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2017年3月26日，一紙《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》讓北京的商住房交易陷入冰點(diǎn)。由于無(wú)法出售給個(gè)人，兩年來(lái)，北京市場(chǎng)的成交量暴跌93%，均價(jià)也從之前的5萬(wàn)多元/平方米迅速降至3萬(wàn)多元/平方米。

商住市場(chǎng)急劇下滑

提到北京的商住項(xiàng)目，不得不說(shuō)的就是位于東五環(huán)外、朝陽(yáng)區(qū)與通州區(qū)交界的北京像素，這個(gè)號(hào)稱(chēng)北京最大的商住樓盤(pán)，長(zhǎng)著既似住宅又像商業(yè)項(xiàng)目的模樣。媒體稱(chēng)，19棟樓將近1萬(wàn)套房屋的北京像素，居住著3萬(wàn)多人。

北京像素 受訪者供圖

2015年剛大學(xué)畢業(yè)時(shí)，張楓（化名）曾在這里居住過(guò)一段時(shí)間，他稱(chēng)，這里一樓大多是超市、便利店、理發(fā)店、小餐館，往上大部分用于居住，但也有不少小公司，還有照相館、工作室等。

商住公寓可以說(shuō)是一個(gè)畸形產(chǎn)品，伴隨著一二線城市住宅限購(gòu)才火爆起來(lái)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶(hù)端表示，商住公寓就是將商辦性質(zhì)規(guī)劃用地（40年、50年產(chǎn)權(quán)）改建成住宅形式使用的產(chǎn)品類(lèi)型，不能落戶(hù)，也不能使用學(xué)區(qū)等住宅配套。“商改住”改變的只是建筑形式及使用功能，土地性質(zhì)不會(huì)改變，產(chǎn)權(quán)也還是40年或50年。

張大偉稱(chēng)，因?yàn)?strong>均價(jià)不低、得房率與配套存在缺陷，商住公寓在2008年之前并沒(méi)有形成規(guī)模。但從2011年開(kāi)始，一二線城市開(kāi)始執(zhí)行非常嚴(yán)格的住宅限購(gòu)政策，被政策抑制的投資需求進(jìn)入了商住公寓市場(chǎng)。以北京像素為例，在本輪房地產(chǎn)周期中，其部分小戶(hù)型復(fù)式公寓售價(jià)一度升至7萬(wàn)元/平方米。

在實(shí)施限購(gòu)、限貸等政策后，北京于2017年3月26日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》。公告規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類(lèi)項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平米；開(kāi)發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類(lèi)項(xiàng)目，銷(xiāo)售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織；已銷(xiāo)售的商辦類(lèi)項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)應(yīng)當(dāng)符合在京無(wú)住房和商辦類(lèi)房產(chǎn)記錄，且連續(xù)5年繳納社?；騻€(gè)稅。

圖自中新經(jīng)緯客戶(hù)端

個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目遭到嚴(yán)格限制，給商住公寓致命一擊。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月25日，兩年來(lái)，北京商住公寓只網(wǎng)簽了6550套，成交量暴跌93%。張大偉說(shuō)：“過(guò)去兩年，北京商住公寓合計(jì)網(wǎng)簽167.89億元，而在調(diào)控前的兩年，高達(dá)1943.99億元。”

從單月數(shù)據(jù)看，近兩年每月簽約量只有幾百套，調(diào)控前，每月基本都能達(dá)到數(shù)千套。近幾個(gè)月的交易數(shù)據(jù)也表明，商住公寓市場(chǎng)依然非常低迷。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)，2017年3月北京商住公寓成交均價(jià)達(dá)到了51036元/平方米，之后迅速下跌，至2019年3月，降至33858元/平方米，跌幅超三成。

貝殼研究院整理相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2017年、2018年北京新建商住公寓成交量分別同比下降82.9%、70%，2019年1~2月成交量又較2017年、2018年同期分別下降11.6%、88.7%。

在價(jià)格方面，貝殼研究院稱(chēng)，2018年新建商住公寓均價(jià)同比下跌16.1%，2019年1月均價(jià)環(huán)比持平，2月均價(jià)略有上漲。而2月均價(jià)的上漲，是由于高單價(jià)的五環(huán)到六環(huán)之間物業(yè)成交占比提高、低單價(jià)的六環(huán)外物業(yè)占比下降。

跌出來(lái)的價(jià)值？

市場(chǎng)冰封后，北京幾個(gè)知名商住項(xiàng)目的售價(jià)也大幅回落，綜合鏈家、安居客線上掛牌價(jià)格，北京像素商住公寓現(xiàn)在的售價(jià)在4萬(wàn)多元/平方米，位于亦莊核心區(qū)且配套較為齊全的林肯公園，其商住項(xiàng)目售價(jià)降至5萬(wàn)元/平方米。

“從均價(jià)看，商辦市場(chǎng)二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)平均下調(diào)超過(guò)35%，部分商住房的價(jià)格跌幅超45%。”張大偉稱(chēng)，商住市場(chǎng)面臨的最大的問(wèn)題是個(gè)人購(gòu)買(mǎi)資格要求很高，而且不可以貸款，所以現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)商住公寓的都是企業(yè)身份。

不過(guò)，從另一方面看，下跌也意味著泡沫正在被擠出。張大偉稱(chēng)，對(duì)于部分位置較好的商住公寓而言，由于價(jià)格跌幅較大，對(duì)比租金，其持有價(jià)值正在提高。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓也對(duì)中新經(jīng)緯客戶(hù)端表示，隨著商住公寓價(jià)格的持續(xù)回落，加上租金持續(xù)看漲，地段好、有地鐵、人流量大、周邊企業(yè)多的商住項(xiàng)目具備一定的投資價(jià)值。

不過(guò)他也提醒，一些城市對(duì)商住項(xiàng)目嚴(yán)格限制交易，是對(duì)市場(chǎng)上“商改住”亂象的整頓，一旦政策收緊，比如不允許商住項(xiàng)目做出租房、不允許上下水，都會(huì)讓其投資價(jià)值大打折扣。

亦有業(yè)內(nèi)人士指出，比住宅限購(gòu)還要嚴(yán)厲的商住限購(gòu)，并非長(zhǎng)久之計(jì)，政策未來(lái)或許會(huì)有松動(dòng)。2018年12月，廣州市住建委發(fā)文稱(chēng)，2017年3月30日前（含當(dāng)日）土地出讓成交的（以簽訂土地出讓合同、成交確認(rèn)書(shū)或經(jīng)公告確認(rèn)土地出讓成交日為準(zhǔn)）房地產(chǎn)項(xiàng)目，其商服類(lèi)物業(yè)不再限定銷(xiāo)售對(duì)象，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商服類(lèi)物業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。

這為廣州商住限制個(gè)人買(mǎi)賣(mài)撕開(kāi)一個(gè)口子。據(jù)謝逸楓觀察，這之后，廣州商住項(xiàng)目成交量大增。他認(rèn)為，針對(duì)商住項(xiàng)目的限制，只是短期政策，放寬個(gè)人交易可以期待。不過(guò)，嚴(yán)格規(guī)范企業(yè)的“商改住”行為仍會(huì)繼續(xù)。