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·讓子彈再飛一會(huì)兒……

對(duì)于這份針對(duì)性極強(qiáng)的新政，該作何評(píng)價(jià)呢？

新政是不得已而為之。如果“三道紅線”對(duì)房企融資限制的周期短一些，金融機(jī)構(gòu)更加市場(chǎng)化、專業(yè)化地甄別房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，而非一桿子打死，或許房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)出現(xiàn)大面積爆雷或困難，“保交樓”就不會(huì)成為突出的社會(huì)問(wèn)題。再假設(shè)中央對(duì)房企融資的限制更加精細(xì)化，分類更加明確，監(jiān)測(cè)指標(biāo)更加多元；地方政府勤政務(wù)實(shí)，不對(duì)“土地財(cái)政”上癮，不被地方債務(wù)裹挾，是否會(huì)有余力保民生于爛尾、救經(jīng)濟(jì)于地產(chǎn)？

新政極大限度尊重了市場(chǎng)。嚴(yán)格界定了地方政府、金融機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)企業(yè)的各自責(zé)任，對(duì)于涉及民生的“保交樓”和保障性住房建設(shè)等問(wèn)題，地方政府責(zé)無(wú)旁貸；對(duì)于需要紓困的房地產(chǎn)企業(yè)，則參照企業(yè)破產(chǎn)及債務(wù)重組等方式，予以有償處置，方式包括政府回購(gòu)、市場(chǎng)化轉(zhuǎn)讓等?？茖W(xué)分層，在不新增土地供應(yīng)的前提下，盤活土地存量的同時(shí)，為房地產(chǎn)增量創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。

新政為多層次住房市場(chǎng)的形成奠定了基礎(chǔ)。地方國(guó)企收購(gòu)存量住房作為保障性住房，將有效彌補(bǔ)保障性住房供給的不足，緩解地區(qū)住房緊張壓力；全力推進(jìn)保交樓，城市新青年順利入住自有商品房。這類措施可以有效保障絕大多數(shù)城市常駐人口的居住需求，其他具有改善需求的購(gòu)房者未來(lái)有望獲得更佳的居住體驗(yàn)，屆時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將出現(xiàn)更加細(xì)分的發(fā)展格局。

新政之后，房?jī)r(jià)會(huì)上漲還是下跌呢？

這恐怕是普羅大眾最關(guān)心的問(wèn)題了。

沿用文章開頭提出的關(guān)于房屋兼有居住品和投資品的分析邏輯，如果保障性住房（租賃的也好，限價(jià)的也罷）能夠滿足基本的居住需求，購(gòu)買商品房的剛需群體就會(huì)減少很多；在沒(méi)有新增商品房供應(yīng)，存量商品房（包括二手房和目前未售出且為出售給政府的一手房）供應(yīng)不變的情況下，價(jià)格自然會(huì)下跌。再疊加下跌預(yù)期及投資者拋售，價(jià)格會(huì)加速下跌。

如果保障性住房供應(yīng)較慢，人為地造成短期內(nèi)供應(yīng)不足，那么在消費(fèi)刺激及引導(dǎo)下，商品房房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)上漲。上漲的幅度及持續(xù)性取決于保障性住房供應(yīng)的進(jìn)度，以及購(gòu)房人（包括剛需和投資）的反應(yīng)速度和上漲預(yù)期形成與否。后者較為綜合，既受自我認(rèn)知、綜合消息處理能力的限制，又受外部環(huán)境、第三方行為的影響。不過(guò)，其中有一條極為關(guān)鍵，通貨膨脹。

中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲

根據(jù)陶玲副行長(zhǎng)介紹，中央人民銀行將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)銀行貸款5000億元。國(guó)家金融監(jiān)管總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企介紹，截至5月16日，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過(guò)了“白名單”項(xiàng)目貸款金額9350億元。

上述二位所言僅僅是貨幣政策方面的支持。在財(cái)政政策方面，今年已發(fā)行1萬(wàn)億元超長(zhǎng)期特別國(guó)債、3.9萬(wàn)億元地方政府專項(xiàng)債券（預(yù)計(jì)后續(xù)可能有新增）。新冠疫情相關(guān)政策放寬一年多來(lái)，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)缺乏較大動(dòng)力，商業(yè)銀行貸款新增乏力，資金空轉(zhuǎn)問(wèn)題相對(duì)嚴(yán)重。在上述政策綜合作用下，M2增速及社會(huì)融資規(guī)模有望改變其頹勢(shì)，CPI及PPI等物價(jià)指數(shù)也會(huì)相應(yīng)回升。

當(dāng)然，以上分析是在沒(méi)有考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)分層的前提下展開的。一旦考慮分層，如城市差異、同城板塊差異、是否為學(xué)區(qū)房、房屋年限及其拿地價(jià)格等等，則又會(huì)迥然，不能詳盡。

“降低個(gè)貸利率”、“降低首付比例”、“放開限購(gòu)”、“房屋以舊換新”……，到底能不能刺激購(gòu)房需求？

要回答這個(gè)問(wèn)題，還是要回到對(duì)房地產(chǎn)工作的“人民性”和“政治性”的把握和理解。房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去是我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，但未來(lái)是不是呢？至少當(dāng)前階段不是。妥善處理房地產(chǎn)“工作”關(guān)系到社會(huì)層面的“消費(fèi)恢復(fù)”，處理得好，才能為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展換取空間。

新政第一層面的“保交樓、消化存量商品房”工作是圍繞“拯救房地產(chǎn)企業(yè)”展開的，利好的是無(wú)房剛需群體。配租型保障性住房環(huán)節(jié)了青年群體的住房壓力，能有效釋放該群體的旺盛消費(fèi)力，為基礎(chǔ)商品的消費(fèi)恢復(fù)提供強(qiáng)支撐。配售型保障性住房?jī)r(jià)格會(huì)受到政府指導(dǎo)，購(gòu)房人資格嚴(yán)格篩選和“以需定購(gòu)”的國(guó)企收購(gòu)策略將保障該市場(chǎng)的穩(wěn)定。

無(wú)論如何，這都會(huì)在一定程度上會(huì)激發(fā)該群體對(duì)特定商品的消費(fèi)需求，包括裝修材料、家具及其他衍生的需求。未來(lái)有望引發(fā)消費(fèi)聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)消費(fèi)市場(chǎng)的恢復(fù)，具體情況有待觀察。

新政第二層面是圍繞“激活房地產(chǎn)行業(yè)”展開的“消費(fèi)刺激”，這個(gè)層面更多是由市場(chǎng)規(guī)律主導(dǎo)的。以改善型住房為例，合理的“以舊換新”政策估計(jì)仍可以激發(fā)大批城市“中產(chǎn)”的換購(gòu)積極性，同樣會(huì)催生其對(duì)家具類特定商品的消費(fèi)需求。

此時(shí)，城市“中產(chǎn)”成為前面分析“房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)”中的“最終消費(fèi)者”角色，投資人群會(huì)伺機(jī)進(jìn)場(chǎng)，加入這個(gè)游戲。

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)之一，與民生息息相關(guān)，但作為資產(chǎn)，又無(wú)法擺脫價(jià)格跳升的價(jià)值規(guī)律。這是房地產(chǎn)的宿命，但不應(yīng)成為中國(guó)民眾的困擾。

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