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“目前市場(chǎng)處于從低谷逐漸恢復(fù)的過程中，我們會(huì)做好所有準(zhǔn)備，去應(yīng)對(duì)市場(chǎng)可能比較長的恢復(fù)過程?！苯鸬丶瘓F(tuán)董事長凌克在29日的業(yè)績(jī)說明會(huì)上如是說。

而在這個(gè)漫長的下行周期中，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)仿若一座重新洗牌搭建的金字塔。

底端是近半瀕臨破產(chǎn)的中小民營房企，中層則在勉力維持，暫未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約。

部分及時(shí)收縮防線，以保持流動(dòng)性穩(wěn)定的房企，已經(jīng)是站在上層的少數(shù)，“增收不增利”“以價(jià)換量”在所難免。

而在這其中，只有極少數(shù)能夠做到在財(cái)務(wù)穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)降本增效、逆勢(shì)增長，真正站在了金字塔最頂端。

作為混改房企中的典型代表，昔日“招保萬金”之一的金地正是能夠延續(xù)利潤正增長、重回“塔頂”幾家房企之一。

利潤率逆勢(shì)增長

受行業(yè)大環(huán)境影響，上半年樓市銷售額不斷探底。

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2022年1-6月，百強(qiáng)房企全口徑銷售金額同比下降51%。即全國最大規(guī)模的一批房企，人均銷售與回款“腰斬”。

同時(shí)，為了確?，F(xiàn)金回款，降價(jià)促銷、以價(jià)換量著比比皆是，從去年開始“增收不增利”就已經(jīng)是整個(gè)行業(yè)的常態(tài)了。

在諸多不利因素沖擊下，合理的城市布局與健康的財(cái)務(wù)底蘊(yùn)所發(fā)揮出的作用往往超乎市場(chǎng)想象。

財(cái)報(bào)顯示，2022年上半年金地經(jīng)營業(yè)績(jī)同樣不可避免受到行業(yè)波及，簽約銷售額1006.1億元，同比下滑38.21%；營業(yè)收入281.12億元，同比下降18%。

但其在資本市場(chǎng)最為關(guān)心的股東凈利潤方面，卻不降反增，達(dá)到19.65億元，同比上升約8%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為21.18%，較去年同期提高了6.93個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于利潤率上升，金地管理層給出的答案非常簡(jiǎn)單——主要受本期結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)影響所致。

盡管在行業(yè)大勢(shì)之下，幾乎所有房企都不約而同地表示“聚焦一線與強(qiáng)二線等高能級(jí)城市”，然而真正做起來卻并不容易。

在現(xiàn)金流普遍吃緊的前提下，房企拿地積極性，或者說拿地能力大幅下滑，尤其是民營房企。越是高能級(jí)城市拿地意味著需要更多的可支配現(xiàn)金，除了幾家大型央企之外，恐怕沒有房企能夠承擔(dān)這樣的資金壓力與風(fēng)險(xiǎn)。

70%土儲(chǔ)位于一二線

因此超前的布局眼光和精準(zhǔn)拿地能力是其中關(guān)鍵。

而充裕的土地儲(chǔ)備，讓金地在投資節(jié)奏與推盤節(jié)奏上保留著足夠的靈活度。

從上半年銷售布局來看，金地貨源主要分布于華東、東南和華南等市場(chǎng)穩(wěn)定的區(qū)域，在深圳、上海、北京、南京等核心城市市占率排名位居前列。

其中，深圳、上海兩個(gè)城市的銷售規(guī)模分別超過了150億元和130億元。

結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的變化，2022年以來，金地在拿地方面以"量入為出"為原則進(jìn)行投資，進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)一二線城市的投資布局，連續(xù)在北京、上海、西安、廈門、長沙等地有所斬獲，權(quán)益投資額約71億元，新增權(quán)益土地儲(chǔ)備約56萬平方米。

截至6月底，金地總土地儲(chǔ)備約6193萬平方米，其中70%位于一二線城市，剩余30%位于強(qiáng)三四線城市。

在凌克看來，“平衡發(fā)展觀”對(duì)于金地的逆勢(shì)崛起至關(guān)重要?！芭ψ非笠?guī)模和利潤的持續(xù)均衡增長，在行業(yè)收益率顯著承壓受限的大背景下，公司將不斷提高投資質(zhì)量和經(jīng)營效率來實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展的目標(biāo)?！?

