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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）近日，隨著上市房企半年報(bào)集中發(fā)布，利潤(rùn)、資金安全、多元化、高質(zhì)量等詞匯頻頻被提及，成為幾乎所有業(yè)績(jī)會(huì)上的關(guān)鍵詞。

值得關(guān)注的是，面對(duì)“三道紅線”強(qiáng)監(jiān)管，幾乎所有房企都在為財(cái)務(wù)安全而努力，行業(yè)杠桿不斷下調(diào)，越來越多的房企晉升“綠檔”陣營(yíng)，即便部分處于“黃檔”（即踩中一條紅線），也大都明確下達(dá)今年年底或2022年轉(zhuǎn)綠的目標(biāo)。

但同時(shí)，傳統(tǒng)“穩(wěn)健派”掌握發(fā)展主動(dòng)權(quán)，如國(guó)資房企華潤(rùn)、中海，民營(yíng)代表龍湖等，無論在布局規(guī)模、土地儲(chǔ)備，還是資金成本、多元化進(jìn)程等方面，都不可避免地與部分剛剛從“激進(jìn)派”被迫收縮戰(zhàn)線的房企出現(xiàn)分歧，行業(yè)間分化進(jìn)一步加劇。

“財(cái)務(wù)安全”成首要目標(biāo)

這樣的分化，直接體現(xiàn)在從“規(guī)模”層面向“財(cái)務(wù)安全”層面的轉(zhuǎn)移。

在“房住不炒”的定位下，2021年上半年，隨著房地產(chǎn)政策性調(diào)控與嚴(yán)控金融風(fēng)險(xiǎn)政策的不斷深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制逐步完善。

時(shí)間步入7月份，住建部表示將完善房企“三線四檔”融資管理規(guī)則，持續(xù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)融資端的管理。

8月，包括上海、深圳、杭州、天津、福州、蘇州、長(zhǎng)沙、青島、濟(jì)南、惠州等多個(gè)熱點(diǎn)城市已相繼暫停或延期了土地出讓，對(duì)競(jìng)買企業(yè)的資質(zhì)條件和準(zhǔn)入要求、降低地塊溢價(jià)率、嚴(yán)格購(gòu)地資金審查等多個(gè)方面加強(qiáng)管控。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，“三線四檔”的推進(jìn)、嚴(yán)格的金融調(diào)控，以及住宅供地“兩集中”落地等措施，為發(fā)展提出更高的要求。在新的行業(yè)環(huán)境下，健康的財(cái)務(wù)狀況正成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。

據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，流動(dòng)性整體放松的背景下，2021年上半年，100家典型房企累計(jì)融資額為6090億元，同比下降34%、環(huán)比下降29%，房地產(chǎn)行業(yè)的融資規(guī)模較去年同期大幅下降。

按照監(jiān)管要求，自2021年1月1日起，房企正式進(jìn)入降杠桿測(cè)試期。到2023年6月底，12家試點(diǎn)房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo)，2023年底所有房企實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)，即凈負(fù)債率低于100%，現(xiàn)金短債比高于1，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率低于70%。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，“三線四檔”將成為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制中的重要舉措，也預(yù)示著該項(xiàng)政策在未來的執(zhí)行階段，適用范圍和指標(biāo)維度會(huì)“更廣更深”，監(jiān)管執(zhí)行力度會(huì)“只嚴(yán)不松”。

至2021年中期，房企降檔已經(jīng)進(jìn)入白熱化階段，首先是此前本身為綠檔的房企，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)持續(xù)優(yōu)化，能夠更加從容地布局地產(chǎn)主業(yè)擴(kuò)張及多元化轉(zhuǎn)型等戰(zhàn)略，即便少數(shù)杠桿數(shù)據(jù)偶有波動(dòng)，也沒有一家重新踩線的。

如“穩(wěn)健派”龍湖，憑借長(zhǎng)期的高度自律，已連續(xù)5年保持“三道紅線”的綠檔水平。截至2021年中期凈負(fù)債率進(jìn)一步下降至46.0%，現(xiàn)金短債比達(dá)到5.48倍（剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后現(xiàn)金短債比為3.91），剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.3%。而原本踩中一條紅線的房企中，先后有世茂、佳兆業(yè)、雅居樂、港龍等多家由“黃”轉(zhuǎn)“綠”。

對(duì)比之下，剩余的除少數(shù)爆雷企業(yè)之外，大都處于“黃檔”或“橙檔”，也均明確給出降杠桿時(shí)間，如正榮、禹洲、爭(zhēng)取2021年底進(jìn)入綠檔范疇，時(shí)代、奧園、美的置業(yè)、預(yù)計(jì)2022年底轉(zhuǎn)綠，部分如中梁、祥生等房企，也表示將盡力在1-2年內(nèi)完成任務(wù)，或者在2023年底前實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)綠。

