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12月28日下午，房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問(wèn)公司戴德梁行發(fā)布2022年四季度的上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)、零售商業(yè)市場(chǎng)、大宗交易市場(chǎng)以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)。

2022年，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)環(huán)比上揚(yáng)，全年入市辦公建筑規(guī)模81萬(wàn)平方米，分布在3個(gè)區(qū)域5個(gè)板塊共11個(gè)項(xiàng)目，其中蘇河灣、徐匯濱江、前灘板塊供應(yīng)較活躍，靜安核心、徐匯核心也分別有新項(xiàng)目推出。

最終，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)以凈吸納量63萬(wàn)平方米收官，環(huán)比去年下滑55.6%。

同時(shí)，寫(xiě)字樓空置率16.7%，比去年上升0.72%，其中核心及新興區(qū)空置率分別為11.21%、23.92%。

租金方面，2022年再次略微下降，至四季度平均租金8.14元/平方米/天，同比微跌0.37%。

從區(qū)位來(lái)看，六大板塊需求表現(xiàn)韌性，新項(xiàng)目推動(dòng)下“一江一河”成效顯著，代表項(xiàng)目如“華潤(rùn)蘇河灣中心”、“前灘國(guó)際廣場(chǎng)”、“星瀚廣場(chǎng)”等。

分行業(yè)來(lái)看，專業(yè)服務(wù)、貿(mào)易制造及金融為前三行業(yè)。專業(yè)服務(wù)業(yè)保持穩(wěn)定需求，受國(guó)內(nèi)外復(fù)雜經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，律所業(yè)務(wù)量增加，擴(kuò)租、搬遷活躍；聯(lián)合辦公（孵化等）仍保持活躍的市場(chǎng)需求，成為新入市項(xiàng)目的主力租戶，主要布局上海核心商務(wù)區(qū)域的陸家嘴、北外灘等板塊。

貿(mào)易制造行業(yè)核心外溢搬遷，快消品及奢侈品貿(mào)易主要布局南京西路板塊，隨著火車站、蘇河灣今年供應(yīng)頻出，不少快消及奢侈品總部或部分拆分搬遷至靜安非核心區(qū)。金融行業(yè)核心聚集加強(qiáng)，主要布局泛陸家嘴（陸家嘴、竹園）、南京西路等板塊，銀行、保險(xiǎn)、證券等傳統(tǒng)金融行業(yè)仍為市場(chǎng)主體。

戴德梁行中國(guó)區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示，伴隨防疫新政的推出，經(jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)秩序加快恢復(fù)，將釋放出巨大的活力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，可以預(yù)見(jiàn)的是2023年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)必將迎來(lái)后疫情時(shí)代的春天。

而在零售物業(yè)市場(chǎng)，2022年度多個(gè)優(yōu)質(zhì)下半年入市，如蘇河灣萬(wàn)象天地、錦滄文華、龍湖上海金匯天街、上海天空萬(wàn)科廣場(chǎng)、上海MOHO廣場(chǎng)、張園一期、龍湖上海奉賢天街，分別為市場(chǎng)新增60,000平方米、20,000平方米、 110,000平方米、100,000平方米、100,000平方米、20,000平方米及140,000平方米的零售面積。

此外，2022年上海大宗交易市場(chǎng)共錄得774億成交，同比下降27%。

今年世界政治態(tài)勢(shì)動(dòng)蕩，俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)、臺(tái)海緊張局勢(shì)等系列政治事件引發(fā)通貨膨脹；隨著美聯(lián)儲(chǔ)不斷加息，境外融資成本不斷上升；同時(shí)上半年上海疫情封控加劇經(jīng)濟(jì)負(fù)面影響，市場(chǎng)低迷，交易情緒低落——三方影響下，上海大宗交易市場(chǎng)成交有所下滑，但市場(chǎng)信心及成交活躍度仍在，全年成交仍站穩(wěn)750億關(guān)口、達(dá)三年內(nèi)次高水平。

細(xì)看到各物業(yè)類型，2022年辦公/研發(fā)辦公以577.4億成交總額、75%的成交占比，穩(wěn)居市場(chǎng)首位，其中以投資目的為主的內(nèi)資買家青睞上海核心辦公資產(chǎn)，積極配置核心物業(yè)、抵抗通貨膨脹；工業(yè)/物流熱度不減，依舊受市場(chǎng)追捧，成交占比約13%，同比上漲7%。

買家方面，內(nèi)資買家以66%的占比繼續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)，但外資占比亦在緩步上升，從2021年的24%增至2022年的34%。

投資型買家再次超越自用交易，成交金額比例上漲至66%；自用買家行業(yè)分布特征明顯，主要以金融、TMT為主——其中金融企業(yè)實(shí)力強(qiáng)勁，雖僅貢獻(xiàn)3筆交易，卻占自用型買家交易總額的過(guò)半份額，對(duì)比2021成交金額近乎翻倍；而TMT企業(yè)表現(xiàn)則稍顯暗淡，成交金額相較2021年縮水近一半。

展望2023年，戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事蔡峰表示，在結(jié)束長(zhǎng)達(dá)3年的疫情管控和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的雙重利好下，2023年將為大宗交易觸底反彈的一年，成交總金額預(yù)計(jì)重回千億規(guī)模

與此同時(shí)，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)推出多重利好、推動(dòng)其重回支柱行業(yè)，未來(lái)內(nèi)資受政策影響，將加速搶占市場(chǎng)份額。

“多單新經(jīng)濟(jì)類REITs成功發(fā)行，商辦類REITs明年進(jìn)入試點(diǎn)，為投資人提供全新退出渠道，未來(lái)長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)園、商辦類型物業(yè)將備受青睞。”蔡峰認(rèn)為。

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