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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）

近日，一份顯示為蘇州市政府部門擬“定向回購(gòu)部分新房”的專家會(huì)議紀(jì)要流出，其中提到，蘇州擬對(duì)6個(gè)區(qū)及4個(gè)縣市共10個(gè)板塊回購(gòu)約1萬套新建商品房。

據(jù)財(cái)聯(lián)社等多家媒體報(bào)道，蘇州市已有多個(gè)樓盤部分房源被相關(guān)部門回購(gòu)且集中進(jìn)行網(wǎng)簽備案。

受此影響，9月在全國(guó)絕大多數(shù)城市新建商品房成交量同環(huán)比繼續(xù)下跌的背景下，蘇州新房成交量表現(xiàn)出跳躍式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

克而瑞蘇州統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份，蘇州市區(qū)商品住宅的成交面積約為122.99萬平方米，環(huán)比增加126.88%，同比增加93.34%。

值得一提的是，這樣的成交量并不代表樓市真正回暖。克而瑞蘇州房產(chǎn)測(cè)評(píng)中心指出，增加量主要來自于政府回購(gòu)房源的集中網(wǎng)簽備案。

而剔除這部分?jǐn)?shù)據(jù)影響，真實(shí)的九月蘇州樓市環(huán)比比八月并未有所改善，與其他城市一樣“金九”不金。

在上述新房成交中，位于工業(yè)園區(qū)的越秀悅見云庭項(xiàng)目，以526套的成交表現(xiàn)位居同板塊之首，其中包含有約400多套政府回購(gòu)房源的網(wǎng)簽量。

位于高新區(qū)的滸關(guān)運(yùn)河印象項(xiàng)目，則以13.08億元、482套的銷售表現(xiàn)問鼎高新區(qū)，同樣大部分為政府回購(gòu)促成。

另一家位于高新區(qū)的仁恒瀾庭敘，在9月份以226套的銷售表現(xiàn)成為高新區(qū)當(dāng)月套數(shù)榜亞軍，其中約160套為政府回購(gòu)房源的網(wǎng)簽量。

此外，從二手房交易市場(chǎng)亦不難看出樓市真實(shí)熱度。

數(shù)據(jù)顯示，蘇州二手房成交量從6月-8月連續(xù)3個(gè)月均超過5000套，但9月份的二手房市場(chǎng)僅成交4529套，環(huán)比下跌19.28%。表明樓市預(yù)期仍然受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境、疫情等的影響，并未有所改善。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向觀察者網(wǎng)分析稱，政府回購(gòu)商品房主要有兩個(gè)方面的核心訴求，首先是各地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)比較嚴(yán)峻，銷售壓力較大，城市庫(kù)存不斷上升，在地開發(fā)商拿地的積極性也不斷下降，任由發(fā)展，必將導(dǎo)致行業(yè)陷入不良循環(huán)中。因此，激發(fā)合理的住房需求、提振樓市信心是各地政府當(dāng)前最重要的事情。

其次，今年是我國(guó)大力發(fā)展保障房、租賃住房的年份，政府本身承擔(dān)向社會(huì)提供一定量的保障房、租賃住房、人才用房等，政府回購(gòu)商品住宅作為保障房、租賃住房等可謂一舉兩得，既實(shí)現(xiàn)了保障房、租賃住房的供應(yīng)任務(wù)，同時(shí)還帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐淖》啃枨?，幫助房企去化了?kù)存壓力，對(duì)于穩(wěn)定當(dāng)?shù)貥鞘校瑴p輕房企壓力，鼓勵(lì)房企拿地都有積極的作用。

回購(gòu)標(biāo)的以國(guó)企參控股項(xiàng)目為主

國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普在近日的研究報(bào)告中表示，中國(guó)樓市的下行已經(jīng)演變?yōu)橐粓?chǎng)只有政府才能化解的信心危機(jī)。如果銷售的下降導(dǎo)致更多開發(fā)商出險(xiǎn)，情況會(huì)更加嚴(yán)峻。企業(yè)出險(xiǎn)會(huì)導(dǎo)致更多預(yù)售樓盤停工，進(jìn)一步打消購(gòu)房信心。

標(biāo)普認(rèn)為，只有國(guó)家才能調(diào)動(dòng)應(yīng)對(duì)中國(guó)樓市下行所需的資金量，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)要恢復(fù)正常，保交樓是必不可少的環(huán)節(jié)。

觀察者網(wǎng)注意到，在克而瑞發(fā)布的蘇州9月份房企銷售榜單中，優(yōu)質(zhì)民企旭輝與已暴雷民企正榮均榜上有名，在蘇州的全口徑銷售金額分別達(dá)到122.87億元和69.53億元，位列本土榜單第4位與第15位。

有市場(chǎng)人士認(rèn)為，上述房企銷售情況大概率與本次回購(gòu)有關(guān)。通過此次回購(gòu)，有利于保障違約房企開發(fā)項(xiàng)目順利交付以及減輕企業(yè)庫(kù)存壓力、緩解現(xiàn)金流危機(jī)。