行業(yè)分化加劇

需要指出的是，在“三道紅線”數(shù)據(jù)與降負(fù)債目標(biāo)背后，也顯示出部分企業(yè)迫于趨嚴(yán)的調(diào)控環(huán)境，而不得不被動(dòng)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整的無奈。

想要快速完成降杠桿指標(biāo)，無外乎從庫(kù)存變現(xiàn)，或者減少對(duì)外投資兩個(gè)方面入手。

但事實(shí)上，想要快速變現(xiàn)，在不變賣核心資產(chǎn)的前提下，只能通過提高回款速度和回款率來實(shí)現(xiàn)；而減少對(duì)外投資則主要通過減少拿地支出，采用多元化拿地、合作開發(fā)等方式來實(shí)現(xiàn)。

在近期集中舉辦的業(yè)績(jī)會(huì)上，幾乎所有面臨降杠桿壓力的房企提及具體措施時(shí)，都會(huì)提到加速回款、區(qū)域深耕、多元化拿地、合作開發(fā)等方式。

此外，在多元化布局上，受資金限制的眾多房企事實(shí)上也并無可以挑選的余地，看似轉(zhuǎn)型熱火朝天，實(shí)則秉承著什么來錢快做什么的原則，醫(yī)美、農(nóng)業(yè)、汽車、樂園，應(yīng)有盡有。而真正能夠發(fā)揮自身底蘊(yùn)和優(yōu)勢(shì)，且正處于收并購(gòu)關(guān)鍵時(shí)期的物業(yè)、商業(yè)領(lǐng)域，則苦于缺錢錯(cuò)失良機(jī)。

相較而言，部分提前完成降杠桿任務(wù)，已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)“財(cái)務(wù)自由”的房企在布局上則顯得游刃有余。

如凈負(fù)債率僅有20%的萬(wàn)科，除收購(gòu)藍(lán)光項(xiàng)目之外，與泰禾、恒大等規(guī)模房企均時(shí)有收并購(gòu)消息傳出，旗下萬(wàn)科物業(yè)今年先后爆出收購(gòu)三盛控股旗下伯恩物業(yè)與陽(yáng)光城旗下智博生活服務(wù)的消息。

萬(wàn)科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝在剛剛結(jié)束的業(yè)績(jī)會(huì)上闡述企業(yè)擴(kuò)張策略時(shí)表示：收并購(gòu)是覺得應(yīng)該去做一些有利于整個(gè)行業(yè)的事，無論是什么樣的同行，萬(wàn)科都有過不同的接觸與合作。

無獨(dú)有偶，連續(xù)5年保持“三道紅線”綠檔的龍湖也在中期業(yè)績(jī)會(huì)上也提到，收并購(gòu)我們還是非?？季康模嗫促|(zhì)量，看轉(zhuǎn)化，看用戶的品質(zhì)，而不是簡(jiǎn)單從規(guī)模的角度來看。事實(shí)上，龍湖的這種說法自有其底氣，在今年地產(chǎn)股一路跌跌不休時(shí)候，龍湖市值仍一度超過 3000 億港元，企業(yè)PE（市盈率）截至8月25日高達(dá)7.39倍，在一眾房企中居首。

這讓企業(yè)在保持地產(chǎn)主業(yè)高速增長(zhǎng)的同時(shí)，多元化業(yè)務(wù)布局速度絲毫不減。財(cái)報(bào)顯示，龍湖集團(tuán)上半年實(shí)現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入47.8億元，同比增長(zhǎng)42%；物業(yè)管理及其他業(yè)務(wù)收入亦同比增長(zhǎng)58%，至40億元。

這標(biāo)志著企業(yè)除地產(chǎn)主業(yè)之外，在商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃住房、智慧服務(wù)等領(lǐng)域均已躋身行業(yè)頭部位置，掌門人吳亞軍將之歸因于堅(jiān)持“長(zhǎng)期主義”，“財(cái)務(wù)自律”之后的一種“報(bào)償”。

增收不增利成常態(tài)

作為上市公司，最受資本市場(chǎng)關(guān)注的當(dāng)然是股東利潤(rùn)，在近期集中召開的業(yè)績(jī)會(huì)上，如何最大限度地保持高利潤(rùn)率成為房企接下來除“財(cái)務(wù)安全”之外最重要的目標(biāo)。

上半年，因拿地成本、三項(xiàng)費(fèi)用升高以及新房限價(jià)等多重因素影響，房企盈利能力普遍呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。

