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【文/徐高】

大家好，非常高興能夠來到朗潤·格政論壇，與姚老師和趙老師討論經(jīng)濟形勢和地產行業(yè)。今天我先簡單講一下當前國內經(jīng)濟形勢，然后重點對地產行業(yè)進行分析。我會分析當前地產行業(yè)出現(xiàn)的問題，及產生這些問題的更深層次原因，然后給出化解地產行業(yè)短期困境、推進行業(yè)長期健康發(fā)展的政策建議。

經(jīng)濟“內冷外熱”，復蘇動能不強

2022年這一輪疫情沖擊的峰值已經(jīng)過去。數(shù)據(jù)顯示，當前十大城市地鐵日均載客量已經(jīng)明顯回升，接近此輪疫情暴發(fā)前的水平。當然，由于奧密克戎病毒的傳染性非常強，所以疫情未來走向還有比較高的不確定性，還可能有波折和反復。

隨著疫情沖擊的減弱，國內經(jīng)濟已在明顯修復。今年6月，制造業(yè)PMI已回升到擴張區(qū)間。但從PMI的分項指標來看，當前我國經(jīng)濟需求面“內冷外熱”態(tài)勢相當明顯。

今年6月，我國PMI指標中“新出口訂單”指數(shù)顯著上揚。同時，反映內需和外需總和的“新訂單”指數(shù)上升幅度卻相當有限。如果以“新訂單”與“新出口訂單”兩個指標數(shù)字之差作為國內訂單情況的表征指標，可以發(fā)現(xiàn)當下國內訂單情況相當弱，顯示內需疲弱。因此，最近兩月我國總需求的改善主要靠外需拉動。（圖1）

當前我國這種“內冷外熱”的情況與2020年2季度時我國的“內熱外冷”很不一樣。2020年2季度，隨著疫情在全球的擴散，我國出口二次探底。但同時由于國內穩(wěn)增長政策明顯發(fā)力，帶動內需顯著走高，從而讓經(jīng)濟有力復蘇。但當前，由于美國正在激進地收緊貨幣政策，全球經(jīng)濟景氣也正在下滑，外需前景并不樂觀。而在此背景下，內需又如此疲弱，未來幾個季度我國經(jīng)濟的復蘇力度可能明顯小于2020年。

陷入惡性循環(huán)的地產行業(yè)是內需偏弱的主因

當前我國內需偏弱的主要源頭是房地產行業(yè)。我國地產投資增速在2021年下半年進入下行通道，至今未明顯改觀。

盡管2022年上半年我國已經(jīng)出臺了一系列刺激基建投資的政策，帶動基建投資增速有所上升。雖然基建投資的總規(guī)模與地產投資相當，但它對上下游產業(yè)的帶動力弱于地產，所以基建投資的上行很難完全對沖地產投資的下行。因此，即使政策在基建投資方面發(fā)力，內需因地產而疲弱的態(tài)勢也難以改變。

下面讓我們把視線聚焦在地產行業(yè)上。

可以說，當前我國地產行業(yè)的疲弱狀態(tài)是最近十幾年所未見的。在2021年下半年，我國地產行業(yè)幾個核心指標的增速就已進入下行通道。目前，地產銷售面積、房屋新開工面積、土地購置面積的同比增速都下滑至近十幾年的最低水平。（圖2）

但地產行業(yè)最讓人擔心的，還不是各項核心指標增速處在十幾年的低位，而是行業(yè)當前所處的極不正常的惡性循環(huán)狀態(tài)。

地產是實體經(jīng)濟中對利率變化相當敏感的行業(yè)。國內利率的下降往往會帶來地產融資的改善。以個人住房按揭貸款為例，在過去十幾年里的幾個周期中，一般當國內國債利率下降3個季度之后，按揭貸款增速就會明顯走高。但在最近一年中，國債利率早已下降，按揭貸款增速卻持續(xù)下降，創(chuàng)出十年新低。當下按揭貸款增速與國債利率之間如此背離的走勢，在過去十多年從來沒有出現(xiàn)過。（圖3）

很顯然，最近一年國內貨幣政策的寬松并未傳導至地產。究其原因，是如“三條紅線”這樣對于地產過于嚴厲的融資緊縮政策觸發(fā)了行業(yè)的下行，并將行業(yè)推入了惡性循環(huán)中。

一方面，地產開發(fā)商資金鏈收緊，信用風險上升；另一方面，其他人對地產行業(yè)信心下降，主要表現(xiàn)為銀行對地產開發(fā)商的惜貸，以及購房者因為擔心房屋交付而來的“惜購”心態(tài)——不太敢買房子。這兩方面的因素相互加強，使地產行業(yè)進入了極其反常的疲弱狀態(tài)。地產行業(yè)僅憑自身力量，很難打破這種惡性循環(huán)。