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形勢突然又起變化。

據(jù)中國房地產(chǎn)報報道，8月11日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，稱7月30日青島公示的第二批次集中出讓的100幅地塊拍賣活動因故“終止”，再次實施公開出讓時間，以屆時公告為準。

同是11日上午有消息稱，8月10日自然資源部召開了閉門會議，對第二批次核心城市土地出讓政策進行調整。

中國房地產(chǎn)報記者經(jīng)過多方信源了解到，此次自然資源部確實召開了閉門會議，集中供地規(guī)則也確實要進行調整。但具體怎么調，尚未有明確政策出臺。

一位參加過土地出讓“兩集中”會議的研究人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，“前段時間自然資源部開了幾次關于‘兩集中、三公告’的會議，大家都認為集中供地政策推出后，反而加劇了企業(yè)搶地?，F(xiàn)在討論的重點是怎么優(yōu)化這個政策，怎么補漏洞，目的就是將地價控制住。”

從上半年22個城市試點首批集中供地的情況來看，反而讓開發(fā)商更積極搶地，土地溢價率突出，對穩(wěn)地價進而穩(wěn)房價產(chǎn)生了“負外部性”。

目前從試點城市動作來看，也透露出政策待變的跡象。自8月6日起，深圳、沈陽、天津以及前述的青島都先后宣布中止或延期第二輪集中供地計劃。外界認為，這些城市都在等待土地拍賣新規(guī)的“靴子”落地，有分析認為，估計會要求城市政府限定土地溢價上限，如單宗住宅用地溢價率不能超過15%，并且不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際房價。

有城市拍地違背政策初衷

做得最好的是北京

土地市場是房地產(chǎn)市場的源頭。尤其城鎮(zhèn)國有建設用地市場形態(tài)介于壟斷競爭和完全壟斷之間，其競價出讓規(guī)則被認為是推高地價的主要原因。管控地價、抑制住房成本和企業(yè)用地成本已成為共識。

中央財經(jīng)大學副教授、中房智庫研究院執(zhí)行院長柴鐸表示，今年推出的土地“兩集中”政策，本意是分散土地競爭、釋放土地集中大量供應的預期信號以平抑地價，但結果有些適得其反，熱點城市集中供地反而加劇市場壟斷、釋放土地短缺信號，引發(fā)企業(yè)積蓄財力集中購地，導致溢價率上升。

所謂土地“兩集中”，一是集中發(fā)布出讓公告，二是集中組織出讓活動，原則上全年不得超過三次。自然資源部劃定了22個重點城市進行實施，包括北上廣深四個一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個新一線和二線城市。

在首輪集中供地中，除鄭州、長春等城市遇冷，多數(shù)地塊以底價成交外，諸如合肥、廈門等城市熱點地塊，開拍即達最高價，并進入搖號階段。尤其是南方城市，多次出現(xiàn)10多家知名房企或聯(lián)合體圍獵一幅土地的現(xiàn)象。

在土地市場熱得發(fā)燙的杭州，首批推出的57宗地塊中，有41宗達到了封頂溢價，并啟動了競爭自持，自持率最高的地塊高達40%。

中指院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，重慶首批集中供地出讓46宗地塊，總成交金額為635億元，成交樓面均價9133元/平方米，平均溢價率43%，其中有22宗地塊成交溢價率超過50%，最高溢價率達到130%。

在武漢，還誕生了首輪集中供地競價輪次高達421次的地塊，溢價率超100%，堪稱武漢光谷“新地王”。

愈發(fā)嚴格的競拍條件還催生了“馬甲”大軍。在廣州土地拍賣市場上，位于黃埔軍校小學的地塊吸引競拍的房企“馬甲”達320家。在蘇州，就在32宗地塊競拍前夕，有部分房企一天成立6家、10家甚至15家子公司。這顯然是違背了集中供地政策的初衷。

做得最好的，還是北京?！霸詾楸本帄Z得最激烈，但沒想到溢價率都控制得很精準，拿到地的房企也都有錢可掙，其他城市可以來現(xiàn)場觀摩取經(jīng)。”一位企業(yè)人士稱。

在首輪供地落幕，第二輪即將開啟之際，各大城市紛紛變得謹慎起來。

8月6日，深圳公共資源交易中心發(fā)布公告稱，中止第二批集中供地的掛牌出讓工作，具體出讓時間另行公告；開發(fā)商已交納的保證金將原路退回。

8月10日，天津市規(guī)劃和自然資源局公告稱，第二批61宗國有建設用地掛牌出讓時間延長。8月11日，青島市相關部門亦宣布，6宗土地拍賣活動因故“終止”；同日，惠州發(fā)布消息稱，原定于8月11日拍賣的惠城區(qū)金山新城某商住地塊在8月10日被中止出讓，理由是該地塊需要完善房價地價聯(lián)動措施，“待完善房價地價聯(lián)動措施后再恢復掛牌出讓”。