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本文經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載自微信公號(hào)“地產(chǎn)風(fēng)聲”（ID：fangshi488），文 | 內(nèi)幕君。

在地產(chǎn)界有一句老話：中國(guó)地產(chǎn)看華南，華南地產(chǎn)看粵系。浩蕩40載，一部粵系房企沉浮錄，半部中國(guó)地產(chǎn)風(fēng)云史。

1840年，中國(guó)風(fēng)雨飄搖。一個(gè)悲情的時(shí)代從廣東開(kāi)始。

英軍的炮火擊穿了廣州城，兩年后，毫無(wú)招架之力的清政府簽訂《南京條約》，割讓香港島，中國(guó)走入了屈辱的一百年。

140年后，春風(fēng)吹拂滿(mǎn)眼春。一個(gè)激情的時(shí)代，同樣從廣東開(kāi)始。

1979年，深圳西部的小漁村蛇口，填海建港的機(jī)械聲轟轟作響，中國(guó)改革開(kāi)放的“第一炮”震天動(dòng)地，時(shí)代弄潮兒云集海灣、奮爭(zhēng)朝夕。

一年之后，中國(guó)房地產(chǎn)的故事從這里落下第一筆，粵系房企開(kāi)始崛起。

1

鵬城春風(fēng)起

1980年1月1日，深圳簽出第一塊土地出租協(xié)議，由香港人劉天竹開(kāi)發(fā)，命名“東湖麗苑”，第一期108套房源被香港人搶購(gòu)一空。

1月8日，深房集團(tuán)前身深圳市房地產(chǎn)公司成立，中國(guó)大陸有了第一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，也是粵系第一家房企。三個(gè)月后，鄧小平指出房子可以買(mǎi)賣(mài)，商品房的概念得到上層首肯。又一家粵系房企破土而出。

1981年，蛇口工業(yè)區(qū)建設(shè)指揮部房地產(chǎn)科成立，成為招商地產(chǎn)的前身。

總能把握住時(shí)代契機(jī)、敢于吃螃蟹的深圳，用速度與激情譜寫(xiě)著南方樂(lè)章。此時(shí)的北方，時(shí)代號(hào)角正在破繭。

1981年3月20日深夜，廣播里傳出：中國(guó)男排在先輸兩局后連扳三局，逆轉(zhuǎn)戰(zhàn)勝南朝鮮，取得世界杯參賽資格。這時(shí)，守候在收音機(jī)旁的4000多名北大學(xué)子奪門(mén)而出，他們找來(lái)木棍點(diǎn)起火炬，繞著未名湖跑圈，在火光滔天之中高喊著：“中國(guó)萬(wàn)歲”、“團(tuán)結(jié)起來(lái)、振興中華”。

壓抑許久的激情像升騰的火焰一樣綻放、燃燒。

八個(gè)月后，中國(guó)女排首奪世界杯冠軍，人民日?qǐng)?bào)刊文《學(xué)習(xí)女排，振興中華》：“用中國(guó)女排的這種精神去搞現(xiàn)代化建設(shè)，何愁現(xiàn)代化不能實(shí)現(xiàn)？”

聽(tīng)到時(shí)代的召喚，王石不甘于在廣州繼續(xù)平庸，爬上廣深列車(chē)，來(lái)到造夢(mèng)中心的深圳。1984年，王石靠倒賣(mài)玉米賺了300萬(wàn)，創(chuàng)辦萬(wàn)科前身現(xiàn)代科教儀器展銷(xiāo)中心。

和王石一樣，在商機(jī)遍地、機(jī)會(huì)盛行的80年代中期，不少粵系房企創(chuàng)始人通過(guò)投機(jī)嶄露頭角。

精明的朱孟依（合生珠江系）說(shuō)服政府出地，他出資興建了豐順縣城商業(yè)街，向商販?zhǔn)兆猓@利頗豐。

從事鋼貿(mào)的黃文仔（星河灣），在上海和廣東之間來(lái)回倒騰，當(dāng)很多人夢(mèng)想成為萬(wàn)元戶(hù)的時(shí)候，他已經(jīng)賺到人生第一個(gè)100萬(wàn)。

陳卓林（雅居樂(lè)）帶領(lǐng)兄弟在中山三鄉(xiāng)創(chuàng)辦了家具廠。

借著深圳大興土木，黃楚龍（星河）承包了深南大道的部分工程。

黃漢青創(chuàng)辦的以紡絲為主業(yè)的金田，開(kāi)始謀劃進(jìn)入地產(chǎn)。

到了1987年，改革開(kāi)放的第9個(gè)年頭，中國(guó)地產(chǎn)界迎來(lái)首次土拍。這一次，敢為天下先的仍然是深圳。

1987年12月1日下午，容納1000多人的深圳會(huì)堂座無(wú)虛席，過(guò)道站滿(mǎn)了人，44家開(kāi)發(fā)商舉牌競(jìng)投、北深港澳幾十家媒體蜂擁圍觀。經(jīng)過(guò)17分鐘的角逐，底價(jià)200萬(wàn)、面積8558㎡的地塊落錘成交，最終由深房公司以525萬(wàn)競(jìng)得。就這樣，第一家粵系房企，拍走了第一塊土地。

驚濤拍岸、風(fēng)云變幻，引領(lǐng)中國(guó)地產(chǎn)風(fēng)向的粵系房企，在時(shí)代潮涌中破浪而出。波瀾壯闊40年后，有人改變了潮水的方向，有人淹沒(méi)于茫茫大海。