但有熟知本地樓市的行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)透露，本次蘇州回購(gòu)樓盤大概率不包含上述兩家房企開發(fā)項(xiàng)目，而是以本土城投等國(guó)企參控股項(xiàng)目為主。

至于回購(gòu)方式與用途，上述人士表示，有的項(xiàng)目是整體回購(gòu)，有的是以棟樓為單位進(jìn)行。未來一般用作公租房、保障性住房使用，亦不排除進(jìn)行二次銷售的可能性。

回購(gòu)更便于撬動(dòng)社會(huì)資本參與

值得一提的是，政府回購(gòu)市場(chǎng)存量住房的操作并非蘇州首創(chuàng)，在此之前就有包括濟(jì)南、鄭州、湖州等多個(gè)地方政府或親自下場(chǎng)或鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)批量購(gòu)入商品房。

但其他城市回購(gòu)新房用作保障房或自行銷售，通常不需要進(jìn)行網(wǎng)簽備案。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向觀察者網(wǎng)指出，政府回購(gòu)新房，如果進(jìn)行網(wǎng)簽備案，同樣需要交稅，倘若用作保障性住房或者公租房，完全沒有必要；且倘若想要再次銷售，還要算作二手房，交易成本對(duì)于買賣雙方都要加大很多。

因此其對(duì)于此次回購(gòu)消息真實(shí)性及具體操作的合理性存疑。

除此之外，市場(chǎng)亦有聲音認(rèn)為，穩(wěn)定樓市、去庫(kù)存、保交付的方式可以有很多，完全沒有必要進(jìn)行由政府出資進(jìn)行回購(gòu)。

如此前幾個(gè)月鄭州等多地推出的房票安置政策，本質(zhì)上也是政府出資幫助房企去庫(kù)存，同時(shí)解決了棚改安置問題，維持了樓市穩(wěn)定。

公開信息顯示，6月以來，國(guó)內(nèi)部分二、三線城市集中性出臺(tái)針對(duì)棚戶區(qū)改造環(huán)節(jié)的房票安置政策，目前已有河南鄭州、云南昆明、浙江溫州等數(shù)十個(gè)城市使用。

昆明理工大學(xué)副教授、碩導(dǎo)鄧曉盈在分析昆明房票政策時(shí)指出，以房票來鎖定被征收人、被拆遷人，讓他們成為購(gòu)房者，通過一年半內(nèi)房票可以轉(zhuǎn)讓變更兩次來鎖定需要買房的購(gòu)房者，由此鎖定兩方面的購(gòu)房者。

這可以在一定時(shí)期內(nèi)緩解征收款和拆遷安置補(bǔ)償款不足或滯后的問題，用空間來贏得時(shí)間。

鄧曉盈認(rèn)為，這也是提信心、保交房的落地政策。對(duì)房票使用時(shí)間進(jìn)行限制，實(shí)際上還是激勵(lì)購(gòu)房者不要在原地選房，盡量去買還沒有售出的現(xiàn)房和預(yù)售房源，解決閑置和存量房，用房票來?yè)寱r(shí)間，促進(jìn)資金流動(dòng)起來。

此外，為應(yīng)對(duì)違約房企增多導(dǎo)致的全國(guó)范圍內(nèi)新房交付危機(jī)，從而穩(wěn)定樓市，從地方政府到中央層面，均在有計(jì)劃的通過發(fā)放專項(xiàng)借款、組建紓困基金等方式來解決停工問題。

據(jù)多家媒體8月下旬報(bào)道，住建部、財(cái)政部、人民銀行等多部門出臺(tái)措施，通過安排2000億元專項(xiàng)借款支持保交樓。

標(biāo)普認(rèn)為，2000億元專項(xiàng)借款初期規(guī)模尚不足以解決全部問題，預(yù)計(jì)行業(yè)缺口至少在7000億-8000億元之間。但這是一個(gè)良好的開端，專項(xiàng)借款措施的出臺(tái)會(huì)向消費(fèi)者和投資者表明，國(guó)家是愿意拿出真金白銀來解決樓市問題的，具有重要的信號(hào)意義。

不過，有資深行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)分析稱，表面上看，地方政府直接出自回購(gòu)新房的操作不如房票及直接接盤或注資問題樓盤來的劃算，實(shí)則各有利弊。首先，蘇州作為強(qiáng)二線城市，財(cái)政上有實(shí)力進(jìn)行大額回購(gòu)操作；其次，此次回購(gòu)新房選擇國(guó)資樓盤，得到的是實(shí)實(shí)在在的房子，更容易吸引社會(huì)資本的參與，方便利用杠桿撬動(dòng)更多資金注入樓市，對(duì)于穩(wěn)定樓市、促進(jìn)回暖的效果更加明顯。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)還指出，此類操作與政府半強(qiáng)制性鼓勵(lì)企事業(yè)單位團(tuán)購(gòu)住房是兩碼事，并不敏感，總體上對(duì)于提振樓市行情、加快房企資金回籠、為政府層面擴(kuò)充保障房房源等都有綜合的全方位的效應(yīng)。各地要積極做好宣傳，防范購(gòu)房者誤解。

對(duì)此消息，蘇州市住建局方面10月11日回應(yīng)稱，并不了解相關(guān)情況。