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惡性循環(huán)緣于認(rèn)識誤區(qū)

地產(chǎn)行業(yè)之所以在短期陷入融資收縮的惡性循環(huán)，很大程度是過于嚴(yán)厲的地產(chǎn)融資緊縮政策所導(dǎo)致的。而政策之所以一味緊縮，主要是緣于一些長期存在的有關(guān)地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識誤區(qū)。只有對認(rèn)識糾偏，才能讓政策糾偏，從而讓地產(chǎn)行業(yè)回歸正常。

認(rèn)識誤區(qū)之一是以為我國已經(jīng)在城市中修夠了住房。

目前，我國大陸城市人均居住面積已經(jīng)達(dá)到40平方米。這個(gè)數(shù)字看上去好像不小，但仍然低于我國臺灣省和日本的城市人均居住面積。參照我國臺灣省和日本的經(jīng)驗(yàn)，很難說我國大陸城市居民每人就只能住40平方米的房子。（圖4）

而我國城鎮(zhèn)化仍在推進(jìn)過程中，每年都有上千萬人口要從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。這些城市人口帶來的增量住房需求需要滿足。此外，我國城市居民住房改善性需求還遠(yuǎn)未得到滿足。

事實(shí)上，我國人民對美好生活的向往主要體現(xiàn)在住更大更好的房子上面。無論是看量，還是看質(zhì)，我國城市的住房供給都是不足的。需要糾偏那些認(rèn)為我國在城市已經(jīng)修夠了住房的認(rèn)識誤區(qū)。

認(rèn)識誤區(qū)之二是以為炒房是房價(jià)上漲的主因。

持續(xù)上漲的房價(jià)一直是各方關(guān)注的焦點(diǎn)。有觀點(diǎn)認(rèn)為是房地產(chǎn)市場中的炒作行為推高了房價(jià)。因此，政府出臺了越來越嚴(yán)厲的打壓地產(chǎn)需求的政策來抑制炒房行為，進(jìn)而控制房價(jià)。

不過，房價(jià)是反映供需平衡的價(jià)格指標(biāo)，需要從供給和需求雙方面去找其變化的原因。較高的房價(jià)意味著地產(chǎn)市場供不應(yīng)求。很難精確估算當(dāng)前地產(chǎn)需求中有多少來自炒房行為。不過，考慮到地產(chǎn)需求端的調(diào)控政策已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)厲，炒房的交易成本已經(jīng)高企，相信炒房對地產(chǎn)需求的貢獻(xiàn)應(yīng)該不大，當(dāng)前地產(chǎn)需求的主體還是首次購房的“剛需”和改善性需求。

從數(shù)據(jù)上看，我國土地和房產(chǎn)的供給不足是房價(jià)上漲的更重要原因。在我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史中，2004年是個(gè)分水嶺。2004年8月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（即“71號令”），要求從2004年8月31日起，所有的土地出讓都必須通過“招拍掛”的手段進(jìn)行。這便是地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)俗稱的“831大限”。

“831大限”客觀上加大了我國城市土地的壟斷供應(yīng)程度，令土地和房產(chǎn)的供給收緊，進(jìn)而推升了房價(jià)。2005年之前，我國土地購置面積年平均增長約30%。而從2005年至今，土地購置面積年平均增速為負(fù)。房屋完工面積增速也在2004年下了個(gè)大臺階，從2005年之前年平均20%的增速下降到2005年以來的平均零增長。隨著土地購置面積和房屋完工面積增速在2004年大幅下降，我國房價(jià)進(jìn)入了快速上升的階段。

正因?yàn)楦叻績r(jià)的主要原因在于供給不足，所以調(diào)控需求的政策并不能改變房價(jià)上漲的長期趨勢。當(dāng)然，房價(jià)的上漲確實(shí)會刺激投資性和投機(jī)性的需求，反過來進(jìn)一步推升房價(jià)。如果不對炒房行為加以控制，炒房行為與房價(jià)上漲之間相互加強(qiáng)，勢必會讓房價(jià)過快上漲。但僅在需求面抑制炒房，而不能有效增加土地和房產(chǎn)的供給，則并不能解決地產(chǎn)市場中供不應(yīng)求的長期矛盾，因而只能在短期內(nèi)抑制房價(jià)的上漲。