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房屋養(yǎng)老金公共賬戶是“神來之筆”

從《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》的印發(fā)時間1988年2月算起，我國最早一批商品房的房齡已有36年。據(jù)中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜統(tǒng)計，截至2022年底，中國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年房屋占比接近20%。這可不是小數(shù)量，隨著時間推移，未來待更新和改造的老舊小區(qū)將會更多。

雖然《住宅專項維修資金管理辦法》施行至今已達16年之久，但資金提取率卻很低。華創(chuàng)證券研究所副所長、首席宏觀分析師張瑜曾統(tǒng)計過各地區(qū)商品住宅專項維修資金的提取率，北京2022年底的提取率不足10%，山東2019年底的提取率僅為3.3%。

究其原因，不單單是住宅專項維修資金使用步驟繁瑣所致，更重要的是《管理辦法》規(guī)定的支取前提是“列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議”。

在實際生活中，以更換或加裝電梯為例，一棟擁有50戶住戶安裝一部價值15萬元的電梯，戶均列支3000元，從當前購買力看來不算多。但從十幾年、二十年前的交存金額來看，專戶余額不夠覆蓋。即使足以覆蓋，業(yè)主專戶余額很可能不足首期交存額的30%，觸發(fā)《管理辦法》第十七條：“業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。”因此，住宅專項維修資金的續(xù)交會讓業(yè)主“捂住口袋”，即使多數(shù)業(yè)主都有更換或安裝電梯的意愿，只要未達到“三分之二”，支取方案就無法通過。

誰不愿意享受高品質(zhì)的生活？但是，誰都不愿意為準公共物品支付太多費用。歸根結(jié)底，恐怕還是“缺錢”。

既然如此，那就由政府承擔部分費用，讓群眾在享受同等品質(zhì)準公共物品及服務的情況下減輕支付壓力。

公共賬戶的錢從哪來？

房屋養(yǎng)老金公共賬戶交存金額定在多少合適？錢從哪里來？

公共賬戶交存金額的確定取決于兩個方面：“政府的誠意”和“政府的能耐”。政府能耐的大小限制著誠意的大小，同時誠意又激發(fā)著能耐挖掘。最終還是回到“錢從哪里來”的問題。

根據(jù)住建部相關(guān)司局負責人的說法，“地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集”。地方財政現(xiàn)在捉襟見肘，各地土地拍賣增幅微弱甚至大跌，如果雨露均沾，根本起不到“補缺”作用，更何談“撬動”個人賬戶資金支取。

根據(jù)經(jīng)濟學家任澤平及其團隊的數(shù)據(jù)，土地出讓收入占地方財政的比重在3-4成，其中地方財政收入僅考慮一般公共預算收入和政府性基金收入兩項。與土地、房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅收占地方財政的10%左右，土地出讓金和相關(guān)稅收占房價的6成。

可見地方財政對土地及其下游房地產(chǎn)的依賴之強，這也就是過去將地方財政模式稱為“土地財政”的原因。

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)市場頹勢持續(xù)，地方財政也必然不可持續(xù)出現(xiàn)赤字。因此，“財政補貼”和“土地出讓金”必然不會成為公共賬戶的主要資金來源。

既然地方政府能耐有限，那就需要中央政府統(tǒng)籌支出。2015年開始的棚戶區(qū)改造、2021年開始的老舊小區(qū)改造，都有中央預算內(nèi)資金支出。

公共賬戶能否撬動更大規(guī)模資金入場？

資金來源有了，出多少呢？

官方規(guī)定公共賬戶資金主要用于房屋體檢和保險等支出，相當于政府出資充當啟動資金，不需要太多，而個人賬戶資金才是主要的項目資本金，符合“誰受益誰出資”原則。至于是否需要配套金融機構(gòu)融資，取決于支取用途。

如果是更換或加裝電梯、外立面更新、小區(qū)綠化整改等公益性項目，直接支取個人賬戶和公共賬戶資金。如果涉及更大范圍的公共區(qū)域改造升級，并且能夠產(chǎn)生收益，金融機構(gòu)才愿意參與進來。

對于一些收益率較高的公共區(qū)域改造項目，甚至還可以按照市場化原則吸引社會資本方參與，但需要業(yè)委會同意出讓一定期限的公共區(qū)域運營及收益權(quán)。例如社區(qū)內(nèi)部開設(shè)商業(yè)、收費性服務設(shè)施、新增充電設(shè)施并租賃等等。

1988年中國開始商品房試點，商品房數(shù)量逐年增長。國家統(tǒng)計局從2000年開始統(tǒng)計按用途分商品房銷售面積數(shù)據(jù)，2000年商品房銷售面積僅為18,637.13萬平方米，其中住宅商品房銷售面積為16,570.28萬平方米，至今商品房銷售面積最大的年度為2021年，上述數(shù)據(jù)分別為171,414.60萬平方米和149,602.34萬平方米。

2000年-2023年全國商品房銷售面積總和為2,417,568.49萬平方米，簡單計算可知：最近十年商品房銷售面積之和為1,470,772.49萬平方米，占比60.84%；最近十五年商品房銷售面積之和為2,017,094.06萬平方米，占比83.43%；最近二十年商品房銷售面積之和為2,315,993.54萬平方米，占比95.80%。

這些數(shù)據(jù)意味著什么？意味著近六成的商品房短期內(nèi)不會參與“城市更新”，兩成多的商品房存在電梯更換或加裝、小區(qū)綠化更新等潛在需求，一成的商品房涉及外立面更新、加裝電梯、內(nèi)部環(huán)境升級等公益性改造，剩余的一成才屬于“老舊小區(qū)”的范疇。