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某網(wǎng)絡媒體文章評論“一線城市供地驟降七成，‘僧多粥少’或推高房價”。2014年某政府部門專題報告就指出，我國一線城市超高土地價格與供需矛盾增長，將給后續(xù)房價帶來較大上漲壓力。然而這些警示未能改變行政部門緊縮供地的政策立場。

樓市波動需標本兼治

目前我國宏觀經(jīng)濟雙重調(diào)整處于最后探底和轉(zhuǎn)換階段，不過樓市回暖本應發(fā)揮助推經(jīng)濟企穩(wěn)向好積極作用，實際上近來某些經(jīng)濟指標回升一定程度應與樓市變動有關(guān)。

然而近期樓價過度飆升異動在相當程度上源自體制與政策扭曲因而難以持續(xù)，并非我國房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟健康發(fā)展的福音。

我們看到，價格過度飆升刺激各類市場主體踴躍購買甚至形成反常搶購，相關(guān)市場機構(gòu)通過“金融創(chuàng)新”違規(guī)融資推波助瀾，房價飆升預期與市場主體行為相互激蕩，可能使樓市再次面臨資產(chǎn)泡沫化風險，并對宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)向下一輪景氣成長前景投下陰影。

應對新一輪樓市需標本兼治。短期政策需從供需兩方面入手遏制房價猛漲勢頭。

在需求方面要改變近年頻密出臺房地產(chǎn)刺激政策狀態(tài)，近期不再推出新的全國性行業(yè)刺激政策。

要科學區(qū)分金融創(chuàng)新、投機炒作、龐茲騙局的關(guān)系與內(nèi)涵，客觀認識互聯(lián)網(wǎng)金融的潛在利益與風險，切實加強樓市融資審慎監(jiān)管以防范新金融風險。在資產(chǎn)價格反應通脹客觀增加的大背景下，貨幣政策需更加重視宏觀審慎原則，避免過于寬松助推資產(chǎn)泡沫。

在供給方面需盡快增加樓市供地數(shù)量，盡快改變一段時期以來一些城市住宅供地過度收緊狀況。對地方十三五規(guī)劃涉及未來長期供地方針偏緊表述需根據(jù)形勢變化適當調(diào)整。

在房地產(chǎn)開發(fā)商獲取土地已受到市場價格競爭約束背景下，有關(guān)部門總體應實施較為寬松供地方針，減少房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展額外面臨來自行政部門的供地數(shù)量限制，使價格信號更為靈活有效地反應土地資源的真實機會成本。

特定地區(qū)樓市波動在相當程度上取決于特征性因素因而具有相對獨立性，因而在樓市調(diào)控方針上需重視因城施策，賦予地方與城市制訂與調(diào)節(jié)房地產(chǎn)政策的更大權(quán)限，同時加大對局部性地區(qū)性樓市異常波動的問責力度。

在廣大三四線城市，目前可繼續(xù)穩(wěn)健實施消化房地產(chǎn)過量庫存政策，同時也許注意防范樓市飆升虛火向更多城市蔓延發(fā)展。全國性房地產(chǎn)政策整體取向目前仍應以穩(wěn)為主穩(wěn)中應變，避免再次落入頻繁變動“翻燒餅”的被動局面。

我國新一輪樓價異動的重要認識意義，在于它以近乎自然試驗方式，再次呈現(xiàn)我國傳統(tǒng)行政壟斷供地體制內(nèi)在局限，及其改革的必要性與緊迫性。

政策不應僅止步于采用短期調(diào)控措施解決突出矛盾，而應立足十八屆三中全會深改決定基本原則，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為指針著力改革現(xiàn)行壟斷供地體制，推動現(xiàn)行“一軌”行政壟斷供地向政府與市場“一主多輔”的體制轉(zhuǎn)變，讓市場機制在土地資源配置中發(fā)揮決定性作用，并實質(zhì)性提升房地產(chǎn)供給對需求變動的調(diào)節(jié)反應彈性。

第一，改革調(diào)整相關(guān)政策，降低工業(yè)用地向住宅及其他建設用地轉(zhuǎn)換的交易成本。受發(fā)展階段特點與工業(yè)供地價格偏低等因素影響，我國城市工業(yè)用地占建設用地比重目前約在25%上下，個別城市甚至高到36%，大大高于國際上通常為10%-15%水平，住宅用地相對工業(yè)用地比例則明顯偏低。

隨著我國工業(yè)化與城市化進入新階段，許多城市特別是東部沿海經(jīng)濟比較發(fā)達城市部分低端二產(chǎn)企業(yè)退出形成富余土地，有必要向包括住宅在內(nèi)的其他建設用途轉(zhuǎn)換。

目前由于相關(guān)管制政策內(nèi)容與程序門檻過高這類轉(zhuǎn)換很難成功，一些城市工業(yè)用地大量閑置而樓市供地不足價格飆升。要總結(jié)各地相關(guān)政策實踐經(jīng)驗教訓，務實調(diào)整相關(guān)利益關(guān)系，使工業(yè)用地轉(zhuǎn)換管道暢通并且透明，更好盤活工業(yè)用地存量并提升住宅供地靈活性。

第二，推進對小產(chǎn)權(quán)房有序確權(quán)與合法化進程，適度放寬住宅建造容積率管制，邊際提升城市房地產(chǎn)供地彈性。

小產(chǎn)權(quán)房是我國體制轉(zhuǎn)型特殊背景與城市化工業(yè)化特殊方式所派生產(chǎn)物，作為一個特殊法外經(jīng)濟現(xiàn)象在我國城市相當普遍不同程度存在，個別大城市甚至占到城市居住面積和居住人口近一半規(guī)模。

需從歷史角度全面理性看待小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象產(chǎn)生背景，直面現(xiàn)實矛盾并積極探索通過體制政策改革調(diào)整推動小產(chǎn)權(quán)房逐步合法化，實現(xiàn)“最大限度使人們經(jīng)濟活動合法化的”的目標。

同時可研究適度放松過于嚴格的商品房建筑容積率管制政策，與小產(chǎn)權(quán)房有序合法化共同作用，提升城市商品房供給反應彈性并釋放推進投資與增加地方財政收入的積極影響。

第三，分層次深化城鄉(xiāng)二元土地制度改革進程，逐步打通農(nóng)村建設用地直接向城市住宅及其他建設用地市場供地渠道。

要總結(jié)過去十多年各地在耕地占補平衡與建設用地指標異地置換、“地票”市場交易、城鄉(xiāng)主體聯(lián)建等方面實踐探索的合理有益因素，提升規(guī)范其合理內(nèi)涵形成推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的合力，在邊際上增加農(nóng)村建設用地向城市邊際供地的可能性與彈性。

加快推進去年開始的33個縣級行政區(qū)農(nóng)村經(jīng)營性建設用地直接入市試點工作，拓寬這類農(nóng)地入市后用途對象領(lǐng)域，可允許其轉(zhuǎn)換為住宅開發(fā)用地。

最后要依據(jù)十八屆三中全會深改決定“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”原則，直面大量農(nóng)民進城居住后農(nóng)村住宅，及宅基地資產(chǎn)需重新配置的現(xiàn)實需要，積極推進農(nóng)民住宅和宅基地在農(nóng)民自愿前提下合理有序入市途徑。

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