2

有夢(mèng)過(guò)江去

1988年，《愛(ài)拼才會(huì)贏》在臺(tái)灣錄制，隨后火遍兩岸。就像歌曲所唱“三分天注定，七分靠打拼，愛(ài)拼才會(huì)贏”，那一年十萬(wàn)人才下海南，為了夢(mèng)想紛紛過(guò)江去。

4月，改革的春風(fēng)吹過(guò)瓊州海峽，海南脫離廣東成為第31個(gè)省。海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)的消息一傳開(kāi)，全國(guó)各地的年輕人不顧一切沖破體制的束縛，包括平均年齡不到25歲的萬(wàn)通六君子，他們帶著夢(mèng)想、帶著激情，如跨海的潮水奔向海南。

過(guò)江之后，最先被炒起來(lái)的是地產(chǎn)行業(yè)。后來(lái)馮侖回憶說(shuō)，僅憑一紙批文就可以獲利上千萬(wàn)元，看得讓人心驚膽戰(zhàn)。

馮侖、王功權(quán)、劉軍、易小迪、王啟富、潘石屹等六人拼湊了3萬(wàn)元注冊(cè)公司，兩年后獲利3000萬(wàn)?？?cè)藬?shù)655萬(wàn)的海南島，涌現(xiàn)出2萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司，房?jī)r(jià)從400元每平漲到7500元，僅用了兩年。

此時(shí)的深圳，王石的儀器展銷(xiāo)中心幾經(jīng)易名，改到1988年時(shí)，叫深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司（英文縮寫(xiě)MEC），最終一個(gè)英語(yǔ)專(zhuān)業(yè)畢業(yè)的員工參考Marlboro的翻譯，提議命名為萬(wàn)科，這個(gè)即將叱咤中國(guó)地產(chǎn)30年的房企總算落定江湖名號(hào)。在王石的推動(dòng)下，萬(wàn)科走上股改之路，于同年公開(kāi)發(fā)行股票。正是這次發(fā)行，萬(wàn)科和華為有了第一次交集。

原來(lái)，截止日期僅剩一周，王石手上還積壓著600萬(wàn)股，于是讓員工四處推銷(xiāo)、尋找買(mǎi)主。此時(shí)的任正非創(chuàng)辦華為一年多，尚處創(chuàng)業(yè)艱難時(shí)期，囊中羞澀的他看中萬(wàn)科潛力買(mǎi)了20萬(wàn)股。三年后萬(wàn)科上市，成為中國(guó)第一家A股上市房企。事實(shí)證明，任正非眼光老辣。

萬(wàn)科和地產(chǎn)的第一次交集，技驚四座。1988年11月，萬(wàn)科以2000萬(wàn)拍下深圳威登別墅地塊，樓面價(jià)大大超出周邊售價(jià)。首次出手便一騎絕塵，原來(lái)，不拿地王的萬(wàn)科是制造地王的祖師爺。

結(jié)束競(jìng)拍后，時(shí)任深圳市規(guī)劃國(guó)土資源局局長(zhǎng)的劉佳勝質(zhì)問(wèn)王石“怎么出這么高的價(jià)格？不是在瞎胡鬧嗎？”

王石承認(rèn)這是一張昂貴的入場(chǎng)券，但行動(dòng)上絕不收斂。一個(gè)月之后，王石又拿了天景地塊。深圳的地產(chǎn)同行開(kāi)始對(duì)這只初生牛犢另眼相看。其實(shí)，王石的野性年少時(shí)就已顯現(xiàn)。

有一次，王石和小伙伴們偷摘香瓜，被發(fā)現(xiàn)后，同伴們四處奔逃，只有王石不露聲色地借著瓜秧隱蔽，脫下上衣扎成布袋，裝滿(mǎn)勝利的果實(shí)凱旋歸去。

來(lái)自潮汕的黃漢青比王石更野。此時(shí)，黃漢青的金田在深圳地產(chǎn)界風(fēng)頭正勁，萬(wàn)科拿一塊地，他能拿十塊地。黃漢青曾打趣王石說(shuō)：“大哥，你看我這么多項(xiàng)目哪做得完，你要是有興趣，可以分幾個(gè)去。”

被揶揄的王石心中自是不快，但笑到最后的是他王石，而不是黃漢青。在深圳地產(chǎn)界呼喚風(fēng)雨的金田，和萬(wàn)科同樣在1991年上市，成為深交所老五股之一，然而經(jīng)營(yíng)不善，漸漸日薄西山，最終以退市消失在地產(chǎn)江湖，成為萬(wàn)千隕落星辰中的一顆。

到1990年時(shí)，當(dāng)今粵系主流房企已誕生5家：萬(wàn)科、招商、中海、金地、越秀。

其中，中海重倉(cāng)香港、招商埋頭建設(shè)蛇口、萬(wàn)科扎根深圳、越秀深耕廣州，剛創(chuàng)辦不久的金地，頂著一個(gè)老土的名字"深圳市上步區(qū)工業(yè)村建設(shè)服務(wù)公司"，蜷縮在上步區(qū)一個(gè)叫沙咀工業(yè)村的地方，后來(lái)上步區(qū)更名為福田區(qū)。

