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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）與2022年一季度“試探性”的出臺(tái)救市政策不同，4月份開始，隨著疫情蔓延和銷售數(shù)據(jù)持續(xù)惡化，“救市”行動(dòng)愈演愈烈，不論是調(diào)控政策次數(shù)還是范圍都刷新了最近幾年的記錄。

需求端，各地穩(wěn)樓市、救樓市的刺激政策此起彼伏。僅4月份以來，就有包括蘭州、大連、蘇州、南寧、昆明等多個(gè)二線城市在內(nèi)的超過50城發(fā)布了不同力度的房地產(chǎn)寬松政策，主要圍繞促進(jìn)剛需和改善需求釋放。

企業(yè)端，日前多家媒體爆料稱，金融管理部門召集6家國(guó)有銀行、12家股份行以及5家AMC公司進(jìn)行閉門會(huì)議，主要針對(duì)恒大、融創(chuàng)、綠地等12家問題房企的紓困進(jìn)行指導(dǎo)。

受此消息影響，房地產(chǎn)板塊股價(jià)受到不小震蕩，不少房企迎來久違上漲。

融資端，央行正式宣布自2022年5月15日起，再次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)外匯存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，即外匯存款準(zhǔn)備金率由現(xiàn)行的9%下調(diào)至8%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，接連降準(zhǔn)預(yù)示持續(xù)收緊的貨幣政策終于迎來改善，寬松的貨幣政策或?qū)⑦M(jìn)一步促進(jìn)樓市復(fù)蘇。

4月超50城松綁

4月27日，江蘇省會(huì)城市南京再放大招，繼半月前解除六合區(qū)、溧水區(qū)限購(gòu)政策之后，又宣布全面放松限貸政策，結(jié)清貸款且名下無房者，再次購(gòu)房即可認(rèn)定為首套房利率。同時(shí)，外籍戶口購(gòu)房資格由原來的3年滿2年社保調(diào)整為1年內(nèi)累計(jì)滿6個(gè)月。

無獨(dú)有偶，長(zhǎng)三角另外兩個(gè)熱點(diǎn)城市無錫和揚(yáng)州同樣下發(fā)新規(guī)。其中，無錫限購(gòu)政策調(diào)整為，本市戶籍生育二孩及以上者，可在限購(gòu)區(qū)新增購(gòu)買一套商品房；揚(yáng)州則上調(diào)整住房公積金貸款限額，雙繳存職工最高額度由50萬元調(diào)整為60萬元，單繳存職工最高額度由30萬元調(diào)整為36萬元。

而此前，蘇州也在全市范圍內(nèi)放松二手房限售政策，由原本的5年限售調(diào)整為3年。

除長(zhǎng)三角之外，毗鄰廣東省會(huì)廣州的佛山市也宣布，自4月26日起放松限購(gòu)政策：對(duì)最近一次契稅繳納時(shí)間或不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)間滿5年的商品房，居民家庭在線上辦理購(gòu)房資格核驗(yàn)時(shí)，該商品房不計(jì)入居民家庭擁有住房套數(shù)；該商品住房在進(jìn)行買賣合同網(wǎng)簽、贈(zèng)與、司法拍賣等轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，無需進(jìn)行購(gòu)房資格核驗(yàn)。

相較于這類直接放松限購(gòu)限貸政策的城市，更多城市選擇則選擇從補(bǔ)貼、人口等側(cè)面入手。

如惠州、萊西、肇慶、瀘州、合肥、昆明、玉林、珠海、保定、湖州、亳州及瀘州等地直接給予不同力度的購(gòu)房補(bǔ)貼，包括三胎政策購(gòu)房?jī)?yōu)惠等；同時(shí)放寬落戶限制，爭(zhēng)相吸納人口，為樓市注入新鮮活力。

對(duì)于救市原因，同策研究院資深分析師肖云祥告訴觀察者網(wǎng)，近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，從去年下半年開始市場(chǎng)就急速下滑，出臺(tái)松綁政策有穩(wěn)定市場(chǎng)的意圖。

“畢竟房地產(chǎn)行業(yè)還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，其影響數(shù)十個(gè)行業(yè)的發(fā)展”他認(rèn)為，自從“三道紅線”、“信貸兩集中”、“集中土拍”等政策出臺(tái)后，房企拿地意愿下降，造成地方財(cái)政受到影響，需要刺激樓市復(fù)蘇。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向觀察者網(wǎng)指出，相比往年樓市調(diào)整博弈期長(zhǎng)、樓市下調(diào)緩慢，本輪市場(chǎng)因?yàn)楹芏啻笮头科蟊灰种屏巳谫Y渠道，疊加銷售端按揭放款放緩，樓市調(diào)整速度非?？臁?

