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【文/觀察者網(wǎng)專欄作者 鹿鳴】

自2018年以來，隨著房地產(chǎn)市場的逐步降溫，在資金、交付、管理、糾紛以及不可抗力等因素的共同影響下，全國多地出現(xiàn)多處樓盤停工、延遲交付等現(xiàn)象。

今年年初至今，全國已陸續(xù)爆出200多份業(yè)主集體提交給銀行的停貸公告書，據(jù)易居研究院智庫中心統(tǒng)計，7月中旬停貸新聞事件尤為凸出，僅7月13日單日新增停貸公告書多達98份，事件不斷發(fā)酵升溫，很快升級為社會熱點問題。

停工、停貸事件發(fā)生在河南（鄭州）、湖南（長沙）、湖北（武漢）、陜西（西安）、太原、天津、青島、成都等多個區(qū)域或城市。

涉及爛尾項目的房企分化也比較明顯，從涉事房企的規(guī)模大小來看，小型房企是重災區(qū)，占到6成以上；但是從涉事樓盤的梳理來看，全國性的大型房企則更為嚴重，接近6成比例；中型房企或有地方國資背景或是深耕某一區(qū)域，受連鎖反應的影響反而較小，協(xié)調地方資源的能力較強，相對有效地避免了行業(yè)沖擊帶來的更大沖擊。顯然，停工、停貸及其衍生問題是廣泛的、深刻的，是亟需解決的。

7月28日，中共中央政治局召開會議并就上述問題予以回應，會議強調：要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生。

福州：房企加速降價促銷 前9月我國商品房銷售降幅收窄。圖源：視覺中國

一、為什么要壓實“地方政府”責任

那么，問題來了，中央為什么要強調壓實“地方政府”責任，而不是房地產(chǎn)企業(yè)的責任或者金融機構的責任呢？

盡管房企是始作俑者，金融的逐利助漲了房地產(chǎn)泡沫、抽貸擠兌成為風暴來臨前的逆向選擇并加劇了泡沫的破裂，但兩者都是依照我國市場化制度和準則并根據(jù)時下行情研判做出的理性決策和經(jīng)營方略，無可厚非。

然而面臨市場失靈，房企和金融機構是束手無策的，只有政府適當干預才能糾偏。地方政府作為施政主體，對區(qū)域經(jīng)濟繁榮與社會民生保障負有第一責任，可以在較短時間內充分調動區(qū)域資源解決停工、停貸這一“休克”式病癥。

此外，強調壓實地方政府責任，可以有效避免其他爛尾程度較小的城市跟風效仿、“躺平擺爛”，打破對“中央兜底”的幻想，防止事態(tài)進一步惡化。

此外，易居研究院智庫中心《2022年全國爛尾樓研究報告》的調研結果顯示，200份停貸公告涉及的爛尾樓形成的原因包括資金問題、項目交付要求、不可抗力因素、工程管理問題、法律糾紛問題5大類，爛尾情況錯綜復雜，程度和誘因也不盡相同，因此在解決“保交樓”問題時應有不同側重，由地方政府主導的“因城施策”則更有針對性，更能立竿見影。

二、各地政府如何“保交樓”

近期，各地政府積極響應中央政治局會議精神，主動挑起大梁，堅決執(zhí)行“保交樓”任務。盡管化解項目爛尾風險是個系統(tǒng)性工程，有效化解仍需時日，但信心比黃金更重要，政府主動擔責是化解爛尾風險關鍵性的第一步，給了房企信心，使金融機構放心，更讓購房者安心。

河南鄭州注重市場的力量，由政府部門牽頭、國企主導，充分運用市場化手段開展紓困，通過收并購、破產(chǎn)重組、商業(yè)住房轉保障性住房、棚改專項貸款承接等不良資產(chǎn)處置方式，使風險定向爆破。

7月19日消息，鄭州地產(chǎn)集團與河南資產(chǎn)管理公司聯(lián)合成立100億元地產(chǎn)紓困基金，以市場化基金運作方式幫助普遍性困難房企解決停工、爛尾問題。

與此同時，部分城市則迅速調動公務員隊伍成立專案小組，就問題樓盤及困難房企面臨的風險實施“動態(tài)掌握、定向幫扶”策略。

四川遂寧、陜西咸陽等地采取一對一幫扶模式，住建部門統(tǒng)一指揮，對轄區(qū)內困難房企或問題項目進行定向分配，一個單位或科室定向幫扶一家企業(yè)或一個項目，專人定期跟蹤項目進展，及時制定應對策略。

山東濟南等地的住建部門及時對風險項目深入分析研判，建立風險臺賬，會同項目所在街道制定“一案一策”化解處置方案。如項目資金緊張問題的解決，主要依靠住建部門在保障資金安全的前提下適當給予預售監(jiān)管資金支持，并在項目內封閉運用，確保項目完工交付，妥善化解風險。

此外，湖南長沙、貴州貴陽等地則強化“規(guī)范操作”的治理理念，加強房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管力度，嚴格要求房地產(chǎn)企業(yè)將購房款存入監(jiān)管賬戶，并從核發(fā)商品房預售許可證開始至預售許可證范圍內商品房全部建設完成并取得現(xiàn)房銷售備案后，嚴格實施資金使用監(jiān)管，優(yōu)先用于項目建設并確保順了竣工交付。

三、多部委相繼出臺配套政策呵護市場信心，借開發(fā)性金融引流動性助力“保交樓”

房地產(chǎn)同時兼有居住和金融兩種屬性，既關系民生保障，也涉及金融治理。向來資金的流向決定房地產(chǎn)行業(yè)的冷暖，本輪房地產(chǎn)周期的調整亦不例外。

房地產(chǎn)企業(yè)目前正面臨著較為窘迫的融資壓力，融資難成為壓死房企，尤其是民營房企的最后一根稻草，流動性不足導致房企違約、破產(chǎn)，進而使得爛尾樓問題日益嚴重化。

以多家民營房企被監(jiān)管納入“示范房企”名單并鼓勵發(fā)行債券為標志，本輪房地產(chǎn)行業(yè)震蕩調整進入尾聲。5月至今，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、旭輝、新城控股等多家優(yōu)質民營房企已陸續(xù)完成或正在通過債券融資回血。

2022年1-10月，房企信用債發(fā)行總額為4003.9億元，盡管同比下降16.9%，但10月房企信用債發(fā)行規(guī)模同比上升155.7%，投資機構對房地產(chǎn)企業(yè)的信心在逐步恢復中，流動性將逐步回歸，有助于推動停工項目的復工、加快完工交付。