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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）地產(chǎn)下行通道中，央國(guó)企普遍以碾壓姿態(tài)參與到本輪洗牌，這幾乎成為行業(yè)共識(shí)。

不過(guò)，并非所有央國(guó)企面前都是一片坦途。

4月25日，中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)旗下房地產(chǎn)上市平臺(tái)中交地產(chǎn)舉行2022年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。

面對(duì)財(cái)務(wù)杠桿持續(xù)升高，至今未滿足“三道紅線”要求的中交地產(chǎn)2022年末剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率分別達(dá)到70.44%、138.82%。

管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)需要大額資金投入，公司近年來(lái)主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模較快，因而積極開(kāi)拓融資渠道，為主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展的可持續(xù)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的資金保障。

陷“增收不增利”怪圈

根據(jù)財(cái)報(bào)，2022年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入384.67億元，較上年同期增長(zhǎng)164.52%；利潤(rùn)總額21.83億元，較上年同期增長(zhǎng)43.36%。

然而出人意料的是，企業(yè)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)僅0.34億元，較上年同期大幅減少85.60%。

也就是說(shuō)，在這場(chǎng)“大豐收”中，包括國(guó)資委在內(nèi)的上市公司股東僅分到了3%的凈利潤(rùn)，剩余的97%都被“合作伙伴”以少數(shù)股東身份摘取了。

并且這個(gè)增收不增利的怪圈早已延續(xù)多年。

2018年-2022年五年間，中交地產(chǎn)營(yíng)收從89.48億元一路高升至384.67億元，歸母凈利潤(rùn)卻反而從8.1億元到5.4億元、3.47億元、2.36億元一路走低，直至去年降至0.34億元冰點(diǎn)。

與之相反，2018年-2022年期間，企業(yè)少數(shù)股東損益占比凈利潤(rùn)比例卻逐年增加，分別為29%、51%、61%、68%和97%。

事實(shí)上這樣的情況在近年地產(chǎn)下行周期并不少見(jiàn)，尤其是“三道紅線”政策出臺(tái)之后，不少陷入流動(dòng)性危機(jī)的民營(yíng)房企為防止融資渠道徹底封閉，掩蓋自身真實(shí)債務(wù)杠桿，被迫選擇“明股實(shí)債”方式進(jìn)行融資。

而這樣做的代價(jià)往往就是與投資方私下簽訂特殊的利潤(rùn)分配方案，最終導(dǎo)致股東利潤(rùn)遭到侵蝕。

在業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)于凈利潤(rùn)下滑，中交地產(chǎn)董事會(huì)秘書(shū)田玉利解釋稱(chēng)，2022年隨著項(xiàng)目交付結(jié)轉(zhuǎn)面積的增加，公司營(yíng)業(yè)收入有明顯增加，但隨著前期較早拿地并開(kāi)發(fā)的高毛利項(xiàng)目逐步結(jié)轉(zhuǎn)完畢，近年拿地成本不斷提高以及銷(xiāo)售端限價(jià)等各類(lèi)因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，公司部分項(xiàng)目毛利空間有限，盈利空間出現(xiàn)一定程度的收窄。

而對(duì)于股東利潤(rùn)下滑，田玉利則較為模糊地表示，并表范圍內(nèi)項(xiàng)目公司持股情況不同的項(xiàng)目盈利情況存在一定差異，歸母凈利潤(rùn)亦受到影響，導(dǎo)致2022年歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)較少。

定增35億元融資

值得關(guān)注的是，不久前中交地產(chǎn)剛剛披露了一起35億元定增融資，進(jìn)一步保障企業(yè)資金流動(dòng)性。

4月25日晚間，中交地產(chǎn)發(fā)布修改后的定增方案。

據(jù)中交地產(chǎn)發(fā)布的新版定增方案顯示，此次發(fā)行對(duì)象為包括地產(chǎn)集團(tuán)在內(nèi)的不超過(guò)35名（含35名）符合中國(guó)證監(jiān)會(huì)規(guī)定條件的特定對(duì)象。其中，地產(chǎn)集團(tuán)擬認(rèn)購(gòu)股票數(shù)量合計(jì)不低于此次發(fā)行實(shí)際發(fā)行數(shù)量的30%，不高于此次發(fā)行實(shí)際發(fā)行數(shù)量的50%；其余股份由其他發(fā)行對(duì)象以現(xiàn)金方式認(rèn)購(gòu)。

中交地產(chǎn)表示，此次募集資金不超過(guò)35億元，主要用于長(zhǎng)沙鳳鳴東方、鄭州翠語(yǔ)紫宸、武漢中交澄園 、惠州紫薇春曉、天津春映海河5個(gè)項(xiàng)目的資金所需以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。此次募集資金投資項(xiàng)目符合“保交樓、保民生”相關(guān)政策要求，募集資金投資項(xiàng)目均為住宅項(xiàng)目，均已取得首批預(yù)售許可證并進(jìn)行預(yù)售。

