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律師說(shuō)法：停貸或涉違約，應(yīng)采用法津手段

多個(gè)律師觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主“停貸”應(yīng)謹(jǐn)慎。

針對(duì)上述武漢時(shí)代新城業(yè)主的這種“強(qiáng)制停貸”行為，建誠(chéng)晟業(yè)總經(jīng)理苑承建表示，能夠理解，但是不提倡也不受保護(hù)。

“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中可能存在的挪用預(yù)售資金現(xiàn)象有對(duì)應(yīng)的處理規(guī)定和責(zé)任人，房地產(chǎn)項(xiàng)目停工爛尾也通常不屬于終止房貸合同的條件，因?yàn)橄驑I(yè)主按期交付房子是開發(fā)商的義務(wù)，而不是銀行的（義務(wù)）。”

“雖然對(duì)業(yè)主充滿了同情，但從法律關(guān)系和合同規(guī)定看，建議業(yè)主們謹(jǐn)慎理智考慮，不要隨隨便便就停貸了?！背啥急镜匾晃徊辉竿嘎缎彰穆蓭煴硎荆骸百Q(mào)然停貸很可能就違約了，屆時(shí)不僅征信會(huì)受影響，還可能被訴到法院，得不償失?！?

上海市光大律師事務(wù)所高級(jí)合伙人徐軍律師稱，業(yè)主和開發(fā)商之間的購(gòu)房合同關(guān)系、業(yè)主和銀行之間的按揭貸款合同關(guān)系，基本是兩個(gè)獨(dú)立的合同關(guān)系（盡管有銀行將開發(fā)商作為業(yè)主還款的的擔(dān)保人）。因此，即便開發(fā)商出現(xiàn)違反購(gòu)房合同的約定，例如逾期交付房屋等，業(yè)主也只能依據(jù)購(gòu)房合同關(guān)系向開發(fā)商主張權(quán)利。

“而在業(yè)主與銀行之間的貸款合同關(guān)系項(xiàng)下，除非銀行發(fā)生了違反貸款合同約定的行為，致使業(yè)主有權(quán)停止向銀行還貸，否則業(yè)主做出的停止還貸行為，將構(gòu)成對(duì)貸款合同的違反并將向銀行承擔(dān)違約責(zé)任?！毙燔姼嬖V第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)。

總而言之，貿(mào)然停貸對(duì)業(yè)主有諸多不利影響。王玉臣建議，如果買房遇到爛尾樓，在實(shí)際操作中要根據(jù)項(xiàng)目情況來(lái)應(yīng)對(duì)。首先，盡快通過(guò)政府信息公開申請(qǐng)、自己銀行流水查詢等多種方式，核實(shí)項(xiàng)目的預(yù)售房款監(jiān)管情況。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴金融投資報(bào)記者：“業(yè)主的訴求是清晰的，即要求限期復(fù)工，否則在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證前將拒絕還貸，相關(guān)損失由相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)自行承擔(dān)。從具體反映情況看，這些停工的樓盤面積較大，部分雖然也復(fù)工了，但是屬于表演式復(fù)工，并沒(méi)有真正進(jìn)入到完全施工的階段。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類項(xiàng)目的預(yù)售資金流向不清晰，且資金監(jiān)管不到位，導(dǎo)致購(gòu)房款不能進(jìn)入到施工和工程階段?！皬倪@點(diǎn)看，相關(guān)銀行等或負(fù)有直接的責(zé)任。”

在律師看來(lái)，房貸是業(yè)主個(gè)人與銀行之間的借貸關(guān)系，也是民事關(guān)系，開發(fā)商是擔(dān)保人，抵押資產(chǎn)是購(gòu)房者購(gòu)買的房屋，雖然開發(fā)項(xiàng)目可能因?yàn)楦鞣N原因?qū)е峦９?，但是業(yè)主與銀行之間的借貸關(guān)系依然存在。

業(yè)主停貸能否倒逼開發(fā)商復(fù)工？

隨著多地業(yè)主“抱團(tuán)停貸”，能否倒逼開發(fā)商、銀行及相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)盡快解決逾期交房的問(wèn)題？

來(lái)自紅星新聞的評(píng)論指出，解除合同方案對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，只是“及時(shí)止損”，不是全身而退。

目前，武漢等地業(yè)主的訴求，希望以停止還貸倒逼爛尾樓重啟，等于是以停貸向銀行施壓，而并沒(méi)有要求解除買房合同。那么，這樣的訴求在司法層面上恐怕難以得到法院的支持，也不屬于最高法關(guān)于買房-貸款合同“二分法”的規(guī)定。

