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以下全文轉(zhuǎn)自微信公眾號(hào)“每日經(jīng)濟(jì)新聞”（ID：nbdnews）

提到公攤面積，幾乎每個(gè)購(gòu)房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的錢(qián)，卻只買(mǎi)到一個(gè)70平米左右的房！

從1998年進(jìn)入商品房時(shí)代開(kāi)始，由購(gòu)房者分?jǐn)傎?gòu)買(mǎi)的共有建筑面積，就因不符國(guó)際慣例、現(xiàn)有法律法規(guī)沒(méi)有設(shè)定上限等問(wèn)題一直為人詬病。

如今好消息傳來(lái)，以后的住宅交易有望全部按照套內(nèi)面積來(lái)計(jì)算。

住宅擬按套內(nèi)面積交易+全裝修交付

100平不再只得70平

近日，住建部發(fā)布38項(xiàng)住建領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知，涉及住宅項(xiàng)目規(guī)范、非住宅類(lèi)居住建筑項(xiàng)目規(guī)范、民用建筑通用規(guī)范、園林工程項(xiàng)目規(guī)范、城市軌道交通工程項(xiàng)目規(guī)范等38份規(guī)范的修改。

此次38項(xiàng)強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中，人們最關(guān)心的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》指出，這一住宅項(xiàng)目規(guī)范是為貫徹執(zhí)行國(guó)家技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策，保障住宅項(xiàng)目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規(guī)范住宅項(xiàng)目規(guī)模、布局、功能、性能及技術(shù)措施而制定。住宅項(xiàng)目建設(shè)、使用和維護(hù)必須遵守本規(guī)范。

每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdnews）注意到，《住宅規(guī)范》有一個(gè)最大的亮點(diǎn)，意見(jiàn)指出，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。

此次38項(xiàng)強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中，人們最關(guān)心的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》指出，這一住宅項(xiàng)目規(guī)范是為貫徹執(zhí)行國(guó)家技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策，保障住宅項(xiàng)目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規(guī)范住宅項(xiàng)目規(guī)模、布局、功能、性能及技術(shù)措施而制定。住宅項(xiàng)目建設(shè)、使用和維護(hù)必須遵守本規(guī)范。

每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdnews）注意到，《住宅規(guī)范》有一個(gè)最大的亮點(diǎn)，意見(jiàn)指出，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。

媒體指出，這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易。

此外《住宅規(guī)范》還有以下幾點(diǎn)值得關(guān)注：

城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付（不同于「精裝房」）。所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風(fēng)和空調(diào)、燃?xì)?、照明供電等系統(tǒng)基本安裝到位，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢，達(dá)到基本使用標(biāo)準(zhǔn)。（2.3.2）

由原七層及以上或超過(guò)16m設(shè)置電梯進(jìn)行調(diào)整，新建住宅建筑電梯設(shè)置應(yīng)符合下列規(guī)定：四層及四層以上住宅建筑或超過(guò)9m的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯；十二層及十二層以上的住宅建筑，每個(gè)居住單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺(tái)；新建住宅建筑電梯的載重量不應(yīng)小于800kg。（7.5.1）

每個(gè)設(shè)置電梯的居住單元應(yīng)至少設(shè)有1臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應(yīng)小于為1.50m×1.60m，轎廂門(mén)凈寬不應(yīng)小于0.90m。（7.5.1）

住宅建筑設(shè)計(jì)工作年限應(yīng)符合以下規(guī)定:結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限不低于50年，地下室防水不低于結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)工作年限。（2.2.1）

公攤亂象多，“最牛公攤”只有不到一半面積能住

公攤即謂公攤面積，是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱(chēng)，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。

我們?cè)谫I(mǎi)房的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商會(huì)告訴你，購(gòu)買(mǎi)的商品房銷(xiāo)售面積（建筑面積）=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e（公攤面積）。

“公攤”的內(nèi)容，包括以下兩大部分：

第一部分包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積等；

第二部分包括：樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。

公攤面積問(wèn)題不是一個(gè)新鮮話(huà)題，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為公攤面積是房地產(chǎn)市場(chǎng)“最不透明的一項(xiàng)指標(biāo)”，由此導(dǎo)致的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛及服務(wù)收費(fèi)爭(zhēng)議由來(lái)已久。去年新華每日電訊曾梳理住房公攤面積的主要“貓膩”，包括：

公攤計(jì)入精裝修成售房“潛規(guī)則”。北京的一位銷(xiāo)售人員向記者表示，“公攤部分也計(jì)入精裝收費(fèi)，現(xiàn)在北京市面上基本都這樣操作?！?

公攤面積計(jì)算“水太深”。據(jù)媒體報(bào)道，山東省高密市曾出現(xiàn)一處名為“貴賓首府”的“神盤(pán)”，多部門(mén)聯(lián)合驗(yàn)收文件顯示公攤系數(shù)高達(dá)52.35%，被稱(chēng)作“史上最牛公攤面積”。面對(duì)業(yè)主維權(quán)，工作人員十分硬氣：“法律對(duì)公攤上限沒(méi)有規(guī)定，你們100年都退不了房！”

公攤系數(shù)竟是“偽命題”。明源地產(chǎn)研究院執(zhí)行主編艾振強(qiáng)說(shuō)，事實(shí)上，作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)交易和收費(fèi)重要依據(jù)的“公攤系數(shù)”這個(gè)術(shù)語(yǔ)，至今都沒(méi)在現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中出現(xiàn)過(guò)。

艾振強(qiáng)說(shuō)，沒(méi)有關(guān)于公攤系數(shù)上下限的明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)商可將公攤面積“任性”做大，導(dǎo)致實(shí)際案例中出現(xiàn)的一些公攤系數(shù)“喪心病狂”。部分開(kāi)發(fā)商甚至將獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)，為多幢樓服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都計(jì)入公攤面積。

公攤擅挪作商用成為“糊涂賬”。記者了解到，現(xiàn)實(shí)中存在大量開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司私自將公攤設(shè)施賣(mài)出或租賃的情況，損傷了業(yè)主權(quán)益。開(kāi)發(fā)商采取的一般做法是先將停車(chē)場(chǎng)、樓道等公共面積納入公攤，由全體業(yè)主埋單，再二次出售或出租廣告位牟利。

公攤面積動(dòng)輒再收服務(wù)費(fèi)惹民怨。公攤收益被物業(yè)“代持”，但物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、停車(chē)費(fèi)等與公攤密切相關(guān)的五花八門(mén)收費(fèi)卻每每如期而至，讓業(yè)主們有種說(shuō)不出來(lái)的“憋屈”。

房產(chǎn)稅是否應(yīng)計(jì)公攤面積存兩難。調(diào)研中，不少專(zhuān)家都提到，未來(lái)房產(chǎn)稅的收繳標(biāo)準(zhǔn)是否應(yīng)該考慮公攤面積面臨兩難：一方面，由于板樓、塔樓、別墅等各類(lèi)建筑公攤面積差別極，從0%至55%不等，一刀切地以建筑面積為單位收取有失公平；另一方面，如以套內(nèi)面積為標(biāo)準(zhǔn)收取房產(chǎn)稅，開(kāi)發(fā)商可能故意“紙面做高”公攤面積，幫助購(gòu)房者“合理”避稅。