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由于韓國“逆全租”現(xiàn)象正向全國擴散，未出售新房積壓導致不良貸款風險激增，韓國房地產(chǎn)市場仍然如履薄冰。為防止房地產(chǎn)市場長期低迷沖擊金融系統(tǒng)穩(wěn)定，需要進一步放開對住房實際需求者的購買限制規(guī)定，對新房出售價做適度調(diào)整，并出臺保護面臨押金無法返還風險的租戶的政策等。

近期，韓國包括首爾在內(nèi)的首都圈地區(qū)房價有所抬頭，但韓國政府智庫部門依然預測下半年房地產(chǎn)市場低迷將延續(xù)。由于“逆全租”現(xiàn)象正向全國擴散，未出售新房積壓導致不良貸款風險激增，韓國房地產(chǎn)市場仍然如履薄冰。韓央行已發(fā)出預警，稱房地產(chǎn)市場可能沖擊金融系統(tǒng)穩(wěn)定。

韓國建設產(chǎn)業(yè)研究院報告預測，今年下半年韓國房價將下降0.7%，首都圈之外的地方城市房價下滑速度更快，將達到4.8%，理由是仍然較高的貸款利率和持續(xù)增加的家庭貸款拖欠率。盡管韓國貸款利率在去年四季度已經(jīng)見頂并呈穩(wěn)中有降的趨勢，但貸款的拖欠率卻持續(xù)走高，在這種情況下，房價難以獨自維持逆勢上揚態(tài)勢。報告指出，以實際需求為中心的全租房押金價格將比買賣價格出現(xiàn)更大幅度的下挫。在以全租房價格為跳板的韓國房價上漲結構中，如果全租房價格持續(xù)走低，將對下半年的房價造成較大沖擊。

韓國央行的金融穩(wěn)定報告書也指出相同問題。韓央行報告稱，韓國目前全租房平均價格比去年3月至少下降了10%至20%。如果這種趨勢難以扭轉，116.7萬戶提供全租房屋的房主中，將有4.1%至7.6%的人，在即便處理掉出租的房產(chǎn)并加上可申請貸款的情況下，也難以償付租戶在簽訂租房合同時繳納的押金。

韓央行報告指出，如果全租房價格維持在今年3月份的水平，出租方需要返還給租戶的押金規(guī)模將達到24.4萬億韓元（1元人民幣約合180韓元）。如果房地產(chǎn)市場復蘇緩慢，在全租合同結束時，約有8.8萬戶租房家庭將面臨租房押金無法全額返還的風險。

雪上加霜的是，今年韓國新房交房量達到了30.5萬套，明顯高于以往，且有19.2萬套住房交房集中在下半年，預計其中較大比例會流入全租房市場，全租房價格的下行壓力將繼續(xù)加大。

此外，首都圈以外地區(qū)未出售新房數(shù)量的大幅增長也對房地產(chǎn)市場造成威脅。韓國新住宅樓的銷售率從去年的84.1%進一步滑落至今年4月的78.9%。如果未出售住宅持續(xù)積壓，勢必增加房地產(chǎn)公司的庫存資產(chǎn)和應收賬款，降低企業(yè)的財務穩(wěn)健水平。去年房企的平均應收賬款為234.7億韓元，比上年度增長了34.1%。韓國央行警告說，從歷史上有過的未出售新房激增的時期看，往往在高峰之后的第三年，房地產(chǎn)公司將出現(xiàn)大面積虧損。

住宅市場低迷惡化了韓國家庭的財務狀況。隨著房價的下滑，以3月末為基準的韓國家庭平均資產(chǎn)已降至3.9億韓元，比2021年末下降5000萬韓元。資產(chǎn)對比負債比率（DTA）超過100%、總負債本息償還比率（DSR）超過40%的高風險家庭比重也在同期從2.7%上升到5%。

反映韓國國內(nèi)金融系統(tǒng)中長期脆弱性的金融脆弱性指數(shù)（FVI）第一季度升至48.1，比去年第四季度增長了2.1個百分點。今年以來，隨著對貨幣緊縮政策緩和預期增強，韓國家庭貸款持續(xù)增長，金融不均衡現(xiàn)象進一步凸顯。上個月，韓國五大銀行的家庭貸款余額時隔17個月再次呈現(xiàn)上升趨勢。

債務增長“質(zhì)量”不佳也是無法忽視的問題。韓國自營業(yè)者在今年一季度貸款總額達到1033.7萬億韓元，比2019年末上漲了50.9%。自營業(yè)者比非自營業(yè)者受到房地產(chǎn)價格下降的影響更大，一次性償還貸款比重更高，因此被認為是債務風險較高的群體。

韓國央行相關人士稱，為防止房地產(chǎn)市場長期低迷沖擊金融系統(tǒng)穩(wěn)定，需要進一步放開對住房實際需求者的購買限制規(guī)定，對新房出售價做適度調(diào)整，并出臺保護面臨押金無法返還風險的租戶的政策。此外，對于存在房地產(chǎn)項目融資貸款風險的企業(yè)，金融機構應及早著手不良債券購買項目的制定。

（經(jīng)濟日報 楊明）