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從房住不炒到因城施策，從“三道紅線”到“五檔管理”，從預(yù)售資金監(jiān)管到限價(jià)令……隨著樓市調(diào)控的精準(zhǔn)、深化，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生著巨變。市場(chǎng)分化日趨加劇，強(qiáng)者恒強(qiáng)，也有利于促進(jìn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展。

房企償債高峰來了

2020年8月頒布實(shí)施的“三道紅線”要求房企剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不得小于1倍。此后，針對(duì)房企融資的監(jiān)管愈加嚴(yán)厲，包括房地產(chǎn)貸款集中度管理、商票監(jiān)管等一系列手段，穿透式的監(jiān)管讓房企融資渠道大大收縮。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，這意味著靠加杠桿不斷擴(kuò)大規(guī)模的房企開始被限制，融資開始變得越來越難。

事實(shí)的確如此。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，今年前7個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資規(guī)模累計(jì)增速持續(xù)下滑。1-7月，房企境內(nèi)外債券融資金額累計(jì)約6428億元，較2020年同期下降13%，累計(jì)增速達(dá)2018年以來最低點(diǎn)。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩告訴《中國消費(fèi)者報(bào)》記者，今年房企到期債務(wù)規(guī)模達(dá)12822億元，將成為2019-2023年之間的償債高峰。從當(dāng)前的發(fā)債情況看，2022年償債規(guī)模預(yù)計(jì)仍將維持在9000億元左右的高位區(qū)間。

嚴(yán)峻的形勢(shì)意味著，房企以往“借新償舊”的融資套路可能很難維持下去。面對(duì)今年房企償債高峰，一方面是嚴(yán)格監(jiān)管收縮融資，另一方面是大規(guī)模債務(wù)泰山壓頂，房企在資金端的壓力可想而知。

警惕小型房企債務(wù)違約

“三道紅線”的頒布，令房企融資環(huán)境進(jìn)一步收緊。該政策的目的是倡導(dǎo)房企從高負(fù)債式的擴(kuò)張回歸理性發(fā)展，但是在這段陣痛期，中小房企債務(wù)違約的情況增加。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)債券違約現(xiàn)象相比過去兩年明顯增加。僅6個(gè)月，已違約的房企就有12家。

8月11日，陽光100中國發(fā)布公告稱，公司未能在到期日支付一筆金額為2億美元的可轉(zhuǎn)換債券，而該違約事件將觸發(fā)公司2022年到期的金額為2.196億美元的優(yōu)先綠色票據(jù)的交叉違約條款。

此前，藍(lán)光發(fā)展發(fā)生系列債券違約，截至8月2日，該企業(yè)已有12只債券違約，合計(jì)違約金額102.62億元，累計(jì)未能到期償還的債務(wù)本息金額合計(jì)達(dá)159.97億元。

7月25日，實(shí)地集團(tuán)出現(xiàn)商票逾期拒付事件，部分供應(yīng)商和持票人聚集在廣州該公司集團(tuán)總部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)維權(quán)。

近期，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)多次發(fā)布債券違約的相關(guān)公告，截至7月14日，其實(shí)質(zhì)違約的債券余額約25.33億元。

據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，今年企業(yè)信用債違約規(guī)模已達(dá)985.73億元，其中，房地產(chǎn)行業(yè)違約規(guī)模為191.92億元，居于首位。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從違約主體來看，出現(xiàn)債券違約行為的公司多為小型房企。這些企業(yè)主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于過于激進(jìn)、負(fù)債壓力大、現(xiàn)金流斷裂、地產(chǎn)布局定位問題導(dǎo)致銷售回款較弱、多元化轉(zhuǎn)型失敗、內(nèi)部治理問題等。

行業(yè)分化加劇促進(jìn)規(guī)范發(fā)展

在強(qiáng)調(diào)房住不炒、融資政策趨緊的背景下，行業(yè)整體爆發(fā)式增長已經(jīng)成為過去，市場(chǎng)分化日趨加劇，房企之間收并購的動(dòng)作也十分頻繁。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者直言，“三道紅線”加劇了房企分化，這一變化于頭部與尾部房企而言并無大礙，但對(duì)中型房企來說，則意味著艱難的調(diào)整。

一方面，陷入困境的房企通過出售項(xiàng)目或?qū)で蠊蓹?quán)合作等方式來穩(wěn)定資金鏈、盤活現(xiàn)金流、降負(fù)債，不斷謀求出路；另一方面，對(duì)于資金實(shí)力強(qiáng)的房企而言，通過戰(zhàn)略收并購，可以承接更多的優(yōu)質(zhì)土地資源，進(jìn)而擴(kuò)充自身的土地儲(chǔ)備。行業(yè)分化加劇推動(dòng)強(qiáng)者恒強(qiáng)，也可進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展。

4月份，融創(chuàng)以91.7億元并購廣西彰泰集團(tuán)；6月份，華夏幸福將深圳城市更新公司賣給了深圳鵬瑞地產(chǎn)，7月27日出讓南京江寧項(xiàng)目給萬科，7月28日又將北京豐臺(tái)項(xiàng)目的股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；6月底，遠(yuǎn)洋資本200億元并購紅星地產(chǎn)；藍(lán)光發(fā)展為了應(yīng)對(duì)債務(wù)違約問題，今年已經(jīng)陸續(xù)出售了30多個(gè)項(xiàng)目……

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年全年上市房企收并購動(dòng)作高達(dá)200次，涉及金額約1716億元；而今年上半年收并購數(shù)量已達(dá)到了105次，涉及金額約1505億元，金額占比已達(dá)去年全年的88%。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年房企間收并購市場(chǎng)規(guī)模將超2000億元。交通銀行金融研究中心近日發(fā)布的《2021年下半年宏觀經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)展望報(bào)告》顯示，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步降溫，預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積、銷售額增速分別回落至約9%、15%左右。

另外，值得關(guān)注的是，目前部分房企資金鏈仍持續(xù)偏緊，紛紛采取加大促銷力度、加快銷售回款等措施保障現(xiàn)金流的相對(duì)充裕。潘浩建議剛需購房者，可以密切關(guān)注樓盤價(jià)格動(dòng)向，尋找合適的出手時(shí)機(jī)。