即便如此，買房人的集體“停貸”訴求，也是一個(gè)鮮明的信號(hào)：過(guò)去那種房產(chǎn)開發(fā)和銀行高度綁定，把風(fēng)險(xiǎn)全留給期房業(yè)主的積弊，必須改改了。這也是把壓力從銀行傳導(dǎo)向開發(fā)商，倒逼著房子重新開工。

事實(shí)上，今年以來(lái)“保復(fù)工”“保交樓”已成為房企的一項(xiàng)重要任務(wù)。

今年春節(jié)后的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，時(shí)任住建部部長(zhǎng)王蒙徽表示，堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，要以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)。

金融投資報(bào)根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)了24個(gè)重點(diǎn)城市2021年年末停工、延期交付等問(wèn)題樓盤數(shù)量與面積。

從套數(shù)來(lái)看，長(zhǎng)沙、鄭州、武漢、重慶都是2萬(wàn)套以上問(wèn)題住房。

從面積來(lái)看，長(zhǎng)沙446萬(wàn)平米，重慶331萬(wàn)平米，武漢274萬(wàn)平米，鄭州271萬(wàn)平米，昆明、廣州也在140萬(wàn)平米以上。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，爛尾房及業(yè)主“停貸”的原因與房地產(chǎn)一直實(shí)行預(yù)售制度有關(guān)。

由于預(yù)售制，房企憑借高杠桿和高周轉(zhuǎn)，游走在拿地、蓋房、回款、還債的循環(huán)中，導(dǎo)致業(yè)主的預(yù)售資金總是被騰挪。

然而，隨著“三道紅線”及預(yù)售資金監(jiān)管等多重調(diào)控之下，房企資金鏈斷裂，導(dǎo)致爛尾樓出現(xiàn)，而業(yè)主們則成為最大的受害者。

徐軍告訴金融投資報(bào)記者：“我個(gè)人認(rèn)為，長(zhǎng)期以來(lái)在商品房預(yù)售領(lǐng)域形成的市場(chǎng)架構(gòu)或模式，對(duì)購(gòu)房人權(quán)益保護(hù)的考慮是不周的，尤其是在房企前期開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)防范方面，例如出現(xiàn)停工、爛尾了怎么辦?！?

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類事件發(fā)出了警示，需要后續(xù)各地部分積極關(guān)注此類問(wèn)題，并加快出臺(tái)應(yīng)對(duì)措施。

最新：超50個(gè)城市房貸利率已降至下限，三四線城市下調(diào)幅度相對(duì)較大

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者據(jù)貝殼研究院梳理，6月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市中有56%的城市首套、二套房貸利率已降至下限，最大程度上降低購(gòu)房者的貸款成本。

本輪房貸利率下調(diào)過(guò)程中，三四線城市利率下調(diào)幅度較大，如開封、新鄉(xiāng)、許昌、駐馬店、上饒等地首套主流利率較去年9月的高點(diǎn)下調(diào)超過(guò)200個(gè)基點(diǎn)，這代表銀行對(duì)三四線城市住房的支持力度更大。

貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰指出，房貸利率下降疊加部分城市降首付、取消認(rèn)房認(rèn)貸，從實(shí)質(zhì)上提高購(gòu)房者的購(gòu)買力，有助于加快市場(chǎng)成交。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6月上半月貝殼50城二手房日均成交量較5月日均水平超過(guò)20%。

當(dāng)前103個(gè)城市中超過(guò)四成的城市房貸利率高于下限，未來(lái)仍有降息空間，結(jié)合6月以來(lái)地方政策的支持力度也在加強(qiáng)，這利于6月及下半年市場(chǎng)交易的修復(fù)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，5月一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲3.5%和1.7%，漲幅比上月分別回落0.4和0.7個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格同比下降1.7%，降幅比上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降2.2%和3.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。

華西證券研報(bào)顯示，5月地產(chǎn)數(shù)據(jù)整體呈現(xiàn)企穩(wěn)復(fù)蘇跡象，顯示前期一系列寬松政策開始發(fā)力，效果初顯，顯示政策并非無(wú)效的，而是需要時(shí)間來(lái)起效，基本面有望持續(xù)復(fù)蘇；另一方面，各項(xiàng)數(shù)據(jù)雖然底部企穩(wěn)，但絕對(duì)增速仍然較差，未來(lái)政策進(jìn)一步放松的空間仍然較大，地產(chǎn)板塊估值仍有空間。