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8月4日，國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部、人民銀行、稅務(wù)總局聯(lián)合召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，深入解讀打好宏觀(guān)政策組合拳，實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，延續(xù)、優(yōu)化、完善并落實(shí)好減稅降費(fèi)政策，大力支持科技創(chuàng)新、實(shí)體經(jīng)濟(jì)和小微企業(yè)發(fā)展等方面的政策舉措及落實(shí)實(shí)施情況。

梳理可知，各部委關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述與近期定調(diào)基本一致：一是更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求；二是指導(dǎo)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率；三是推進(jìn)超大特大城市城中村改造；四是支持“保交樓”工作、延續(xù)實(shí)施保交樓貸款支持計(jì)劃至2024年5月末；五是穩(wěn)步推進(jìn)租賃住房貸款支持計(jì)劃在試點(diǎn)城市落地。

今年以來(lái)，中央多次強(qiáng)調(diào)“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造”。

國(guó)家發(fā)改委副秘書(shū)長(zhǎng)、綜合司司長(zhǎng)袁達(dá)提到，目前各部門(mén)正在抓緊落實(shí)，其中引導(dǎo)市場(chǎng)利率下行、促進(jìn)汽車(chē)等大宗商品消費(fèi)、推進(jìn)超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、有序擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)行規(guī)模等政策措施已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)實(shí)施，其他政策也在抓緊推進(jìn)，為經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)提供有力的政策支撐。

對(duì)此，58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，關(guān)于推進(jìn)超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這部分在7月的政治局會(huì)議也重點(diǎn)提及，這部分改造將對(duì)樓市的長(zhǎng)期供求層面產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，由于是四個(gè)部門(mén)聯(lián)合召開(kāi)會(huì)議，將非常有利于從產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、金融、稅收等多方面形成政策合力推進(jìn)，由于需要規(guī)劃先行，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、積極穩(wěn)妥推進(jìn)，因此政策出臺(tái)和落實(shí)的節(jié)奏會(huì)趨于穩(wěn)步化，對(duì)樓市的影響也會(huì)更為長(zhǎng)遠(yuǎn)。

“更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求”，在新聞發(fā)布會(huì)上也再次被提及。袁達(dá)在談到下一步在宏觀(guān)政策著力點(diǎn)時(shí)提出，“在更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求、積極擴(kuò)大有效投資等方面加強(qiáng)政策儲(chǔ)備，不斷釋放超大規(guī)模市場(chǎng)潛力?！?

住建部7月27日召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)，明確要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

中央政治局7月24日召開(kāi)會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，當(dāng)前限購(gòu)較嚴(yán)格且執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策的城市主要包括北京、上海、廣州、深圳、西安、廈門(mén)等近十個(gè)核心城市。此外，當(dāng)前全國(guó)仍有約20個(gè)城市首套房商貸首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上。

張波認(rèn)為，對(duì)于自住性購(gòu)房需求的保障是這幾年屢屢提及的重點(diǎn)，目前的問(wèn)題依然還在政策的落實(shí)，尤其是一線(xiàn)城市政策的落實(shí)，隨著各層喊話(huà)聲量不斷加大，政策落地目前只是時(shí)間問(wèn)題，但政策力度的大小也是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，尤其是“認(rèn)房不認(rèn)貸”能否在一線(xiàn)城市落地備受關(guān)注。

針對(duì)市場(chǎng)關(guān)注的存量房貸款利率調(diào)整政策，人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在會(huì)上談及貨幣政策問(wèn)題時(shí)提出，“未來(lái)還將繼續(xù)發(fā)揮好貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率改革效能和指導(dǎo)作用，指導(dǎo)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。”

央行近期兩次提及存量個(gè)人住房貸款利率調(diào)整。7月14日，鄒瀾表示，按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。8月1日，人民銀行、國(guó)家外匯管理局召開(kāi)會(huì)議指出，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

存量房貸利率下調(diào)是降低居民購(gòu)房成本的重要舉措。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年7月，全國(guó)重點(diǎn)城市首套房平均商貸利率降至3.9%，較2021年高點(diǎn)下調(diào)超過(guò)150個(gè)基點(diǎn)。對(duì)比2022年以來(lái)5年期以上LPR僅下調(diào)45個(gè)基點(diǎn)，部分城市存量房貸利率隨LPR下調(diào)后仍遠(yuǎn)高于新購(gòu)房貸利率。

8月3日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出“鼓勵(lì)在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。這是在央行8月1日發(fā)聲之后，首個(gè)明確表態(tài)調(diào)整存量房貸款利率的城市。

存量個(gè)人住房貸款利率的下調(diào)方向已經(jīng)明確。張波分析，存量房貸利率下調(diào)可以減輕已購(gòu)房群體的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，對(duì)于其增加生活類(lèi)消費(fèi)開(kāi)支起到一定促進(jìn)作用。同時(shí)也可以減少提前還貸現(xiàn)象出現(xiàn)，有利于銀行優(yōu)質(zhì)房貸資產(chǎn)的穩(wěn)定。但是，存量房貸利率下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)并不會(huì)起到直接作用，間接作用也微乎其微。

此次發(fā)布會(huì)還提出，系統(tǒng)謀劃、精準(zhǔn)施策，穩(wěn)妥處置化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、金融等領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)隱患，大力提升糧食、能源資源安全保障能力；延續(xù)實(shí)施支持“保交樓”工作、幫助處置不良資產(chǎn)等階段性政策；在防范化解內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)等方面加強(qiáng)政策儲(chǔ)備，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線(xiàn)。

在張波看來(lái)，需兩側(cè)共同發(fā)力，才能推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。從目前來(lái)看，樓市的供給側(cè)癥結(jié)主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，這一風(fēng)險(xiǎn)并不只是影響到房企自身，對(duì)于保交樓、地方債、土地市場(chǎng)都會(huì)形成直接或間接影響，是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。從目前表態(tài)來(lái)看，對(duì)于房企風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注度依然較高，下一步強(qiáng)化對(duì)房企“保交樓”落實(shí)，強(qiáng)化對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的融資支持，加大對(duì)出險(xiǎn)房企的全方位診斷將是政策的重點(diǎn)。

此外，除了對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的關(guān)注外，政策對(duì)于租賃亦有較高關(guān)注度。張波指出，租購(gòu)并舉的長(zhǎng)效推進(jìn)機(jī)制，通過(guò)租賃解決新青年、新市場(chǎng)居住問(wèn)題的方向沒(méi)有發(fā)生變化。租賃房源的多渠道共建本身也需要更多資金側(cè)的支持，目前這類(lèi)資金會(huì)重點(diǎn)偏向于大型央國(guó)企的保障性租賃房源，并結(jié)合REITs等多種融資方式來(lái)解決資金來(lái)源問(wèn)題。

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