為維護(hù)廣大投資者的利益，降低即期回報(bào)被攤薄的風(fēng)險(xiǎn)，中交地產(chǎn)承諾，增強(qiáng)對(duì)股東的長(zhǎng)期回報(bào)能力，公司將加強(qiáng)募集資金投資項(xiàng)目監(jiān)管，加快項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，提高經(jīng)營(yíng)管理和內(nèi)部控制水平，增強(qiáng)公司的盈利能力，強(qiáng)化投資者的回報(bào)機(jī)制。

對(duì)于未來(lái)是否有再融資計(jì)劃，中交地產(chǎn)稱(chēng)，公司將視未來(lái)業(yè)務(wù)規(guī)劃適時(shí)選擇合適的融資渠道，支撐公司業(yè)務(wù)發(fā)展。

對(duì)于投資者質(zhì)疑公司是否缺錢(qián)才進(jìn)行此類(lèi)融資時(shí)，中交地產(chǎn)管理層稱(chēng)，地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)需要大額資金投入，公司總股本規(guī)模較同行業(yè)上市公司比相對(duì)較小，近年來(lái)主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模較快，積極開(kāi)拓融資渠道，為公司主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展的可持續(xù)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的資金保障。

在拿地策略上，中交地產(chǎn)稱(chēng)，公司新項(xiàng)目的拓展聚焦高能級(jí)區(qū)域與城市，優(yōu)選市場(chǎng)基本面表現(xiàn)較好、投資風(fēng)險(xiǎn)小的城市和板塊，資源配置向投資質(zhì)量效益好的城市及團(tuán)隊(duì)傾斜，優(yōu)選人口規(guī)模大、人口聚集能力強(qiáng)、GDP總量和增量排名靠前的區(qū)域和城市，進(jìn)一步向核心城市、核心區(qū)域聚焦。

2023年，企業(yè)投資方向仍主要以資金投入產(chǎn)出效率高的市場(chǎng)化商品房項(xiàng)目為主，適度布局城市更新項(xiàng)目，擇機(jī)選擇政策性住房項(xiàng)目，謹(jǐn)慎獲取持有型物業(yè)類(lèi)項(xiàng)目，同時(shí)也進(jìn)一步提升市場(chǎng)研判能力，提升合作、收并購(gòu)談判能力，提升資源嫁接能力，充分規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，精益求精，提高投資質(zhì)量。

截至2022年末，中交地產(chǎn)持有房地產(chǎn)項(xiàng)目115個(gè)，土地總面積1056.45萬(wàn)平方米，在建及待建面積1648.67萬(wàn)平方米。

兩項(xiàng)指標(biāo)觸及“紅線”

此外，作為融資渠道相對(duì)寬松的央企，中交地產(chǎn)至今仍未滿足“三道紅線”指標(biāo)令人生疑。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，企業(yè)標(biāo)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為70.44%、138.82%和1.12（倍），屬于“三道紅線”中的“橙檔”企業(yè)，引發(fā)深交所問(wèn)詢(xún)。

深交所要求企業(yè)說(shuō)明“最近三年末，發(fā)行人剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率高于同行業(yè)可比上市公司”的原因，中交地產(chǎn)也在同日的公告作出回復(fù)。

其表示，發(fā)行人股本和資本公積金額較小，上市后較少進(jìn)行股權(quán)融資，合并權(quán)益金額較?。话l(fā)行人在2020年末、2021年末、2022年末的股本和資本公積合計(jì)占合并權(quán)益比例分別為6.41%、4.60%、4.50%，同行業(yè)平均占比分別為35.01%、42.28%、36.19%，發(fā)行人股本及資本公積顯著小于同行業(yè)可比公司。

同時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要較大金額的資金，多年來(lái)公司主要依賴(lài)債權(quán)融資籌集資金，因此，資本結(jié)構(gòu)中負(fù)債金額占比相對(duì)較高，導(dǎo)致剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率較高。

對(duì)于行業(yè)未來(lái)，中交地產(chǎn)管理層依舊持樂(lè)觀態(tài)度。

其在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在拉動(dòng)投資、促進(jìn)消費(fèi)、保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)中發(fā)揮了重要作用。近年來(lái)，中央堅(jiān)定落實(shí)房住不炒政策，強(qiáng)化土地、金融、財(cái)稅端的調(diào)控力度，不斷鞏固房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制成果，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸開(kāi)始回歸本源，長(zhǎng)期來(lái)看，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)仍在持續(xù)推進(jìn)，城市居民對(duì)居住品質(zhì)提升的需求不斷增強(qiáng)，在政策端適時(shí)發(fā)力的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景依然可期。