只不過(guò)這5家都是國(guó)資輩，粵系民營(yíng)房企尚在襁褓。

這一年，帶著北大高材生的光環(huán)和一份“商業(yè)連鎖模式”建議書(shū)，郁亮成功求職萬(wàn)科。

碧桂園的楊國(guó)強(qiáng)當(dāng)上了北滘建筑工程公司的法定代表人兼經(jīng)理。

恒大的許家印還在舞陽(yáng)鋼鐵廠的鋼板縫里找問(wèn)題。

雅居樂(lè)的陳卓林在賣(mài)家具。

奧園的郭梓文做建筑承包，人賜外號(hào)“郭承包”。

富力的張力做裝修，李思廉四處淘金搞貿(mào)易。

合景泰富的孔健岷剛從暨南大學(xué)計(jì)算機(jī)專(zhuān)業(yè)畢業(yè)，如果沒(méi)干地產(chǎn)，他可能是另一個(gè)馬化騰。

卓越的李華辭去了深圳市直機(jī)關(guān)團(tuán)委書(shū)記一職，謀劃著進(jìn)入地產(chǎn)。

佳兆業(yè)的郭英成和龍光的紀(jì)海鵬混跡在潮汕一代，地產(chǎn)一詞對(duì)他們還頗為新鮮。

3

海南大逃亡

1991年，蘇聯(lián)宣告解體，中國(guó)地產(chǎn)也走到了分崩離析的前夜。當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)集資熱、房地產(chǎn)熱、開(kāi)發(fā)區(qū)熱引發(fā)高層擔(dān)憂(yōu)。海南作為這場(chǎng)泡沫盛宴的中心，岌岌可危。

1992年，海南全省房地產(chǎn)投資87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半，?？诘貎r(jià)從1991年10萬(wàn)一畝到1992年600萬(wàn)一畝，一年飆漲60倍。潘石屹通過(guò)炒房炒地賺到人生第一個(gè)100萬(wàn)，一個(gè)偶然的發(fā)現(xiàn)讓他決定撤離海南。

為了核實(shí)項(xiàng)目的審批情況，潘石屹用五斤橘子和一條香煙換得查閱內(nèi)部資料的機(jī)會(huì)。他意外發(fā)現(xiàn)?？谠诮ㄈ司》棵娣e已達(dá)50多平，而北京才7平方。憑著直覺(jué)，潘石屹意識(shí)到海南的房地產(chǎn)要出事，于是收整隊(duì)伍撤回北京。

果不其然，一年后，先是房地產(chǎn)公司被終止上市，嚴(yán)控銀行資金進(jìn)入地產(chǎn)，隨后國(guó)十六條橫空出世，海南地產(chǎn)行業(yè)遭受重創(chuàng)。

1993年，黃家駒作別這個(gè)世界，《光輝歲月》經(jīng)久不衰，在海南唱響的卻是灰暗歲月。

調(diào)控的風(fēng)暴過(guò)后，留給海南600多棟爛尾樓，18834公頃閑置土地，800億積壓資金和四大銀行300億壞賬，?？谝蝗f(wàn)家房企破產(chǎn)倒閉。海南，成了中國(guó)第一個(gè)樓市泡沫破裂的樣板。

海南對(duì)岸的廣東，幾家歡喜幾家愁。

在深圳，王石日子也不好過(guò)。由于資金緊缺，萬(wàn)科不少項(xiàng)目走在爛尾邊沿，包括武漢萬(wàn)科廣場(chǎng)、天津金剛橋公寓、深圳海神廣場(chǎng)項(xiàng)目。

在佛山順德，楊國(guó)強(qiáng)首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目——4000套名為碧桂園的別墅，只賣(mài)出去3套，毫無(wú)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的他心急如焚。

禍兮福之所倚，地獄和天堂悄然轉(zhuǎn)換。抱著試試的心態(tài)，楊國(guó)強(qiáng)托人找到新華社記者王志綱，讓他幫忙出謀劃策。在觀察一番后，王志綱提出興建一所貴族國(guó)際學(xué)校，吸引有錢(qián)人的兒女就讀，以此帶動(dòng)學(xué)生家屬買(mǎi)房定居。

楊國(guó)強(qiáng)采納了這個(gè)建議，招來(lái)北京名校景山學(xué)校開(kāi)辦了廣東分校，并打出了「鄧小平孫子都入讀景山」的大手筆廣告，碧桂園項(xiàng)目一炮走紅。此次建校賣(mài)房成了地產(chǎn)界的經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例，郊區(qū)地價(jià)拿地、建設(shè)配套造城成為碧桂園特色。

盡管1993年格外肅殺，地產(chǎn)這趟掘金快車(chē)，粵系房企依然往上爬。

順德50公里外的廣州，張力和李思廉完成桃園結(jié)義，二人轉(zhuǎn)的地產(chǎn)生涯逆勢(shì)開(kāi)啟。憑借2000萬(wàn)創(chuàng)業(yè)資金，在廣州開(kāi)始第一次“造城運(yùn)動(dòng)”，拆遷廣州嘉邦化工廠，建設(shè)富力新居，賺取了第一桶金。富力的造城功夫有多了得？有個(gè)段子說(shuō)，廣州每一根煙囪的倒下，都有富力的一份功勞。

此時(shí)，善用政府資源的朱孟依，在廣州郊區(qū)已經(jīng)屯積大批農(nóng)田。不久之后廣州城區(qū)向外擴(kuò)張，這些郊區(qū)搖身變成城區(qū)，如天河?xùn)|圃、番禺。朱老農(nóng)從中漁翁得利，合生迅速在廣州崛起。

在中山，雅居樂(lè)開(kāi)發(fā)了第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目——雅居樂(lè)花園。