提到拿地成本，上半年印象最深的當(dāng)屬杭州龍頭房企濱江，剛剛在“老家”首輪集中供地里大放異彩，掌門人戚金興就表示出焦慮："在公司融資能力強(qiáng)、融資成本低、品牌影響大的狀況下，將努力達(dá)到1%-2%的凈利潤(rùn)水平。"

另一家杭州老牌房企宋都股份算過賬之后，干脆直接放棄5000萬(wàn)保證金，選擇退地。

也正因此，中期業(yè)績(jī)會(huì)上，眾多房企心照不宣地開始強(qiáng)調(diào)“提升多元化拿地能力”，包括收并購(gòu)、合作開發(fā)、商業(yè)勾地、城市更新轉(zhuǎn)化等方式。

不過，多元化拿地方式往往也代表著企業(yè)更加多元化的經(jīng)營(yíng)與管理能力，并不是說來就來。

例如通過城市更新轉(zhuǎn)化土儲(chǔ)能力較強(qiáng)的佳兆業(yè)、雅居樂等代表性房企，均在城市更新領(lǐng)域深耕至少10年以上，有著豐富的城市更新經(jīng)驗(yàn)與資源儲(chǔ)備。

再如通過商業(yè)勾地獲取土儲(chǔ)，則需要企業(yè)具備較強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)與物業(yè)管理能力，目前也僅有華潤(rùn)、龍湖等少數(shù)綜合能力較強(qiáng)的頭部房企表現(xiàn)較為突出。絕大多數(shù)房企獲取土儲(chǔ)的方式還是以招拍掛為主，輔以收并購(gòu)與聯(lián)合開發(fā)。

但另一方面，即便行業(yè)頭部企業(yè)也在上半年陷入增收不增利的窘境。強(qiáng)如萬(wàn)科，上半年也同樣在營(yíng)收上漲14.2%的前提下，歸母凈利潤(rùn)同比下跌11.7%。

祝九勝在總結(jié)原因時(shí)表示，銷售收入的增長(zhǎng)不足以對(duì)沖毛利率的下滑，這是歸母凈利潤(rùn)下滑的重要原因。

換言之，萬(wàn)科認(rèn)為，只要有足夠的收入，“薄利多銷”一樣可以帶來更多的利潤(rùn)。

而在資源相對(duì)固定的基礎(chǔ)上，加快資金周轉(zhuǎn)速度，無疑的提升收入的重要法門。中海集團(tuán)副主席、執(zhí)行副總裁、運(yùn)營(yíng)總監(jiān)兼總建筑師羅亮在業(yè)績(jī)會(huì)上指出：“今年上半年我們的平均開工的時(shí)間提升了36天，開盤的時(shí)間提前了48天，所以相當(dāng)一部分的項(xiàng)目較近期率先回籠，我們的周轉(zhuǎn)速度也在進(jìn)一步加快?！?

值得一提的是，作為資金密集型行業(yè)，抬高房企利潤(rùn)的另一項(xiàng)關(guān)鍵性因素則為資金成本，綜合實(shí)力越強(qiáng)，獲取資金成本越低，特別在如今融資環(huán)境受限的大環(huán)境下顯得尤為關(guān)鍵。

這是中海、保利等國(guó)資背景企業(yè)和碧桂園、龍湖等頭部民營(yíng)房企保持較高盈利能力的重要原因之一。

以美元債為例，碧桂園上半年提前贖回12億美元債務(wù)，利率為4.75%至7.125%，新發(fā)行的美元債利率區(qū)間為2.7%至3.3%。截至上半年末，碧桂園的加權(quán)平均借貸成本為5.39%，同比下降46個(gè)基點(diǎn)。

而同樣作為頭部民營(yíng)房企的龍湖集團(tuán)，在全投資級(jí)信用評(píng)級(jí)與“綠檔”加持下，上半年發(fā)行美元債利率3.45%，平均融資成本僅為4.21%，幾乎與中海、保利、華潤(rùn)等大型央企持平。

而相比之下，部分位居中游的民營(yíng)房企10%左右的發(fā)債成本仍屢見不鮮在，更有甚者更達(dá)到14.5%。行業(yè)間分化程度可見一斑。

由此，連素以行業(yè)“三好生”自居的旭輝控股CEO林峰也不禁感慨，“三道紅線”之下，并購(gòu)重組會(huì)越來越多出現(xiàn)在百?gòu)?qiáng)房企之間。不僅存在“大魚吃小魚、快魚吃慢魚”，還會(huì)出現(xiàn)“大魚吃大魚”的現(xiàn)象。

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