穩(wěn)定的現(xiàn)金流是基礎(chǔ)

值得注意的是，規(guī)模與利潤的平衡增長，勢(shì)必建立在穩(wěn)定的財(cái)務(wù)流動(dòng)性基礎(chǔ)上。

特別是面對(duì)資本市場(chǎng)的恐慌情緒，沒有過硬的資金實(shí)力，任何一家企業(yè)面對(duì)股債兩市不斷震蕩恐怕都無力招架。

就在幾日前，數(shù)家頭部民營房企接連遭遇做空危機(jī)。

對(duì)于金地而言，導(dǎo)火索僅僅是因?yàn)楹献鏖_發(fā)項(xiàng)目可能存在的未知風(fēng)險(xiǎn)。

金地的回應(yīng)也很直接：已測(cè)算合作項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)敞口，只有5億元；而目前金地賬面貨幣資金高達(dá)648億元，其中可以自由支配的比例在70%以上。

在這個(gè)“比慘”的行業(yè)，恐怕沒有什么比“現(xiàn)金”更能安定人心。消息一出，股債兩市紛紛止跌。

截止6月末，金地集團(tuán)剔除并不構(gòu)成實(shí)際償債壓力的預(yù)收款項(xiàng)后，實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為66.9%，凈負(fù)債率為57.8%，剔除受限資金后對(duì)一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的覆蓋倍數(shù)仍有1.38倍，三道紅線各項(xiàng)指標(biāo)繼續(xù)保持在綠檔水平。

債務(wù)方面，截至2022年7月，企業(yè)已順利完成境內(nèi)外公開市場(chǎng)合計(jì)約98億元到期債券的償還，其中包括3月份12.8億元的公司債、6月份2.5億美元的境外債券、7月5日15億元的中期票據(jù)、7月13日40億元的公司債券、7月25日2億美元境外債券。

短期之內(nèi)，2022年境內(nèi)僅剩一筆將于10月到期約27億元公司債需要償還；未來兩年，境外僅有一筆將于2024年8月到期的4.8億美元債，輕松覆蓋。

更遑論在這個(gè)融資渠道普遍受限的年代，金地2022年還新增了銀行授信超150億元，目前剩余可用銀行授信規(guī)模超過1700億元。且上半年債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.54%，較去年進(jìn)一步下降。

在穩(wěn)健的財(cái)務(wù)指標(biāo)下，即便素來對(duì)中國房企較為“苛責(zé)”的國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普和穆迪，也選擇維持給予金地的長期信用評(píng)級(jí)分別為BB、Ba2。

多元化業(yè)務(wù)均衡增長

除地產(chǎn)主業(yè)之外，金地的平衡之道還體現(xiàn)在積極深化產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)物業(yè)、出租型公寓等持有型物業(yè)的布局上，以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)縮量時(shí)代的到來。

代建業(yè)務(wù)方面，截至6月末，金地管理業(yè)務(wù)布局全國超40座城市、管理服務(wù)項(xiàng)目約90個(gè)，累計(jì)簽約管理面積超1600萬平方米，住宅項(xiàng)目累計(jì)貨值超1000億元。

同時(shí)在商辦、商住、公建領(lǐng)域均衡發(fā)展，商辦項(xiàng)目累計(jì)投資規(guī)模超420億元，政府公建項(xiàng)目累計(jì)簽約面積超360萬平方米。

今年上半年，企業(yè)剛剛簽約位于深圳、西安、武漢、蘇州、天津、青島等城市的20余個(gè)持有型物業(yè)項(xiàng)目。

物業(yè)服務(wù)方面，上半年金地智慧服務(wù)合約管理面積達(dá)3.6億平方米，較2021年末增長9%，其中在管面積達(dá)1.94億平方米。

值得一提的是，企業(yè)對(duì)于持有型物業(yè)的投資同樣強(qiáng)調(diào)聚焦高能級(jí)城市，重在“質(zhì)”而非“量”。

據(jù)管理層透露，目前對(duì)于持有型物業(yè)投資較為保守，但資源都非常優(yōu)質(zhì)，如上海、南京、杭州、深圳、東莞等核心城市的產(chǎn)業(yè)園，出租率都穩(wěn)定在較高水準(zhǔn)，加之金地中心等商業(yè)物業(yè)，未來均具備更大投資空間。

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