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在5月20日LPR即將迎來調(diào)整窗口前夕，近兩日，廣州、廈門地區(qū)部分銀行的房貸利率下限，定價分別上浮10bp、5bp。

5月19日，財聯(lián)社記者從廈門銀行多家銀行獲悉，該地貸款首套利率下限近期已由LPR-50BP調(diào)整為LPR-45BP，上調(diào)幅度為5個BP，也即從3.10%上調(diào)至3.15%。有銀行相關(guān)人士表示，此輪調(diào)整從5月17日開始執(zhí)行。

值得關(guān)注的是，就在5月18日，廣州多家銀行近期也上調(diào)了首套房房貸利率下限，由LPR-60BP調(diào)整為LPR-50BP，上調(diào)幅度為10個BP，也即從3%上調(diào)至3.1%。

多位機構(gòu)和銀行人士對財聯(lián)社表示，5月20日LPR大概率跟隨市場利率下調(diào)10bp。如與廣州和廈門此次上調(diào)幅度對沖，LPR調(diào)整后將分別維持在3%和3.05%的利率水平。

5月19日，某股份行風(fēng)險審批部人士對財聯(lián)社表示，目前來說3%是一個敏感的利率分水嶺。如果商業(yè)房貸利率低于3%，就接近公積金貸款利率，造成分流壓力；另一方面，低于3%會刺激投資購房心理，造成一定潛在風(fēng)險。

5月19日，上海某券商銀行業(yè)分析師對財聯(lián)社表示，從當(dāng)下銀行房貸經(jīng)營情況來看，包括不良率都比較低，銀行體系可以承受的利率底線接近3%或更低一些。但目前來看，3%更多是銀行體系要堅守的一個心理水平線。

對沖LPR下調(diào)？廣州、廈門等地罕見上調(diào)首套房貸利率

上周末，市場傳出廣州多家銀行上調(diào)首套房貸利率引發(fā)市場關(guān)注。財聯(lián)社記者注意到，實際情況并不止廣州，廈門近期也有上調(diào)房貸利率動向。

5月19日上午，廈門一家國有行網(wǎng)點的房貸經(jīng)理告訴財聯(lián)社記者，他們近期也已上調(diào)房貸利率水平下限，首套房貸款利率從此前執(zhí)行的LPR-50個基點，統(tǒng)一調(diào)整為LPR-45個基點。

廈門一家股份行網(wǎng)點的房貸經(jīng)理也向財聯(lián)社記者證實了上述消息的真實性。對方表示，“該調(diào)整從5月17日開始執(zhí)行”。另外，對方表示，由于此番調(diào)整時間臨近LPR調(diào)整（每月20日），目前該行對新房客戶的按揭請求暫時不作房貸系統(tǒng)錄入，等本月LPR調(diào)整之后再錄入。

而財聯(lián)社記者從當(dāng)?shù)胤课葜薪闄C構(gòu)處獲悉，廈門近期確實有上調(diào)房貸利率。據(jù)該機構(gòu)發(fā)布消息顯示，調(diào)整于2025年5月17日（含）開始，時間界定：二手房商業(yè)貸款利率基點上調(diào)時間按過戶時間為準(zhǔn)；二手房帶押過戶商業(yè)貸款利率基點上調(diào)時間按存量房網(wǎng)簽備案時間為準(zhǔn)。

據(jù)了解，當(dāng)前房貸利率（浮動形式）主要是在LPR基礎(chǔ)上，結(jié)合銀行自主進(jìn)行加減點構(gòu)成，減點幅度降低意味著實際房貸利率將會提高。以現(xiàn)行LPR利率計，調(diào)整后的廈門首套房貸利率水平由3.10%增至3.15%。

根據(jù)上述銀行人士描述，此前該地的房貸利率整體下降，為何近期逆勢上調(diào)？上述廈門多家銀行相關(guān)人士并未向財聯(lián)社記者說明原因。有銀行相關(guān)人士表示，“只是按行里要求執(zhí)行”。