至此，碧桂園、富力、合生、雅居樂(lè)皆踏足地產(chǎn)，華南五虎中四虎已出山。

許家印剛到深圳一年，在一家叫"中達(dá)"的貿(mào)易公司當(dāng)辦公室主任。鄧?yán)系哪涎矠榕e棋不定的改革再次指明方向，許家印知道地產(chǎn)會(huì)有第二春，慫恿老板進(jìn)入地產(chǎn)分一杯羹。

終于，1994年的國(guó)慶節(jié)，許家印帶上一部標(biāo)致車(chē)以及以及司機(jī)、出納、業(yè)務(wù)人員，4個(gè)人躊躇滿(mǎn)志去了廣州，成立了一家名為鵬達(dá)的房地產(chǎn)公司。

這一階段，王石尋思為萬(wàn)科開(kāi)刀瘦身，陸續(xù)剔除廣告、貿(mào)易等業(yè)務(wù)，把重心轉(zhuǎn)移到地產(chǎn)，并加快布局。作為粵系中最先全國(guó)化的萬(wàn)科，1995年時(shí)已經(jīng)踏足上海、北海、天津、青島、鞍山、新疆等12地。

4

猛虎戰(zhàn)羊城

1996年7月5日，克隆羊多莉誕生，世界在人類(lèi)手上充滿(mǎn)了無(wú)限可能，中國(guó)樓市也是。此時(shí)，泡沫破裂的陰影已經(jīng)散去，粵系房企迎來(lái)另一股誕生潮。

1995年，孔建岷從工行信貸部辭職下海，攜兩兄弟在廣州創(chuàng)建合景泰富。

1996年，紀(jì)海鵬在汕頭創(chuàng)辦龍光，靠城中村改造起家。

同年，32歲的郭梓文創(chuàng)立奧園。

撤離海南跑到香港玩股票，賺了一桶金之后的李華在深圳創(chuàng)辦卓越，與章子怡和范冰冰傳過(guò)緋聞的李華，個(gè)人名氣比公司還響。

這時(shí)，在廣州操盤(pán)的許家印幫公司年賺千萬(wàn)，拿著3000元月薪的他要求漲到10萬(wàn)年薪 ，老板拒絕了他。一聲嘆息，許家印另起爐灶創(chuàng)辦恒大。1997年，恒大開(kāi)發(fā)的第一個(gè)樓盤(pán)金碧花園兩個(gè)小時(shí)銷(xiāo)售一空，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額8000萬(wàn)，許老板輕松抱回第一桶金。到了1999年，恒大已經(jīng)位列廣州地產(chǎn)10強(qiáng)。許家印一邊狂喜，一邊默念：感謝老板當(dāng)年不加薪之恩！

1997年，香港回歸。香港大地產(chǎn)商紛紛涌入深圳，如新鴻基、和記皇甫。

1998年，被視為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的元年，這一年“福利分房”壽終正寢，“商品房”成為主旋律。抓住90年代的尾巴和最后的時(shí)機(jī)，海倫堡、時(shí)代、佳兆業(yè)相繼創(chuàng)辦。

1998年的萬(wàn)科雖為內(nèi)地上市房企第一，致富技能不如合生。僅廣州一地，合生系開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目就有20個(gè)，銷(xiāo)售面積超過(guò)600萬(wàn)平，加上北京、廣州項(xiàng)目，總額超過(guò)1000萬(wàn)平。這個(gè)數(shù)字在內(nèi)地民營(yíng)開(kāi)發(fā)商中，無(wú)人出其左右。合生在廣州一地的利潤(rùn)超過(guò)萬(wàn)科全國(guó)五城總和。

在廣州，規(guī)模上能叫板合生的是另一只老虎富力。自從1998年步入快車(chē)道，富力自1999年起連續(xù)三年斬獲廣州銷(xiāo)冠頭銜，這場(chǎng)兩虎相爭(zhēng)的戰(zhàn)役，一時(shí)間高低難分。

而此時(shí)，從順德方向殺來(lái)了另一只猛虎。

1999年，在順德碧桂園項(xiàng)目大獲成功后，作為挑戰(zhàn)者的楊國(guó)強(qiáng)開(kāi)道廣州，打造廣州碧桂園。到了廣州，楊國(guó)強(qiáng)大量引入職業(yè)經(jīng)理人，單策劃經(jīng)理就招了12人，被內(nèi)部稱(chēng)為十二門(mén)徒。第二年春節(jié)，廣州碧桂園開(kāi)盤(pán)，以每平3000多元的均價(jià)推出花園洋房，這個(gè)價(jià)格低于部分同地段的平層。

因?yàn)槌蛢r(jià)，碧桂園創(chuàng)造了70棟樓兩月售罄的奇跡。經(jīng)此一役，楊國(guó)強(qiáng)成了廣州同行口中“那個(gè)可怕的順德人”。

猛虎們打斗正酣，又來(lái)一頭猛獸。來(lái)者正是霸主黃文仔。

2000年，黃文仔的星河灣橫空出世，這個(gè)為少數(shù)人雕琢的豪宅項(xiàng)目，被黃文仔打造成了地產(chǎn)界的勞斯萊斯，分散式的組團(tuán)花園、全社區(qū)立體綠化，讓每一棟建筑都成為觀景樓王。開(kāi)業(yè)界先河的星河灣聲名鵲起，成為廣州樓市翹楚。交房時(shí)，黃文仔史無(wú)前例聘請(qǐng)國(guó)際大師定造了交樓標(biāo)準(zhǔn)，再次于地產(chǎn)界掀起巨大沖擊波。

