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在大約一年半內頻密推出四輪行業(yè)利好刺激政策，顯著降低居民購房交易成本，提升了投資房地產的融資杠桿水平，對房地產需求回升產生重要推動作用。

三是由于大城市對房地產購買投資力的“虹吸效應”，一線城市房地產需求增長水平大幅高于全國平均水平，構成這些城市樓市快速回升的需求支持條件。

數(shù)據(jù)顯示，全國城市商品房銷售額從2011年58588.9億元增長到2015年87280.8元，四年年均增幅為10.5%。同期一線城市商品房銷售額從7546.7億元增長到13848.9億元，年均增幅約為16.4%，比全國城市平均增幅高出一半以上。

其中北京、上海、深圳、廣州從2011年2425.3億元、2615.2億元、1060.9億元、1445.3億元，分別增長到2015年3517.6億元、5093.5億元、2822.2億元、2415.5億元，年均增幅分別為9.7%、18.2、27.7%、13.6%。

除北京由于維持限購等強管制措施增速略低于全國平均水平，廣州、上海、深圳增幅分別是全國平均水平的130%、173%、263.8%。

供地收縮的供給側根源

然而需求增長還需結合特定供給面條件，才好解釋樓市短期供不應求與價格飆升。

房地產供應鏈的基本功能，在于聚合各種投入品要素，并將其轉換成可供出售的商品房以滿足人們居住與投資需求。房地產供應鏈包含策劃設計融資、獲取開發(fā)許可、獲取土地、采購建材、施工建造與市場銷售等環(huán)節(jié)，房地產開發(fā)企業(yè)管理協(xié)調供應鏈并承擔財務盈虧的投資主體責任。

供應鏈競爭性越高越是可能通過自發(fā)競爭機制對市場需求與預期價格變動做出反應，越是有助于通過供求互動調節(jié)促成市場大體平穩(wěn)有序運行。反之供應鏈關鍵環(huán)節(jié)壟斷則會降低對市場需求變動的反應彈性，不利于樓市平順運行與健康發(fā)展。

考察商品房供應鏈基本環(huán)節(jié)的體制機制特點，可見供地環(huán)節(jié)壟斷體制與行政調節(jié)相對僵硬滯后，應是本輪少數(shù)大城市房價飆升的關鍵供給側推手。

從相關行業(yè)集中度可見房地產供應鏈環(huán)節(jié)大都具有較高競爭性。以建筑鋼材相關的鋼鐵行業(yè)為例，近年我國鋼鐵產量8億多噸，前十家最大鋼鐵企業(yè)鋼鐵產量約3億噸，占全國總產量不到四成。

在另一重要建材水泥行業(yè)，我國仍有3000多家規(guī)模以上企業(yè)，規(guī)模最大十家企業(yè)市場集中度約為36%。由于這些建材行業(yè)普遍有相當競爭度，如果樓市活躍帶動鋼鐵水泥需求上升，市場競爭機制會通過供給較快增長給以滿足，通常難以出現(xiàn)鋼材水泥等供給不足導致樓價持續(xù)大幅上漲情形。

從現(xiàn)實情況看，近年我國鋼鐵、水泥、塑鋼、玻璃等建材行業(yè)普遍面臨產能過剩壓力，價格回落背景下供給彈性較大，不會助推樓價持續(xù)飆升。

房地產開發(fā)市場也有較高競爭度。目前我國仍有數(shù)以萬計房地產開發(fā)企業(yè)，該行業(yè)評選百強甚至五百強企業(yè)說明其集中度不高。

數(shù)據(jù)顯示，2015年全國房地產開發(fā)前十個最大企業(yè)和二十個最大企業(yè)銷售面積，占全國銷售總面積比例分別為11.4%和14.7%；前十和二十最大企業(yè)銷售金額，占全國總量比例分別為17%和23.1%。

在特定區(qū)域市場房地產開發(fā)集中度可能要顯著高一些，不過由房地產開發(fā)經濟特征決定，除非受到強有力非經濟因素影響，通常難以形成高度壟斷性市場結構，開發(fā)商行為一般不足以構成房價飆升的根本原因。