此前，多家機構(gòu)宏觀、銀行研究人士曾對財聯(lián)社表示，目前央行的10項政策落地大半，考慮到目前逆回購利率已經(jīng)調(diào)整到位，5月LPR大概率還是會跟隨下調(diào)。

財聯(lián)社記者注意到，近期銀行針對房貸利率上調(diào)LPR減點幅度，業(yè)內(nèi)認(rèn)為可能為對沖此輪LPR下調(diào)影響。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)針對上周末廣州房貸利率變動表示，本次調(diào)整實為“加點幅度”上升10個基點，但同期LPR或下調(diào)10個基點，二者完全抵消。

減緩息差下行，銀行共守3%底線

光大證券報告圖表顯示，當(dāng)前房貸利率均值為3.1%，處于自2013年末以來十年歷史低位。

與此同時，今年一季度監(jiān)管數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)銀行凈息差為1.43%，較2024年末下降9bp，降幅較去年第一季度的15bp有所收窄。

光大證券報告顯示，在第一季度商業(yè)銀行凈息差較上年收窄同時，生息資產(chǎn)收益率、付息負(fù)債成本率分別較上年下降35、27bp。

分析師王一峰認(rèn)為，銀行凈息差受LPR下調(diào)及存量按揭調(diào)降等因素影響，但是，負(fù)債成本管控舉措也持續(xù)顯效，部分對沖了資產(chǎn)端收益率下行壓力。

5月19日，上海某券商銀行業(yè)分析師對財聯(lián)社表示，從當(dāng)下銀行房貸經(jīng)營情況來看，包括不良率都比較低，銀行體系可以承受的利率底線接近3%或更低一些。但目前來看，3%更多是銀行體系要堅守的一個心理水平線。

王一峰認(rèn)為，預(yù)估5月20日對應(yīng)LPR同步下調(diào)10bp，銀行需進(jìn)一步強化負(fù)債成本管控助力銀行穩(wěn)息差。下一步觀察點是國股銀行存款掛牌利率是否跟隨LPR下調(diào)而下調(diào)，以及利率自律上限是否同步下調(diào)相配合；其次是中小銀行的利率自律執(zhí)行情況，目前有些中小銀行綜合負(fù)債成本偏高，風(fēng)險調(diào)整后的資產(chǎn)負(fù)債收益率存在倒掛風(fēng)險。

中金公司預(yù)計，綜合考慮今年LPR下調(diào)和負(fù)債成本下行情況，預(yù)計2025年全年息差降幅在10-15bp左右。

防風(fēng)險為重，利率過低恐投機風(fēng)再起

5月19日，國家統(tǒng)計局剛發(fā)布70個大中城市房價數(shù)據(jù)：4月份，新建住宅銷售價格北京和上海分別環(huán)比上漲0.1%和0.5%，廣州和深圳分別下降0.2%和0.1%。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平，與上月相同。在二手房中，上海上漲0.1%，廣州持平，北京和深圳分別下降0.6%和0.3%。二、三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比均下降0.4%，降幅比上月分別擴大0.2個和0.1個百分點。

這與4月房貸走勢基本吻合。

銀河證券報告認(rèn)為，4月份信貸數(shù)據(jù)顯示，雖然早償率下降支持中長期貸款表現(xiàn)好于去年。但居民部門中長期貸款還是減少1231億，與百強房企單月銷售同比下降16.9%，居民購房需求偏弱有關(guān)。

光大證券分析師王一峰表示，3月新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率3.1%，同1~2月份基本相同，按揭定價進(jìn)入磨底階段。

雖然房價在下調(diào)，但是居民購房意愿并未同步提升。從銀行體系來看，過低利率可能會引發(fā)非剛需的購房動機。

5月19日，某股份行風(fēng)險審批部人士對財聯(lián)社強調(diào)，目前來說3%是一個敏感的利率分水嶺。如果商業(yè)房貸利率低于3%，就接近公積金貸款利率，造成分流壓力；另一方面，低于3%會刺激投資購房心理，造成一定潛在風(fēng)險。