從此，星河灣就像中國(guó)豪宅的教科書(shū)，每個(gè)進(jìn)入高端市場(chǎng)的房企都要拜讀一番。一時(shí)間，20萬(wàn)人涌華南，滿(mǎn)城盡道星河灣。

從91年萬(wàn)科上市成為地產(chǎn)第一股，到94年碧桂園建學(xué)校開(kāi)配套建設(shè)先河，再到2000年星河灣引領(lǐng)豪宅風(fēng)向，粵系的每一小步，都是中國(guó)地產(chǎn)界的一大步。就此，歷史揮筆寫(xiě)下：中國(guó)地產(chǎn)看華南，華南地產(chǎn)看粵系。

同時(shí)期，羊城還有另一個(gè)人被拿來(lái)和黃文仔相提并論，就是有著“最牛散戶(hù)”之稱(chēng)，學(xué)建筑出身的海倫堡掌門(mén)人黃熾恒。有人說(shuō)黃熾恒早些年炒股掙的錢(qián)，比海倫堡掙的要多。就是這樣一個(gè)酷愛(ài)炒股的老板，也曾被譽(yù)為番禺的高端王。

眼看群雄并起，合生和富力意識(shí)到圍斗廣州將如困獸之爭(zhēng)，該換個(gè)山頭了。

5

北伐之路

1999年的9月，廣州2000公里外的北京已是涼秋，朱孟依在王府飯店兩次約見(jiàn)海南五兄弟之一的謝強(qiáng)，力說(shuō)謝強(qiáng)為其在北京開(kāi)疆拓土。

此時(shí)的朱孟依在廣州開(kāi)發(fā)了十幾個(gè)項(xiàng)目，在地產(chǎn)界聲名遠(yuǎn)播，王石更是贊嘆：合生才是地產(chǎn)界的航母。經(jīng)歷過(guò)海南大逃亡的謝強(qiáng)深諳大船行穩(wěn)，與朱孟依約法三章后披掛上陣。

繼萬(wàn)科之后，合生成為粵系房企中的北伐先鋒，并且氣勢(shì)凌人。

2001年，在謝強(qiáng)帶領(lǐng)下，合生珠江系披荊斬棘，在北京拿下五塊大型開(kāi)發(fā)用地。兩年內(nèi)，謝強(qiáng)幫助朱孟依的合生珠江系在北京簽下了5500畝地，總開(kāi)發(fā)面積370萬(wàn)平，沒(méi)有房企可以望其項(xiàng)背，更早進(jìn)入北京的萬(wàn)科在當(dāng)時(shí)也只有三個(gè)項(xiàng)目。不過(guò)，功高蓋主的謝強(qiáng)掛帥三年便離開(kāi)了珠江，隨后轉(zhuǎn)到富力麾下。

決定走出廣州的富力，并沒(méi)有第一時(shí)間北伐。2001年，張力、李思廉先是到了上海、南京、杭州找地，一無(wú)所獲才決定進(jìn)京。但是，此時(shí)北京地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多達(dá)4000家，想在劇烈的競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟并不容易。

躊躇一年后，富力終于在2002年踏出揮師京城的第一步，也是驚世駭俗的一步。

2月28日，富力以32億拿下廣渠門(mén)東五廠地塊，技?jí)喝A潤(rùn)和潘石屹的SOHO中國(guó)，這只兇猛的華南虎瞬時(shí)名動(dòng)京城。不久后，奧園、星河灣、金地、華僑城、中海也陸續(xù)加入北伐軍團(tuán)。

說(shuō)起金地，在2001年的時(shí)候它不露聲色上市了，是房企上市禁令松動(dòng)后，得到推薦上市的三家房企之一。早早上市，使金地?fù)碛邢劝l(fā)制人的優(yōu)勢(shì)。后來(lái)的故事大家都知道，金地與招商、保利、萬(wàn)科成為四大地產(chǎn)龍頭股，俗稱(chēng)“招保萬(wàn)金”。

2003年，隨著房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)定調(diào)，資源開(kāi)始涌入地產(chǎn)。大家意識(shí)到風(fēng)口之下躺著都能賺錢(qián)，于是制造業(yè)、服務(wù)業(yè)也開(kāi)始炒地皮，各行各業(yè)蜂擁而至。

海爾做地產(chǎn)、蘇寧做地產(chǎn)、國(guó)美做地產(chǎn)、七匹狼做地產(chǎn)、奧康做地產(chǎn)、娃哈哈做地產(chǎn)…

神奇的地產(chǎn)行業(yè)，讓七十二行最終殊途同歸。楊國(guó)強(qiáng)的老鄉(xiāng)何享健同樣按捺不住，美的在2004年也做起了地產(chǎn)。

2004年，那是一個(gè)秋天，王石在西湖邊的浙江賓館問(wèn)某個(gè)大佬，“我的父親是行政官員，我的母親是錫伯族婦女，我也沒(méi)受過(guò)商業(yè)訓(xùn)練，我以及我們這代人的企業(yè)家基因是從哪里繼承的？”

大佬笑了笑，竟也答不上來(lái)。

就在這一年，內(nèi)地首家銷(xiāo)售破百億的房企誕生了，粵系朱老農(nóng)的合生。也是這一年，媒體披露了中國(guó)十大暴利行業(yè)，房地產(chǎn)成為暴利之首，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始被被妖魔化。

雖然粵系已經(jīng)陸續(xù)北伐，慢半拍的龍光在此時(shí)才走出汕頭，進(jìn)軍深圳。2003年，龍光以2.86億元拿下深圳寶安中心區(qū)一宗地王，正式拉開(kāi)擴(kuò)張版圖。

