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目標(biāo)完成率平均74.5%

從權(quán)益銷售額來看，TOP 100房企權(quán)益銷售額為53602.7億元，權(quán)益銷售面積為33723.1萬平方米，同比分別下降42.9%和48.1%；市場份額約39.3%，較上年下降12.3個百分點。

而權(quán)益金額突破千億的13家房企中，僅碧桂園與龍湖兩家民營房企，央企則包含保利、中海、華潤、招商、金茂，占了5個席位。

其余如萬科、綠城、金地、綠地、越秀、建發(fā)均為地方國資房企或混合所有制企業(yè)。尤其是廣州國資委旗下越秀地產(chǎn)，唯一一個2022年權(quán)益銷售金額保持正增長的規(guī)模房企，以1251.6億元位列第10位，較上年同期增長8%。

此外，即使2022年公開披露目標(biāo)的企業(yè)數(shù)量較往年顯著減少，且部分已經(jīng)主動調(diào)降了全年目標(biāo)，但規(guī)模房企實際的業(yè)績完成情況仍遠(yuǎn)不及預(yù)期。

最終，規(guī)模房企目標(biāo)完成率的中位數(shù)僅74.5%。要知道，即便2021年房地產(chǎn)市場頹勢已現(xiàn)，這一數(shù)字仍保持在94%高位，此前數(shù)年更是始終保持在100%以上。

在公開披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，2022年僅濱江、越秀兩家房企達(dá)成了全年業(yè)績目標(biāo)。多數(shù)企業(yè)截至12月末的目標(biāo)完成率不足90%，不少房企甚至不足70%。且絕大多數(shù)企業(yè)的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于20%。

僅上海一城保持正增長

值得一提的是，這樣的銷售業(yè)績主要還是一二線城市做支撐的背景下完成的。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年50家百億代表企業(yè)的一、二線城市業(yè)績貢獻(xiàn)合計占比為81.3%，較2021年上升了3.4%。

其中，在長三角、粵港澳（內(nèi)地）、京津冀城市群的銷售額貢獻(xiàn)較大，合計占比65.8%，且占比較上年進(jìn)一步提升。

具體來看，一線城市銷售額占比較上年增加6.9個百分點至26.3%，市場需求支撐度較強(qiáng)；受疫情反復(fù)、高基數(shù)效應(yīng)或項目停工等因素，部分二線城市成交降幅較大，因此二線城市銷售額占比有所下降，但銷售額貢獻(xiàn)仍達(dá)到55%；三四線城市市場承壓，2022年業(yè)績貢獻(xiàn)率為18.7%，較上年下降3.4個百分點。

從地區(qū)分布來看，長三角、粵港澳（內(nèi)地）、京津冀三大城市群銷售占比進(jìn)一步提升，合計占比超6成。

特別是長三角，對百億房企銷售額占比達(dá)到39.8%，粵港澳（內(nèi)地）、京津冀城市群占比分別為15.1%和10.9%，三大城市群合計占比65.8%，且占比較上年進(jìn)一步提升，分別增加1.1、1.3、0.5個百分點。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2022年各大城市新房成交金額來看，僅上海一地實現(xiàn)正增長，全年新房成交6344億元，同比增加9%。

其余傳統(tǒng)房地產(chǎn)熱點城市中，北京、深圳分別為3737億元和2792億元，下滑幅度均超過20%。

曾經(jīng)的“銷冠”城市杭州則在2022年幾乎腰斬，新房成交金額僅3644億元，同比下降47%。

下滑最嚴(yán)重的城市為重慶，新房成交額僅850億元，下滑近7成，排名從2021年的第10位降至19位。

2023年銷售有望復(fù)蘇

丁祖昱預(yù)計，2022年全年商品房成交額13.3萬億元，成交面積13.6億平方米，這一數(shù)字與2013-2015年水平基本持平?！靶袠I(yè)重回十年前”并非一句空話。

有房企人士向觀察者網(wǎng)表示，過往大家追求規(guī)模，無非為了融資，只要利潤跑贏融資利率，就是穩(wěn)賺不賠的買賣。這一邏輯至今并未改變，只不過由于樓市需求透支，房企的庫存難以及時消化，導(dǎo)致資金鏈斷裂風(fēng)險加倍。

因此上述人士認(rèn)為，支持企業(yè)苦苦支撐的唯一信念，就是靜待市場回暖，這也是多數(shù)出險房企，寧愿頂著裁員、展期等各方壓力，也不愿賤賣資產(chǎn)還債的主要因素。

相應(yīng)的，2022年11月份以來，行業(yè)供給側(cè)政策持續(xù)出臺，在房企融資“三箭齊發(fā)”、保交樓專項借款、預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化等措施落地后，供給側(cè)政策基本應(yīng)出盡出。

與此同時，需求側(cè)調(diào)控政策也頻繁出擊。

繼11月杭州、成都、西安等城市優(yōu)化購房政策后，12月初廈門、南京、武漢、合肥等二線城市加入放松需求端政策的隊伍，12月中下旬佛山、東莞全面放開限購，鄭州出臺十二條政策涉及調(diào)整限購區(qū)域放松等。

國金證券預(yù)計，未來高能級城市四限的適度寬松、房貸利率的持續(xù)下調(diào)、購房補(bǔ)貼契稅減免等政策仍然可期，需求側(cè)的寬松將支撐2023年市場銷售復(fù)蘇。

該機(jī)構(gòu)在研報中判斷，2023年入市項目面臨的競爭壓力相對較小，同時有效供給或產(chǎn)生缺口支撐房價企穩(wěn)向上，入市項目利潤率或?qū)⒒厣?。因此，具有良好區(qū)域布局和精細(xì)化管理等核心競爭力的房企能夠在本輪市場復(fù)蘇中把握機(jī)遇，鞏固強(qiáng)者恒強(qiáng)的地位。

不過，在國盛證券看來，本輪的產(chǎn)能出清方向明確，大部分出險民企最終的結(jié)局仍是縮表或退出市場，即便未來需求側(cè)復(fù)蘇，行業(yè)競爭格局也已經(jīng)改變。

億翰智庫也認(rèn)為，即便融資端和市場端政策齊發(fā)力，房地產(chǎn)行業(yè)未來3-5年間總量也難以回到最初水平，2023年開發(fā)投資大概率仍將維持負(fù)增長。