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【伴隨樓市政策的放松，北京出現(xiàn)了46萬/平的天價學(xué)區(qū)房。而沈陽更是朝令夕改，一天之內(nèi)“大學(xué)生零首付買房”的政策就從推出到廢止。

對此，上海財經(jīng)大學(xué)國際工商管理學(xué)院院長鞠建東不無擔(dān)憂地表示，樓市的火爆勢必會要擠壓實體經(jīng)濟(jì)的生存空間。在觀察者網(wǎng)對他的專訪中，他進(jìn)一步指出，一線樓市的火爆還會進(jìn)一步引發(fā)各地之間的區(qū)域競爭。各地會有爭相引導(dǎo)資金入市去庫存的沖動，沈陽的案例便是明證。

而在目前寬松的貨幣政策條件下，樓市的回報率遠(yuǎn)超實體經(jīng)濟(jì)。鞠建東教授指出，房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步擴(kuò)張更會擠占供給側(cè)改革與結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略空間；此外，樓市火爆同樣也會導(dǎo)致金融系統(tǒng)本身的風(fēng)險問題。

對此，他開出了自己的藥方：一方面，要對實體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行充分的保護(hù)，對所謂的落后產(chǎn)能不應(yīng)一概而論；另一方面，應(yīng)嚴(yán)防外部沖擊對國內(nèi)金融體系的影響，資本市場開放并非當(dāng)務(wù)之急。】

北京驚現(xiàn)46萬/平天價學(xué)區(qū)房

以下為訪談的全部內(nèi)容：

觀察者網(wǎng)：2月29日，央行突然宣布降準(zhǔn)，這讓大家多少都覺得有點意外。尤其是在G20上，央行首次提出穩(wěn)健偏寬松之后還不到一周，結(jié)果就推出了降準(zhǔn)。對此，您有哪些解讀？

鞠建東：我認(rèn)為總體說來有三大原因。

第一個，經(jīng)濟(jì)形勢需要要求比較寬松的貨幣政策。

第二個原因與我們國家現(xiàn)在的貨幣政策結(jié)構(gòu)有關(guān)；我們以前外匯占款比較多，量非常大，這就強(qiáng)迫央行去購買企業(yè)持有的外匯，并由此在國內(nèi)增大了貨幣投放。

不過，現(xiàn)在由于不再強(qiáng)制結(jié)匯， 原來將近20%的準(zhǔn)備金率，就太高了，這是第二個原因。

第三個，從現(xiàn)在的匯率和利率這兩只手來看，匯率暫時不能動， 那接下來當(dāng)然就是準(zhǔn)備金了，所以準(zhǔn)備金再降一下。從這幾個方面就是說，降準(zhǔn)備金就是很正常的趨勢。

觀察者網(wǎng)：按照去年年末中央經(jīng)濟(jì)工作會議的口徑，央行在進(jìn)行操作的時候，通常還是傾向于使用公開市場操作的手段來釋放流動性。但央行推出全局性的貨幣政策，比如說降準(zhǔn)或降息相對而言還是比較謹(jǐn)慎的。那現(xiàn)在降準(zhǔn)，與大家對2016年中國經(jīng)濟(jì)前景預(yù)期有關(guān)嗎？

鞠建東：對，我同意。 目前略寬松的貨幣政策，加上樓市房貸的新政，造成一線樓市價格瘋漲。如果地方政府出現(xiàn)競爭性的房地產(chǎn)政策，比如說沈陽零首付這一類政策，那就會使得金融系統(tǒng)風(fēng)險大規(guī)模上升。這是我個人的看法。

觀察者網(wǎng)：看起來你對一線房地產(chǎn)的暴漲比較擔(dān)憂，不過，如果從積極的方面去理解中央政策操作的意圖，很多人可能會說，這是給供給側(cè)改革贏得時間。

鞠建東：有另外一種故事的可能 。這個故事有幾個同時存在的要求：第一個要求，經(jīng)濟(jì)增長率6.7%，這是底線，低于6.7%，我們的兩個一百年的目標(biāo)就很難實現(xiàn)了。

第二個，鑒于目前的形勢，房地產(chǎn)政策和比較寬松的金融貨幣政策，使得地產(chǎn)市場的年回報率超過20%。在地產(chǎn)回報率超過20%的同時，其他的實體經(jīng)濟(jì)大概是5%以下，好的地方大約5-6%。此外，還有很多地方在負(fù)增長。

但我們要求整個經(jīng)濟(jì)增長率是7%，可上面三個東西加在一起之后，會強(qiáng)迫資本從實體經(jīng)濟(jì)向房地產(chǎn)市場傾斜。而這樣傾斜的做法卻很難扭轉(zhuǎn)，結(jié)果就是房地產(chǎn)市場會持續(xù)地上漲，針對實體經(jīng)濟(jì)的所有措施，包括調(diào)結(jié)構(gòu)、推動新興產(chǎn)業(yè)可能不會十分樂觀，而最終也會反過來導(dǎo)致地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題。