在廣州，合景泰富"天價(jià)"投得珠江新城兩幅地皮，這個(gè)創(chuàng)辦了9年的公司才算打出了名氣。

2004年，王石和任志強(qiáng)被劉曉光拉去了阿拉善，光禿禿的騰格里沙漠帶給他們的震撼比樓市的起伏更大。與此同時(shí)，王石身后的萬(wàn)科正在被同行不斷“挑釁”。

血?dú)夥絼偟膶O宏斌帶著順馳開(kāi)始全國(guó)性擴(kuò)張，并揚(yáng)言三年內(nèi)超過(guò)萬(wàn)科。從金田到順馳，這些挑戰(zhàn)者都沒(méi)能像王石征服珠峰一樣征服萬(wàn)科。

2005年，萬(wàn)科以18.5億的代價(jià)受讓浙江南都項(xiàng)目，完成了當(dāng)時(shí)地產(chǎn)界最大的一次并購(gòu)，并借此進(jìn)入浙江市場(chǎng)。挑戰(zhàn)者卻走入窮途，孫宏斌股權(quán)遭路徑收購(gòu)，順馳黯然離場(chǎng)。

對(duì)于這位挑戰(zhàn)者，王石不吝贊美之詞，他覺(jué)得孫宏斌的過(guò)人之處在于有著從低谷再躍頂?shù)哪芰Α?

6

燃情歲月

“痛快去愛(ài)、痛快去痛，痛快去悲傷、痛快去感動(dòng)…”

2005年，SHE一首《痛快》縈繞大街小巷，讓地產(chǎn)界深感痛快的是一個(gè)叫“百億”的東西。

隨著合生在2004年率先銷(xiāo)售額過(guò)百億，此后兩年，萬(wàn)科、富力、中海、金地也紛紛躋身百億俱樂(lè)部。到了2006年，銷(xiāo)售額過(guò)百億就像一道無(wú)形的門(mén)檻，借以判定誰(shuí)才是一線房企。

躋身百億豪門(mén)后，李思廉、張力眼中的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是和黃、長(zhǎng)實(shí)等亞洲大鱷級(jí)別的開(kāi)發(fā)商。合生已經(jīng)不被張李視為對(duì)手。富力的底氣來(lái)源于即將進(jìn)行的擴(kuò)張。它看到了萬(wàn)科成功的法門(mén)。

從2004年91億到2007年523億，萬(wàn)科的銷(xiāo)售額四年猛翻5.7倍，這一切歸功于全國(guó)化布局。萬(wàn)科之猛是當(dāng)時(shí)樓市瘋狂的寫(xiě)照，以萬(wàn)科為代表的粵系開(kāi)始在土地市場(chǎng)肉搏。

2007年7月，東莞塘廈以6.4億底價(jià)競(jìng)拍，萬(wàn)科最終以26.8個(gè)億斬獲，成為廣東地王。

9月，戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)移到800公里外的福州，經(jīng)過(guò)239輪爭(zhēng)奪，萬(wàn)科又以27.2億拍下福州五四北地塊，制造了福州地王。

鏡頭再次拉回廣東，同樣是在9月，富力地產(chǎn)和深圳鼎力豪擲47億，競(jìng)得佛山東平新城64萬(wàn)㎡地塊，成為片區(qū)總價(jià)地王。

在二三線城市突擊拿地的恒大，土儲(chǔ)比2006年增長(zhǎng)了9倍。農(nóng)村包圍城市的碧桂園，2006年土儲(chǔ)可建面積已達(dá)1800萬(wàn)平，高居全國(guó)第四。雄赳赳、氣昂昂，碧桂園一鼓作氣于2007年赴港上市，上市當(dāng)日市價(jià)升浮37%。

作為粵系后起之秀的恒大、碧桂園，此時(shí)已然燎原。

7

風(fēng)暴中轉(zhuǎn)身

2008年1月，新的日歷方才翻開(kāi)，一場(chǎng)大雪撲面而來(lái)。雪災(zāi)中的南方，寒意侵人。5月，萬(wàn)物開(kāi)始復(fù)蘇，一場(chǎng)地震又將13億人推入悲慟之中。8月，奧運(yùn)圣火在北京點(diǎn)燃，激情和喜悅重現(xiàn)。

對(duì)于地產(chǎn)界，金融危機(jī)之下的2008年沒(méi)有喜悅，只有遍地哀鴻。

富力的47億佛山地王退了。因?yàn)闆](méi)能按時(shí)繳清土地款，佛山市國(guó)土部門(mén)收回地塊。富力2.4億元保證金被罰沒(méi)。富力現(xiàn)金吃緊，負(fù)債比率高達(dá)140%。

萬(wàn)科帶頭降價(jià)了。為了回籠資金，有的樓盤(pán)降幅達(dá)20%。富力跟進(jìn)降價(jià)，在廣東的6個(gè)樓盤(pán)同時(shí)搞聯(lián)展優(yōu)惠。

銀行停止對(duì)合生放貸。朱孟依受黃光裕案牽連消失了9個(gè)月，到2009年春節(jié)期間，沒(méi)有老板決策的合生，走到了生死存亡的關(guān)口。

豪賭的許家印還沒(méi)將地王捂熱，抬頭撞上了暴風(fēng)雪。2008年1月8日，恒大通過(guò)上百輪競(jìng)價(jià)，最終超過(guò)底價(jià)8倍，以總價(jià)41億將廣州員村的絹麻廠地塊斬于馬下，樓面價(jià)1.3萬(wàn)。