雖然現(xiàn)實生活中房格上漲總是通過開發(fā)商加價實現(xiàn)，開發(fā)商有時采用捂盤甚至托市造假方式抬價牟利，然而這類行為通常發(fā)生房價漲勢已成背景下，開發(fā)商行為更多會順應并放大市場波動而不足以決定供求關系基本態(tài)勢。

房地產用地供給是唯一例外。由土地制度與管理體制決定，我國商品房建設用地一級市場供給被行政壟斷，供地數(shù)量由相關部門年度計劃決定。

土地作為房屋建筑基本投入品與其它投入品替代關系很弱，給定建筑容積率參數(shù)供地面積與樓房面積兩個供給量指標具有嚴格定量關系。面對市場需求快速上升，如果建房供地數(shù)量調節(jié)滯后甚或逆市調節(jié)，有可能在一定時期引入或放大供求失衡并助推房價飆升。

觀察近年實際情況可見，這個簡單分析邏輯在相當程度上正是，少數(shù)大城市新一輪房價飆升成因的真實寫照。

5年來一線城市住宅供地大幅下降

一個基本事實是，近年一線城市不約而同地大幅降低住宅供地數(shù)量。

數(shù)據(jù)顯示，比如北京住宅供地面積從2010年990萬平米下降到2015年422萬平米，降幅57%。

上海從2010年1124萬平米下降到2015年663.6萬平米，降幅約為41%。

深圳從2010年60.55萬平米下降到2015年不足10萬平方米，降幅超過八成。

廣州住宅2015年供地408萬平方米，雖比2010年290萬平方米提高四成，但是比2009年877萬平米大幅減少46.5%。

時隔68天后，5月5日，北京拍出三幅地塊，折合樓板價達到3.5萬/平左右

似乎是要彰顯土地供給對地價的影響力，近年一線城市供地數(shù)量急劇減少同時供地價格普遍大幅飆升。

例如各城市國土資源部門公布的住宅供地掛牌價格數(shù)據(jù)顯示，四個一線城市2015年價格比較2010-2011年都有成倍上漲。漲幅最低的廣州和上海約在1.6-1.7倍，深圳與北京漲幅在5-6倍驚人水平。

又如國土資源部公布的各城市分季度“居住用途平均地價”顯示：北京住宅土地均價從2011年每平米13533元上升到2015年每平米47581元，2015年是四年前3.516倍。

廣州住宅地價從2011年每平米6255元上升到2015年每平米26983元，2015年是四年前4.31倍。

上海住宅地價從2011年每平米20517元上升到2015年每平米33435元，2015年是四年前1.63倍。深圳住宅地價從2011年每平米20225元上升到2015年每平米39337元，2015年是四年前1.945倍。供地價格在最近四年漲幅最低為63%，最高漲幅3.31倍。

土地價格高漲推動樓面均價飆升。從各城市國土資源部門提供數(shù)據(jù)看，北京市樓面均價從2011年每平米4984元上升到2015年每平米16625元，2015年是四年前3.336倍。

廣州市樓面均價從2011年每平米2950元上升到2015年每平米7353元，2015年是四年前2.49倍。

上海市樓面均價，從2011年每平米3579元上升到2015年每平米10145元，2015年是四年前2.84倍。

深圳市樓面均價從2011年每平米3788元上升到2015年每平米23120元，2015年是四年前的6.11倍。最近四年樓面價格漲幅最低為1倍半，最高漲五倍多。

需要說明，不同地價統(tǒng)計指標之間關系以及特定城市某個時點地價數(shù)據(jù)準確度，都存在有待專門研究的問題。

然而綜合觀察近十種城市地價時間序列數(shù)據(jù)，近年都呈現(xiàn)大幅上漲走勢?？梢姶嬖诒容^確定的經驗證據(jù)，顯示行政部門大幅度收縮供地推高地價，是我國少數(shù)城市新一輪房價飆升的關鍵供給側推手。

這一分析判斷與近來財經媒體與研究機構諸多有關報道評論也是一致的。如2015年6月29日某報刊發(fā)文指出“深圳房價暴漲，因供地縮八成”。今年初某機構分析報告指出，2015北京土地供應量減少導致土地“成交量創(chuàng)造了近8年的新低”，“新房供地連年減少，2016年北京房價仍將看漲”。