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土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

第二是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。過(guò)去40年，中國(guó)在土地轉(zhuǎn)讓問(wèn)題上發(fā)展得比較快，今天中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已是全球第一，制造業(yè)也是，規(guī)模大概在3.5萬(wàn)億美元左右，美國(guó)是2萬(wàn)億多一點(diǎn)。制造業(yè)依靠土地轉(zhuǎn)讓和工業(yè)園區(qū)的建立，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也必須依靠土地，這是中國(guó)的特點(diǎn)。

中國(guó)居民住房消費(fèi)已得到根本提升，改革開(kāi)放時(shí)人均住宅建筑面積是6.7平米，現(xiàn)在是36.9平米，質(zhì)量和數(shù)量都有大幅度提升，這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的發(fā)展。

但目前存在高房?jī)r(jià)和住房資源分配不均，根據(jù)測(cè)算中國(guó)是世界上第二高的房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)收入比達(dá)27倍，北京比上海還要高一點(diǎn)，是44倍多，而巴黎才10倍，東京才12倍，我們比紐約還高。

現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)應(yīng)當(dāng)更加關(guān)注土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)換，所有的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行都離不開(kāi)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)@一條被當(dāng)代經(jīng)濟(jì)學(xué)人極大忽略。

地方政府可以在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中發(fā)揮積極作用，中央應(yīng)該做一個(gè)基本規(guī)劃。如果沒(méi)有基本規(guī)劃，城市沒(méi)法發(fā)展，發(fā)展起來(lái)也是問(wèn)題一大堆。而且地方政府可以出面幫助改善和加快土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)換，這個(gè)方面做得并不完善，有很多問(wèn)題需要改進(jìn)，效率和公平性還要提高。

一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)高，政府行為是關(guān)鍵。直到2014年，一線(xiàn)城市用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地不到20%，到2015年左右，才上升到30%，大部分土地是辦公用地而非住宅，所以房?jī)r(jià)高漲。地方政府有自己的考慮，一線(xiàn)城市相比起通過(guò)出讓土地掙錢(qián)，需要的是提升本地的GDP和科技發(fā)展，但這忽視了民生。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方面，我們建議改變地方政府的激勵(lì)，從單純追求GDP逐步轉(zhuǎn)為民生改善、生態(tài)建設(shè)、可持續(xù)發(fā)展等，鼓勵(lì)地方政府從賣(mài)地套現(xiàn)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)長(zhǎng)期資產(chǎn)，只租不賣(mài)，長(zhǎng)期持有物業(yè)，借鑒德國(guó)和新加坡等經(jīng)驗(yàn)，土地供給向民生傾斜，增加住宅用地供給。

金融深化與金融穩(wěn)定

第三是金融深化與金融穩(wěn)定。改革開(kāi)放過(guò)程中，老百姓所持的以人民幣計(jì)價(jià)的金融資產(chǎn)，增速遠(yuǎn)超GDP，金融資產(chǎn)與GDP的比重不斷上升。其中包括銀行存款、國(guó)庫(kù)券、股權(quán)，以及各種債券和保險(xiǎn)產(chǎn)品，現(xiàn)在比重達(dá)到接近400倍，而改革開(kāi)放之初只有0.6倍。金融資產(chǎn)的重要性遠(yuǎn)超房地產(chǎn)。金融深化可以把老百姓的儲(chǔ)蓄吸引到金融體系，金融體系把老百姓的儲(chǔ)蓄再配置給企業(yè)，這是一個(gè)儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)換成投資的必要過(guò)程，中國(guó)經(jīng)濟(jì)有一半的投資是這么來(lái)的。

過(guò)去四十年我們沒(méi)有發(fā)生金融危機(jī)，這是第一個(gè)事實(shí)，第二個(gè)事實(shí)是金融深化，老百姓排隊(duì)賣(mài)國(guó)庫(kù)券和股票。第三個(gè)基本事實(shí)是基本投資的收益率高度波動(dòng)。1991年到2000年平均每年的股票回報(bào)率能夠達(dá)到32%，遠(yuǎn)超其他國(guó)家，包括美國(guó)、英國(guó)、日本和韓國(guó)。但是接下來(lái)的2018年回報(bào)率只有1.3%，還不到通貨膨脹率，當(dāng)年的通脹率是4%-5%。

維護(hù)金融穩(wěn)定，促進(jìn)金融深化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行所必須的，只有金融穩(wěn)定，老百姓才愿意買(mǎi)股票、投資債券，所以金融穩(wěn)定是生死攸關(guān)的問(wèn)題。中國(guó)監(jiān)管者做得不錯(cuò)，沖擊銀行和國(guó)債券交易的很多案子都判了死刑，但股票沒(méi)有一個(gè)判刑的。

深化改革開(kāi)放，要建設(shè)債券法制。首先要建設(shè)債券市場(chǎng)，債券相對(duì)于股票更好經(jīng)營(yíng)。要先把地方債剝離出去，現(xiàn)在地方債占用銀行資源，很多地方政府發(fā)隱形債來(lái)投資基建，擠出了企業(yè)貸款規(guī)模。所以我們建議所有的地方政府舉債都?xì)w攏到債券市場(chǎng)，不要影響銀行。

而且股市的法治基礎(chǔ)必須大大加強(qiáng)，目前證監(jiān)會(huì)沒(méi)有執(zhí)法能力，證監(jiān)會(huì)頂格罰款是60萬(wàn)，力度不夠。證券相關(guān)的改革，必須牢牢夯實(shí)司法基礎(chǔ)，現(xiàn)在已經(jīng)成立了金融法院，還要成立金融檢察院，證券檢察院，更重要的是公安部要成立金融偵察局。這一條必須向美國(guó)學(xué)習(xí)，美國(guó)華爾街80年代開(kāi)始反復(fù)整治違規(guī)事件。

還有一個(gè)建議是加快金融服務(wù)的開(kāi)放，但是資本賬戶(hù)的開(kāi)放要非常謹(jǐn)慎。