需要指出的是，此輪政策調(diào)整多數(shù)城市在刺激樓市需求的同時(shí)，依舊嚴(yán)格遵循“房主不炒”定位，如提高公積金貸款額度的政策，幾乎成為各地首選，目前已有福州、株洲、北海等超過10幾個(gè)城市加入，而大部分公積金使用都是剛需和改善購(gòu)房者，不會(huì)影響購(gòu)房者投機(jī)者。

救市而非救企業(yè)

需求端政策持續(xù)開放的同時(shí)，企業(yè)供給端近日也接連傳出消息。

4月25日，金融管理部門分別對(duì)6家國(guó)有銀行、12家股份行以及5家AMC公司進(jìn)行開會(huì)指導(dǎo)。

據(jù)了解，會(huì)議主要針對(duì)12家問題房企的紓困進(jìn)行指導(dǎo)。主要內(nèi)容包括：AMC可以接收2021年底以前資產(chǎn)用途是土地價(jià)款的資產(chǎn)，可以收金融機(jī)構(gòu)暫未納入不良的貸款，可以收集團(tuán)2021年年底之前的關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款，與關(guān)聯(lián)方合作收購(gòu)的不納入重大關(guān)聯(lián)交易。以上業(yè)務(wù)開展不納入房地產(chǎn)貸款的集中度管理，保證按揭發(fā)放。另外，以上的業(yè)務(wù)資本金按照50%計(jì)量，同時(shí)要全力支持開發(fā)貸，資金務(wù)必進(jìn)行封閉管理；對(duì)于四證不全并購(gòu)項(xiàng)目、涉及并購(gòu)貸款置換土地出讓金項(xiàng)目等合規(guī)性要求有所放松。

網(wǎng)傳的12家房企名單包括世茂集團(tuán)、中梁控股、綠地控股、中南建設(shè)、奧園地產(chǎn)、恒大集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、榮盛發(fā)展、陽(yáng)光城、融信中國(guó)、佳兆業(yè)、廣州富力地產(chǎn)。

同時(shí)，人民銀行官網(wǎng)發(fā)布消息，自5月15日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)外匯存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，即外匯存款準(zhǔn)備金率由現(xiàn)行9％下調(diào)至8%。

這被業(yè)內(nèi)看作是貨幣政策即將放松的信號(hào)，疊加此前并購(gòu)貸、AMC入場(chǎng)收并購(gòu)等消息，不少聲音認(rèn)為出險(xiǎn)房企終于“熬出頭”了。

然而，無論是否已爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)，房企卻大都對(duì)此反應(yīng)平淡。

在億翰智庫(kù)分析師于小雨看來，政策端放松，旨在救市，讓房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，讓優(yōu)質(zhì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)正?；?；而非幫助房企度過危機(jī)。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波也認(rèn)為，無論AMC參與收并購(gòu)還是融資放松，都是意在保證已存在的地產(chǎn)項(xiàng)目危害購(gòu)房者利益，從而引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致市場(chǎng)恐慌，而非拯救出險(xiǎn)房企。

他表示，當(dāng)前并購(gòu)貸本身雖然可以緩解行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)，但總體規(guī)模依然偏低，出險(xiǎn)房企想要解決流動(dòng)性危機(jī)，本質(zhì)上要依靠銷售去化，增強(qiáng)內(nèi)部推動(dòng)力。

于小雨告訴觀察者網(wǎng)，近幾年穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)，房地價(jià)差小，利潤(rùn)微薄，安全邊際很小。因此出險(xiǎn)房企很難通過高折價(jià)出讓股權(quán)的方式吸引投資者投資來化解債務(wù)危機(jī)。只能等待房地產(chǎn)市場(chǎng)上行，通過一兩年的房?jī)r(jià)上漲，項(xiàng)目利潤(rùn)率恢復(fù)到一個(gè)具有吸引力的水平，市場(chǎng)力量才有動(dòng)力去解決房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)問題。

此外值得注意的是，業(yè)內(nèi)對(duì)于此輪救市政策之后，樓市何時(shí)復(fù)蘇亦存在分歧。

貝克研究院高級(jí)分析師潘浩向觀察者網(wǎng)表示，對(duì)于樓市不必過分悲觀，盡管民營(yíng)房企流動(dòng)性危機(jī)未能緩解，但購(gòu)房者的住房需求仍然存在，國(guó)企央企的優(yōu)勢(shì)將很快填補(bǔ)市場(chǎng)空缺。

而部分業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，樓市短時(shí)間內(nèi)難有復(fù)蘇跡象。

張大偉分析稱，由于疫情和熱點(diǎn)城市的改善需求、信貸政策依然嚴(yán)格，樓市的整體熱度上升非常緩慢，市場(chǎng)依然期待更多的穩(wěn)政策，預(yù)計(jì)將有更多城市加快政策調(diào)整節(jié)奏。但疫情之下，購(gòu)房者收入下降影響購(gòu)房熱情。政策見底后，2022年3季度市場(chǎng)底部才會(huì)加快出現(xiàn)。

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