隨之而來(lái)的是全球性的經(jīng)濟(jì)衰退，全國(guó)樓市悲鳴共振。該地塊周邊樓盤(pán)也迅速降價(jià)，許家印在繳款期限到來(lái)前僅付了1.3個(gè)億。

許家印深知這塊地賺不到錢(qián)，囊中羞澀的他謀劃退地，最終沒(méi)退成。經(jīng)過(guò)2006年和2007年拿地潮后，恒大待開(kāi)工項(xiàng)目達(dá)到37個(gè)，加上赴港上市受阻，許家印的資金缺口達(dá)到120個(gè)億。為了穩(wěn)住陣腳，許家印開(kāi)始奔走香港和深圳找人借錢(qián)，但都吃了閉門(mén)羹。

隨后，恒大全國(guó)13個(gè)項(xiàng)目打七五折銷(xiāo)售，企圖迅速回籠資金自救。很多人說(shuō)，許家印熬不過(guò)2008年的冬天，許家印自己也沒(méi)底。

上帝有時(shí)讓人抓狂，有時(shí)讓人瘋狂。就在大家都說(shuō)許家印熬不過(guò)2008年冬天的時(shí)候，4萬(wàn)億像一顆速效救心丸，把許家印和眾多房企從死亡線上拉了回來(lái)。粵系房企們開(kāi)始上演新一輪的速度與激情。

2009年5月21日下午，北京國(guó)土資源局2樓，熱鬧的景象打破小樓以往的寧?kù)o。作為北京2009年掛牌出讓的首塊市中心用地，備受矚目的廣渠門(mén)外10號(hào)地即將拍賣(mài)。

競(jìng)拍從下午3點(diǎn)半左右開(kāi)始，競(jìng)拍前，起始價(jià)僅為29925萬(wàn)元的地塊報(bào)價(jià)達(dá)到7億元。交易大廳人頭攢動(dòng)，一度造成堵塞。這樣的場(chǎng)景只在2007年土地拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)上演過(guò)。最終，富力以10.22億拿下，力壓萬(wàn)科、奧園、金地、合生等粵系同門(mén)。

11月，一年前上市受阻的恒大成功掛牌港交所。許家印的股票受到熱捧，公開(kāi)發(fā)售超額46倍，憑借422億元資產(chǎn)，許老板第一次榮膺首富。

有意思的是，2008年捉襟見(jiàn)肘的許家印找王石借錢(qián)，被拒絕了。許老板有錢(qián)后，對(duì)萬(wàn)科一路買(mǎi)，2016年時(shí)，恒大對(duì)萬(wàn)科的持股比例已高到14.07%，位列萬(wàn)科第三大股東。不戀戰(zhàn)的許家印最終把股權(quán)全部轉(zhuǎn)給深圳地鐵，遠(yuǎn)離了寶萬(wàn)之爭(zhēng)。

在2008年這場(chǎng)風(fēng)暴中，粵系也走向分化，有人完美轉(zhuǎn)身，有人迷失其中。

合生在銷(xiāo)售達(dá)到180億的最高峰后，開(kāi)始走下坡路。從2009年起，無(wú)法力挽頹勢(shì)的合生，在五年換了三任總裁，動(dòng)蕩不已中走向困境。2012年，合生以104億勉強(qiáng)維持在50強(qiáng)榜單。到了2014年，百?gòu)?qiáng)榜單再無(wú)朱孟依，曾經(jīng)的華南五虎之首已經(jīng)掉隊(duì)，消失于密林。

與合生一樣沒(méi)落的還有戰(zhàn)略失誤的星河灣。2010年，在一線城市取得空前成就后，星河灣選擇了土豪城市鄂爾多斯和太原，無(wú)奈煤炭?jī)r(jià)格下跌，民間信貸資金鏈斷裂導(dǎo)致煤炭企業(yè)主破產(chǎn)，星河灣的豪宅失去了客群，黃文仔遭遇滑鐵盧。

2009年，碧桂園、金地、雅居樂(lè)、富力、華潤(rùn)、銷(xiāo)售額均突破200億，恒大突破300億，中海、保利邁上了400億臺(tái)階。領(lǐng)頭羊萬(wàn)科以634億居第一位，高處不勝寒。銷(xiāo)售top15榜單，粵系占據(jù)9席。

憑借226億元銷(xiāo)售額，雅居樂(lè)在2009年殺到榜單12強(qiáng)。海南清水灣單盤(pán)年銷(xiāo)售額64億元，成為聞名海內(nèi)外的“中國(guó)第一盤(pán)”，同時(shí)成就了雅居樂(lè)。此后，粵系房企搶盡旅游地產(chǎn)風(fēng)頭，富力公主灣、恒大?；◢u、碧桂園森林城市，超級(jí)大盤(pán)遍地開(kāi)花。

2010年，萬(wàn)科銷(xiāo)售1026億，成為第一家千億房企。

拿出銷(xiāo)售額527億中的一個(gè)億，許家印買(mǎi)斷廣州足球俱樂(lè)部全部股權(quán)。一年后，恒大首獲中超聯(lián)賽冠軍，資本的力量不可小覷。

此后一發(fā)不可收拾，恒大實(shí)現(xiàn)中超7連冠，并兩次斬獲亞冠聯(lián)賽冠軍，恒大在地產(chǎn)行業(yè)之外大放異彩。當(dāng)許家印從美國(guó)請(qǐng)回郎平，并支持與恒大還在合同期內(nèi)的郎平任教國(guó)家隊(duì)時(shí)，內(nèi)幕君看見(jiàn)許老板身上閃著男神的光環(huán)。

