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“目前房地產(chǎn)市場已趨于穩(wěn)定，但不能指望再回到高地價、高房價、地方政府土地出讓高收入的非正?！摺癄顟B(tài)?！?3日，在中國財富管理50人論壇2023年會(第十屆)上，全球財富管理論壇理事長、財政部原部長樓繼偉認為，目前各部門、各地方采取的房地產(chǎn)市場政策還需要堅持并不斷優(yōu)化，重點在于不發(fā)生重大風險和改善市場需求。

“中國經(jīng)濟中期需要面對的關鍵問題之一是房地產(chǎn)低迷。”樓繼偉認為，目前各部門、各地方已經(jīng)采取了一系列政策，應當繼續(xù)采取舉措，比如不再限價限購、允許提前還貸、降低首付比例等。此外，樓繼偉表示，應對資產(chǎn)質(zhì)量尚可、存在流動性困難的房地產(chǎn)企業(yè)給予信貸支持，對地方隱性債務繼續(xù)堅決遏制增量，妥善化解存量。

對于房地產(chǎn)市場未來的轉(zhuǎn)型方向，樓繼偉也分享了自己的思考。他提到，房地產(chǎn)、城投公司、地方土地收入三者相互關聯(lián)已經(jīng)多年，這有深刻的制度性原因，相比其他國家，中國房地產(chǎn)開發(fā)商是超大型化，長期處于高債務、高杠桿、高流轉(zhuǎn)“三高”運行狀態(tài)。現(xiàn)在各個城市，特別是新建城區(qū)基本是大社區(qū)、寬馬路、大廣場、大花園式布局，千城一色。城市病越來越明顯，出現(xiàn)了房價高企、生活不便、交通擁堵、公共資源不足等病癥，說明傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場循環(huán)模式已經(jīng)走到了盡頭。

在樓繼偉看來，最重要的是完善相關基礎性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。其中，破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是根本性的基礎性制度。

樓繼偉認為，如果城鄉(xiāng)土地都保持公有制，但使用權(quán)能夠自由轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)擁有者可以在國家管制之下自行開發(fā)或者請房地產(chǎn)公司開發(fā)。這樣，需要轉(zhuǎn)型的城投公司只做公益性的市政建設，由房地產(chǎn)稅收入彌補成本，持續(xù)改善城市居住環(huán)境。而房地產(chǎn)稅的收入會逐年增多，土地財政獲得根本轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)公司就無需再通過土拍獲得大規(guī)模土地進行開發(fā)，轉(zhuǎn)而向小型化、專業(yè)化轉(zhuǎn)型，運營模式發(fā)生變化。

樓繼偉還認為，當人口不再區(qū)分城鎮(zhèn)戶籍和鄉(xiāng)村戶籍，就可以相互轉(zhuǎn)換，城鎮(zhèn)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口能夠獲得同等的公共服務和進入市場的權(quán)利，就會安心在城鎮(zhèn)買房，以此推算，消費需求可以提升將近30%。同時，農(nóng)村大量的宅基地和自建房可以自由轉(zhuǎn)讓，土地和房產(chǎn)將得到有效利用，進城農(nóng)民獲得初始安家的資產(chǎn)，可復墾的農(nóng)地會增加，這也有利于糧食安全。

需要指出的是，十八屆三中全會就曾提到，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙。樓繼偉認為，十年來，為推進破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)改革已經(jīng)進行了大量探索，改革的條件越來越成熟。可以考慮在大城市周邊縣域率先改革，這樣矛盾較小，但作用較大，再通過試點總結(jié)經(jīng)驗逐步向全國推開。

（馬靜）