二附屬中學(xué)前灘學(xué)校（九年一貫制公辦學(xué)校，下文簡稱“華二前灘”）剛剛發(fā)布2021年招生新政，與往年不同的是，想進(jìn)第一檔排序，要給兒童在房產(chǎn)證上加名字。

上述運(yùn)營總監(jiān)告訴觀察者網(wǎng)，買房的時(shí)候給孩子加名字沒問題，后續(xù)如果要變更產(chǎn)證需要銀行的同意。但是因?yàn)楝F(xiàn)在銀行被查的很緊，一般很難同意。對交易產(chǎn)生推動作用的措施可能會受到監(jiān)管。

李燃坦言，好的學(xué)校還是稀缺的，如果資金充足還是會買好的學(xué)校。“事實(shí)上，好學(xué)生還是好學(xué)生，好學(xué)校還是有一定的保障的。如果我的孩子立刻要去上初中，我還是會去買好的學(xué)區(qū)的。但是對于目前沒什么訴求的人，很難說十年以后學(xué)校會發(fā)生什么變化。我只能買一個(gè)相對來說還不錯(cuò)的。萬一以后發(fā)展起來，我自己也算是一個(gè)獲利者?！?

多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，今年政策肯定還會有很大的變化。

李霄霄直言，上海、杭州、合肥在內(nèi)的一些重點(diǎn)城市在近期密集出臺針對二手房的調(diào)控政策，比如二手房交易時(shí)增值稅二改五，學(xué)位等等?？偨Y(jié)起來看，就是城市發(fā)展到一定階段，新房二手房市場之間的聯(lián)動關(guān)系增強(qiáng)，在市場較熱時(shí)，需要對新房二手房同時(shí)進(jìn)行調(diào)控才能達(dá)到穩(wěn)定市場的目的。但對二手房市場進(jìn)行調(diào)控是新形勢下的新問題，參考領(lǐng)先城市的政策經(jīng)驗(yàn)出臺相應(yīng)政策更為穩(wěn)妥。

上述運(yùn)營總監(jiān)表示，目前上海也在逐步加大相關(guān)學(xué)區(qū)資源的投入，“每個(gè)區(qū)都在加，像徐匯加了兩三個(gè)學(xué)校，閔行也加了一個(gè)郊大附屬學(xué)校?！彪S著學(xué)區(qū)資源的加大投入，類似學(xué)區(qū)房的需求也會慢慢改變。

（注：文中李燃為化名）

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