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盡管巢客公寓每年有一個(gè)月的空置期免交租金，但張力計(jì)算后發(fā)現(xiàn)其做的還是虧本買賣，除去公司運(yùn)營(yíng)成本不計(jì)，每個(gè)月光租金就虧損200多元。據(jù)悉，上海巢客還有房源每月租金虧損800元，一年達(dá)9600元。

因?yàn)閷?duì)巢客的盈利模式感到擔(dān)憂，包括張力在內(nèi)的多位巢客公寓房東對(duì)界面新聞表示，就算巢客補(bǔ)交了房租，他們冒著違約賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)也想解除合約，如果巢客拖著不解除，下一步可能會(huì)采取強(qiáng)制收房的舉措。

在此境況下，巢客公寓的租客不僅沒(méi)有獲得減免租金的“福利”，還面臨被掃地出門的危機(jī)。一位上海的租客表示，他交付了一年6萬(wàn)元的租金，才入住不到4個(gè)月，房東已通知他如果收不到房租就會(huì)收回房子。

一位杭州房東收到的巢客免租短信。

巢客公寓在給杭州一位房東的免租短息中透露了其生存現(xiàn)狀，稱公司的生存主要依靠從房屋出租租金中換取資金流通，但是從疫情發(fā)生以來(lái)，整個(gè)公司的資金都是陷入只有出沒(méi)有進(jìn)的艱難狀況。

據(jù)天眼查信息，巢客公寓的運(yùn)營(yíng)主體為杭州巢客遇家科技有限公司，成立于2018年10月12日，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，實(shí)繳資本未披露，由吳康、張嘉龍、張?jiān)?、郭揮分別持有35%、35%、20%、10%的股份。

巢客公寓官網(wǎng)信息顯示，其目前已進(jìn)駐杭州、上海、蘇州、武漢、成都、天津6個(gè)城市，開(kāi)設(shè)線下門店200家、在職員工2000多人，下一步計(jì)劃擴(kuò)張至北京、廣州、深圳、南京、成都、?？诘瘸鞘?。

“高收低出”是巢客公寓在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得以迅速擴(kuò)張的重要手段。截止2019年9月，已累積管理超過(guò)2萬(wàn)套房源，服務(wù)20000+業(yè)主和40000+租客。

一般而言，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商主要依靠“租金差”和服務(wù)費(fèi)來(lái)盈利，巢客公寓的“高收低出”模式并不符合商業(yè)邏輯。多位業(yè)內(nèi)人士指出，“高收低出”的商業(yè)模式并不是市場(chǎng)化的租賃模式，主要是為通過(guò)“長(zhǎng)收短付”賺取一套房子短期的現(xiàn)金流。

一位長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商透露，采取“高收低出”的長(zhǎng)租公寓往往是以一種金融模式在運(yùn)作，一方面，通過(guò)獲取的現(xiàn)金流去擴(kuò)大市場(chǎng)，然后獲得更多的現(xiàn)金流；另一方面，它可能把獲取的資金投資到一些高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)生意中去。

“高收低出”的經(jīng)營(yíng)模式暗藏極大風(fēng)險(xiǎn)，一旦某一環(huán)節(jié)資金鏈斷裂，填補(bǔ)不及時(shí)，就可能出現(xiàn)倒閉或者跑路的情況，樂(lè)伽公寓、喔客公寓等就是前車之鑒。

成立于2016年的樂(lè)伽公寓，通過(guò)“高收低出”在三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了快速擴(kuò)張，但去年8月因?yàn)橘Y金鏈斷裂而倒閉，經(jīng)南京建鄴區(qū)相關(guān)部門初步審計(jì)，樂(lè)伽公司及其分公司經(jīng)營(yíng)虧損共計(jì)5.7億元，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的房東和租客蒙受損失。

房東東根據(jù)各大媒體平臺(tái)及公開(kāi)信息統(tǒng)計(jì)，截至到2019年末，共計(jì)69家公寓機(jī)構(gòu)“離場(chǎng)”，其中存在高租低收、濫用租金貸、跑路等占了約60%。

那些活下來(lái)的長(zhǎng)租公寓也并非順風(fēng)順?biāo)??！皣?guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓第一股”青客公寓在去年底因?yàn)橥锨贩孔?、拒付押金、?qiáng)制房東降租金而遭到眾多房東的投訴，年初剛上市的蛋殼公寓也因?yàn)榻凇皢畏矫鎻?qiáng)制房東免租”事件而備受爭(zhēng)議。

從青客公寓和蛋殼公寓披露的招股書(shū)來(lái)看，兩家長(zhǎng)租公寓企業(yè)均處于凈虧損狀態(tài)。青客公寓2017―2019財(cái)年的凈虧損分別為2.45億元、4.99億元和4.98億元，蛋殼公寓2017年、2018年以及2019年前9月凈虧損分別達(dá)2.72億元、13.69億元、25.16億元。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次疫情，讓本來(lái)就存在盈利困境的長(zhǎng)租公寓企業(yè)承受了更大的生存壓力，一些中小機(jī)構(gòu)手上的現(xiàn)金流可能都無(wú)法支撐到疫情結(jié)束，2020年可能又會(huì)迎來(lái)新一輪的長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)潮。

去年底，住建部、國(guó)家發(fā)改委、公安部等6部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》，首次明確提出要加強(qiáng)對(duì)“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等現(xiàn)象的監(jiān)管，要求住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。

此外，對(duì)不具備持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、擴(kuò)張規(guī)模過(guò)快、違規(guī)建立資金池的住房租賃企業(yè)，相關(guān)部門也會(huì)采取約談告誡、暫停網(wǎng)簽備案、發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示或依法依規(guī)查處等方式。

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)聯(lián)盟主席胡景暉指出，當(dāng)前“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”類長(zhǎng)租公寓的資金鏈斷裂后，多半地方政府還是以調(diào)節(jié)為主，讓租客和房東各承擔(dān)一部分損失，但是難以真正遏制不良風(fēng)氣。

突如其來(lái)的疫情，讓“盲目擴(kuò)張”的危機(jī)提前來(lái)臨，以巢客公寓為代表的一批長(zhǎng)租公寓能否度過(guò)難關(guān)還有待觀察。