到了2013年，銷(xiāo)售超千億的房企達(dá)到3家，萬(wàn)科繼續(xù)穩(wěn)坐頭把交椅，綠地、保利分列二三。50強(qiáng)的榜單門(mén)檻升至100億，曾經(jīng)的百億俱樂(lè)部不再為人樂(lè)道。

此時(shí)，粵系主流房企的格局基本形成。第一陣營(yíng)是進(jìn)入top10的萬(wàn)科、保利、中海、恒大、華潤(rùn)、碧桂園；第二陣營(yíng)是穩(wěn)固在top20的金地、招商、富力、雅居樂(lè)。第三陣營(yíng)是擠進(jìn)top50的佳兆業(yè)、合景泰富、華僑城、越秀、卓越，以及在50強(qiáng)外徘徊的奧園、時(shí)代、龍光。

默默無(wú)聞的龍光，在2014年被一則消息引爆。

福布斯財(cái)富榜發(fā)布，年僅24歲的紀(jì)凱婷打敗facebook聯(lián)合創(chuàng)辦人，以13億美元的身價(jià)，一躍成為全球最年輕的富豪，鋪天蓋地的報(bào)道圍繞著紀(jì)凱婷和龍光。紀(jì)凱婷正是龍光創(chuàng)始人、最大股東紀(jì)海鵬之女。

這一切都是老父親的精心鋪設(shè)。上市之前，紀(jì)海鵬將紀(jì)凱婷調(diào)任為龍光地產(chǎn)的非執(zhí)行董事，讓紀(jì)凱婷持有龍光地產(chǎn)85%的股份。不由得讓人想起把股份轉(zhuǎn)給女兒的楊國(guó)強(qiáng)。

多年之后，除了吳亞軍，地產(chǎn)界女掌門(mén)還看粵系。

8

風(fēng)云再起

在河南農(nóng)村，有一首流傳很廣的民謠，歌名叫《小槐樹(shù)》。歌詞十分荒誕離奇，“小槐樹(shù)，結(jié)櫻桃，楊柳樹(shù)上結(jié)辣椒?！?

顯然，小槐樹(shù)結(jié)不了櫻桃，楊柳也結(jié)不出辣椒，荒誕離奇的恰恰是人類(lèi)。2016年，一個(gè)毫無(wú)參政經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)商當(dāng)上了美國(guó)總統(tǒng)。

這一年，風(fēng)起云涌的中國(guó)樓市有四個(gè)詞載入史冊(cè)：銷(xiāo)售額11.8萬(wàn)億、地王340塊、總價(jià)地王310億、單價(jià)地王14.3萬(wàn)。在樓市記錄一項(xiàng)項(xiàng)刷新的背后，粵系房企功不可沒(méi)。

2016年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額創(chuàng)歷史新高，達(dá)到11.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)34.8%。放在2013年，相當(dāng)國(guó)內(nèi)一季度的生產(chǎn)總值。

這11.8萬(wàn)億中，恒大、萬(wàn)科、碧桂園瓜分了一萬(wàn)多億，三巨頭銷(xiāo)售均破3000億，形成三足鼎立之勢(shì)。許家印轉(zhuǎn)過(guò)身卻發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)、碧桂園、旭輝、華夏幸福的二股東，來(lái)自深圳的平安才是最大的地主，湛江馬明哲才是那個(gè)站在地產(chǎn)食物鏈最頂端的男人。

2016年6月8日，龍光以140.6億元拿下深圳光明新區(qū)地王，樓面價(jià)2.7萬(wàn)元/平方米。

8月17日，上海靜安中興地塊拍賣(mài)，吸引18家房企龍虎相爭(zhēng)。經(jīng)過(guò)400多輪爭(zhēng)奪，融信以110.1億元拿下，14.3萬(wàn)每平創(chuàng)下最貴單價(jià)地王紀(jì)錄。臺(tái)前創(chuàng)造記錄的是融信，幕后輪番叫板、推波助瀾的是雅居樂(lè)、萬(wàn)科、合景泰富、保利、招商、華潤(rùn)等粵系房企。個(gè)把月后，萬(wàn)科花了54億聘金聯(lián)姻融信，花最終還是落到粵系家。

8月29日，深圳炸出310億的全國(guó)總價(jià)地王。招商和華僑城聯(lián)合奪標(biāo)。

11月9日，金地與保利幾番周旋后，以總價(jià)47.4億元斬落天津南開(kāi)雙峰道地塊，樓面價(jià)高達(dá)5.61萬(wàn)每平，榮膺天津最高單價(jià)地王。

風(fēng)起云涌的2016年，但聞新人笑，也見(jiàn)舊人哭。完成與孫宏斌的世紀(jì)交易，王健林壯士斷腕走下神壇。富力甩出199億接過(guò)王健林77家酒店。和王健林一樣落寞的是陷入萬(wàn)寶之爭(zhēng)的王石。

房住不炒的緊箍咒更緊了。2018年，大家的理想開(kāi)始變得簡(jiǎn)單。楊國(guó)強(qiáng)宣布慢下來(lái)，郁亮只想活下去，生猛的孫宏斌仿佛一夜老了，他淡淡地說(shuō)：安全第一。

許家印曾說(shuō)，嚴(yán)冬過(guò)后的春天最明媚。

那一年是2009。