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市場整體仍顯頹勢

另一個不可忽視的原因是，去年8月恰好是樓市熱度驟降的開端，今年8月單月銷售額回正也與去年同期基數(shù)較小有關(guān)，而從累計同比銷量來看，降幅雖略有收窄，但并不特別明顯。

據(jù)克而瑞監(jiān)測，2021年8月份百強房企中近7成企業(yè)單月業(yè)績同比降低，其中26家同比降幅大于30%。同時，包括絕大部分TOP30房企在內(nèi)，近8成企業(yè)單月業(yè)績不及上半年月均水平。

當(dāng)月，機構(gòu)29個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積同、環(huán)比分別下降22%和10%，此后降幅還在不斷擴大。

彼時各大房企掌門人就已經(jīng)嗅到風(fēng)聲，風(fēng)頭正盛的融創(chuàng)董事會主席孫宏斌用“慘烈”一詞來預(yù)測去年下半年新房市場。

而萬科首席執(zhí)行官祝九勝、世茂集團總裁許世壇、旭輝董事會主席林中等地產(chǎn)界大佬也紛紛在業(yè)績會上強調(diào)將轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略，加強現(xiàn)金流和回款管理。

時隔一年，整體市場的銷售情況并未有太大改善。

在去年同期基數(shù)較低的前提下，從克而瑞重點監(jiān)測30城數(shù)據(jù)來看，今年8月在供應(yīng)面積環(huán)比增長12%的背景下，成交面積反而環(huán)比下降13%，同比跌幅達(dá)31%，與上月基本持平。

其中，一線城市成交轉(zhuǎn)降，同、環(huán)比分別下降16%和10%；26個二、三線城市成交環(huán)比下降13%，同比下降33%。

即便長三角、大灣區(qū)、環(huán)渤海三個最熱點區(qū)域也表現(xiàn)出全面降溫或持續(xù)走低趨勢，而中西部、西南部等絕大多數(shù)城市群則幾乎陷入沉寂。

同時，百強房企1-8月銷售操盤金額同比降幅仍保持在47.4%的較高水平；8月TOP100房企實現(xiàn)單月銷售操盤金額5190.1億元，環(huán)比上月基本持平，同比再次下降32.9%，降幅略微收窄6.8個百分點。

因此，國盛證券在研究報告中指出，目前房地產(chǎn)行業(yè)整體仍處于弱復(fù)蘇階段，9月到12月因基數(shù)問題，疊加傳統(tǒng)供貨高峰的到來，同比跌幅或?qū)⒕S持小幅改善趨勢。但顯著復(fù)蘇提振購房者信心仍需政策加碼，特別是核心一二線城市的限購限貸依然有充足的放松空間。

不過，在易居企業(yè)集團CEO丁祖昱看來，行業(yè)下行壓力仍未減輕，行業(yè)大周期拐點尚未真正到來，“金九銀十”恐難以如期而至。而穩(wěn)地產(chǎn)政策力度偏弱，疊加市場信心不足的情況下，市場下行預(yù)期難以得到扭轉(zhuǎn)，分化仍將是接下來各城市市場與各房企間的關(guān)鍵詞。

有上市房企高管向觀察者網(wǎng)透露，就目前來看，所謂的樓市松綁政策并未起到預(yù)想中的作用，購房需求及購房者觀望態(tài)度仍未改變。綜合各大城市整體新房銷售數(shù)據(jù)，同環(huán)比依舊呈現(xiàn)下滑趨勢，并沒有那么樂觀。但與此同時，城市分化，國企與民企間、頭部與中小房企間的分化也都在日益加深。

因此，所謂“穿越周期”也只是少部分頭部房企一家之言。在這部分房企看來，在保障現(xiàn)金流安全前提下，市場下行正是其強化自身品牌力、趁機擴大市場份額的絕佳機會。

在這一過程中，中小房企即便勉強存活下來，在拿地、資金實力、品牌力等方面的劣勢也將被不斷放大，最終生存空間越來越小。唯有適時向輕資產(chǎn)運營等方向轉(zhuǎn)型升級，才可能走得更遠(yuǎn)。