目前這三個東西加在一起，就是我們剛才說的三個：第一，經(jīng)濟(jì)增長率6.7%的要求不放棄；第二，由于各種各樣的原因房地產(chǎn)增長率超過20%，就算15%也行，這個大大高于實體經(jīng)濟(jì)的增長率，其結(jié)果就是導(dǎo)致金融體系風(fēng)險大規(guī)模增加。

至于供給側(cè)改革、結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展小微企業(yè)與新興企業(yè)這些目標(biāo)，很可能會因房地產(chǎn)市場的擴(kuò)張而遭到擠壓。超過10%的地產(chǎn)收益率很難讓年收益率5-6%的實體經(jīng)濟(jì)不動心。但這一問題目前并沒有引起足夠的重視。

觀察者網(wǎng)：目前去庫存主要目標(biāo)是二三線城市，一線城市樓市的政策并沒有放松……

鞠建東：只要房地產(chǎn)價格像一線城市開始這么漲了，那么二三線城市也會著急的，像沈陽那樣的措施，大家都會出來，憑什么你們漲我不漲？

大家都要活呀，你上海要活，我沈陽不能不活。這樣會形成全國性的房地產(chǎn)市場的惡性競爭和泡沫。 沈陽本來給資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施改造，結(jié)果基礎(chǔ)設(shè)施改造的資金全到房市去了，還會搞什么基礎(chǔ)改造？

觀察者網(wǎng)：從目前的結(jié)果看，一線城市出大漲，是大家不愿意看到的情況，那政策調(diào)整是不是哪里有紕漏？

鞠建東：我覺得可能是大家對目前資本市場的走向缺乏認(rèn)真的研判?？梢哉f，資本市場的實際走向從兩三年來一直是這樣，投到實體經(jīng)濟(jì)的都跑到房地產(chǎn)，或者炒股市，真正去流向基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的很少。

所以我個人看，我不覺得目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)價格的上揚(yáng)是政策的錯，它有它的必然性。

觀察者網(wǎng)：那您覺得針對目前的這種情況，在政策層面上，有哪些比較具體的意見和建議？

鞠建東：具體政策建議就是這幾條：

第一條就是資本市場不能開放，這樣金融體系存在的問題就不會大規(guī)模傳導(dǎo)到實體經(jīng)濟(jì)。

第二個就是實體經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，對實體經(jīng)濟(jì)受到的沖擊需要保護(hù)，需要保護(hù)的涵義就是說，在進(jìn)行產(chǎn)能壓縮的時候，需要有清楚的界定，就是有些賬面上是一些沒有價值的實體經(jīng)濟(jì)，實際上它是有價值的。

觀察者網(wǎng)：對，復(fù)旦中國研究院的陳平和復(fù)旦史正富他們也在提。有一些“僵尸企業(yè)”，也不是真正的“僵尸企業(yè)”，像現(xiàn)在壓縮的煤鋼企業(yè)，有一部分是有效產(chǎn)能，只不過是目前因為全球需求萎縮的原因，日子顯得很難過。

鞠建東：對，有些東西不能一概而論，得想辦法把金融市場的問題和實體經(jīng)濟(jì)作某種分離，所以就是從信貸來看，從去年做的措施和今年做的措施，試圖通過金融市場調(diào)整結(jié)構(gòu)，看來是做不到的，去年流入股市，今年流入房市，這是第二個。

現(xiàn)在最重要的事情就是防范金融風(fēng)險，這是最重要的事情。如果說金融風(fēng)險無法充分規(guī)避，那就是想辦法不讓金融風(fēng)險大規(guī)模擴(kuò)散到實際經(jīng)濟(jì)。

這次央行的降準(zhǔn)，對房地產(chǎn)市場的正式調(diào)整都是常規(guī)操作。但第一季度商業(yè)銀行貸款量卻大大增加，這并不是央行直接操作的結(jié)果 。

一個有意思的事情是，從去年的811匯改和去年的股市監(jiān)管來看，實際上從政策角度而言，監(jiān)管部門并沒有多使勁兒。從近期的政策調(diào)整來看也是一樣， 房市做了一些調(diào)整，而且也不是什么非常劇烈的調(diào)整，也就是首付比最低降至20%，以及對契稅作出了調(diào)整。但最終卻引起這么大的反應(yīng)，從去年的金融市場和今年的房市變化來講，說明目前的金融市場高度不穩(wěn)定。我們要對金融市場的風(fēng)險引起充分重視。

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