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【3月27日“觀天下講壇”第2期特邀兩位香港問題研究專家寒竹、何建宗對談“特首選舉與香港的未來”。關(guān)于香港特首選舉，觀察者網(wǎng)此前已先后推出《曾俊華看似更擅長選舉，為何贏的是林鄭月娥》、《林鄭月娥的勝選是“一國兩制”的勝利》兩篇文章。本文為兩位專家針對香港住房、教育以及未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的精彩解讀，以饗讀者。】

主持人：針對香港特首選舉，剛才兩位老師都給出了自己的分析和判斷。接下來就香港經(jīng)濟(jì)、教育、房價等方面的問題，想聽聽兩位老師的看法。

寒竹：經(jīng)濟(jì)問題涉及面廣，我們放到最后講。先講兩個具體的問題比較有效。第一住房問題，第二教育問題。林鄭月娥以前是發(fā)展局局長，她當(dāng)特首以后必須面對這些問題。

香港的房價收入比在全世界是數(shù)一數(shù)二，大家都很清楚。香港房價高的原因有很多，土地供應(yīng)太少是一個重要原因。但香港不是沒有土地，香港有1104多平方公里的土地，目前能夠開發(fā)出來的只有260平方公里左右。按照1844年港英政府頒布的《良好秩序及潔凈條例》，500平方公里“香港郊野公園”是不能開發(fā)的。除此之外，還有300平方公里的土地因?yàn)楦鞣N因素難以開發(fā)。

過去香港主要通過填海的方式開發(fā)土地，很多人以破壞環(huán)境和資源為理由，反對開發(fā)剩下的300平方公里。就此，有人反駁說實(shí)際上填海造成的環(huán)境問題并不比其他開發(fā)方式小多少。也有人說山地不能開發(fā)，但是放眼全世界，美國舊金山是山地，重慶就更不要說了，不照樣開發(fā)得很好嗎，所以其實(shí)這些都不是阻撓開發(fā)的理由，300平方公里的土地得不到開發(fā)跟地產(chǎn)商囤積土地有很大關(guān)系。

在香港，大地產(chǎn)商基本上是支持港府的，但過去幾屆政府推行土地開發(fā)時，又受到大地產(chǎn)商的制約，這可以說是一個悖論。香港要解決住房問題就一定要開發(fā)新土地，林鄭月娥也講了怎么才能讓更多人買得起房子，就是要開發(fā)土地。我想聽何先生介紹一下，有沒有什么辦法能讓更多土地開發(fā)出來？

何建宗：香港情況很特殊，首先山地偏多，平地少，但是平地很大部分沒有被開發(fā)出來。梁振英五年前提到一個數(shù)據(jù)，香港已發(fā)展土地26%，但是住人的只有7%，700萬人居住在7%的土地上，由此可以推算出我們每多開發(fā)1%的土地，就可以多容納100萬人。

香港“蜂窩式”密集的住宅

香港平地相對缺乏，但也不是沒有可發(fā)展的土地，土地開發(fā)這方面有很多關(guān)卡和程序，城市規(guī)劃制度基本上對每一塊土地的用途都做了規(guī)定，比如一片住宅土地的密度、高度都被定得比較死。

很多人提議開發(fā)郊野公園，我個人覺得會吃力不討好，事倍而功半。我們很多土地是在開發(fā)商的手上，但是這些農(nóng)地不能轉(zhuǎn)成住宅地，有兩個原因。第一，香港城市規(guī)劃不允許，開發(fā)之前還要申請改規(guī)劃。第二，即便規(guī)劃改了，還要跟政府談補(bǔ)地價。

因?yàn)橐恢币詠碚笱a(bǔ)的地價都比較高，因此開發(fā)商囤積了很多農(nóng)地，這些農(nóng)地既不用來種地也不能發(fā)展，很多時候變成所謂的“棕地”，例如廢車場和貨柜車場，規(guī)劃混亂。怎么能夠開發(fā)或者釋放這些土地潛能，其實(shí)是很重要的?，F(xiàn)在不止私人房子土地不夠，公屋廉租房土地也不夠。林鄭月娥曾經(jīng)提過考慮以公私營合作的方式來開發(fā)土地，讓開發(fā)商幫政府建廉租房。這些都是可供選擇的辦法。

在其他一些老舊的、需要重建的地方，不同的土地開發(fā)方式會帶來不同的矛盾和問題。林鄭月娥一上任要做的就是搞一個專責(zé)小組，希望借此匯集相關(guān)利益群體的意見，共同商討土地開發(fā)方式，比如填海、私人土地儲備、市區(qū)重建以及已經(jīng)被破壞的農(nóng)地怎么恢復(fù)等問題，大家坐下來把這些問題定一個先后順序，希望可以凝聚共識。

關(guān)于發(fā)展農(nóng)地，過去有很多農(nóng)民不愿意搬走，社會運(yùn)動分子也去鼓動他們，有人會宣傳說政府和開發(fā)商聯(lián)手，讓農(nóng)民無地可種，扼殺了農(nóng)業(yè)。我個人覺得更可能是因?yàn)楝F(xiàn)在法律規(guī)定的賠償金額不髙，這些人覺得不能夠分享發(fā)展成果，所以就反對。其實(shí)，這些農(nóng)民的居住環(huán)境普遍比較差，如果換做是你，拆遷后有更好的房子可以住，你還會愿意一輩子住破爛的舊房子嗎？

寒竹：提一個技術(shù)性問題，現(xiàn)在香港政府拆遷土地賠償金是按照什么標(biāo)準(zhǔn)？

何建宗：這個比較復(fù)雜。如果是私人開發(fā)商的重建項目，要收購一棟樓，如果有80%的住戶愿意賣，剩下的20%也一定得賣。政府的市區(qū)重建局給出的價碼則更優(yōu)厚，業(yè)主可以買七年樓齡的房屋。譬如那個地段的老房子價值5、6萬一平米，新房可能賣15萬一平米，7年房齡的10萬一平米，市區(qū)重建局就給你10萬一平米收購。實(shí)際上，這個條件是比較優(yōu)厚，但是還有很多人反對，因?yàn)槊恳粋€人都想要更多。