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全球各國激進(jìn)的加息正在埋下新一輪“房地產(chǎn)危機”的種子。

全球各國除了面臨火熱通脹、股市動蕩、地緣政治危機等挑戰(zhàn)外，還面臨著一個不可忽視的威脅——全球地產(chǎn)繁榮落幕。

加息狂潮下，貸款利率快速上升，住房負(fù)擔(dān)能力不斷惡化，加拿大、美國和新西蘭等多國一度炙手可熱的房地產(chǎn)市場遇冷。

周三，彭博社的一項報告顯示，目前19個經(jīng)合組織國家的房價租金比和房價收入均高于2008年金融危機前的水平，表明價格已經(jīng)偏離了基本面。而隨著市場對全球衰退前景的擔(dān)憂加劇，房地產(chǎn)市場放緩可能會產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，加深經(jīng)濟衰退。

報告還指出，新西蘭、捷克共和國、澳大利亞和加拿大等房地產(chǎn)市場是全球泡沫最嚴(yán)重的市場，尤其容易受到房價下跌的影響。歐元區(qū)國家葡萄牙也面臨巨大風(fēng)險，奧地利、德國和荷蘭也顯得泡沫重重。在亞洲，韓國房市看起來也很脆弱。該報告強調(diào)了家庭信貸相對于名義GDP、家庭債務(wù)增長率和房價上漲速度的風(fēng)險。

野村控股全球市場研究主管Rob Subbaraman表示，危險在于房地產(chǎn)和金融市場同時處于下行周期，可能導(dǎo)致更持久的衰退。十多年來的量化寬松政策催生了房地產(chǎn)市場的泡沫，但由于償債率大幅上升、可負(fù)擔(dān)能力下滑，現(xiàn)在很快就會轉(zhuǎn)向另一面（泡沫破裂）。

隨著壞賬風(fēng)險的增加，將阻礙銀行放貸，抑制信貸流動。在美國和西歐，引發(fā)金融危機的房地產(chǎn)崩盤多年來一直困擾著銀行系統(tǒng)、政府和消費者。誠然，目前家庭儲蓄、勞動力市場仍然強勁不太可能出現(xiàn)2008年式的崩盤，但當(dāng)全球同步收緊貨幣政策時，價格大幅下跌的風(fēng)險顯然更大。今年，有50多家央行一次性加息50個基點，預(yù)計還會進(jìn)一步加息。

高盛則指出，住房價承受能力的迅速惡化和房屋銷售的大幅下降表明硬著陸是一個真實的風(fēng)險（特別是在新西蘭、加拿大和澳大利亞）。

各國央行也紛紛發(fā)出了警告，加拿大央行本月在其金融體系年度評估中表示，由于利率上升和越來越多的借款人無力支付賬單，高水平的抵押貸款債務(wù)尤其令人擔(dān)憂。新西蘭聯(lián)儲的半年度金融穩(wěn)定報告也指出，對金融體系的整體威脅有限，但房價“急劇”下跌是可能的，這可能會導(dǎo)致消費者支出收縮。

除了各方的警告外，也可以從各國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀中窺見危機的蛛絲馬跡。

新西蘭房市的“美妙故事”將結(jié)束

去年，新西蘭房市十分火熱，房價同比飆升30%。今年4、5月份，新西蘭聯(lián)儲分別進(jìn)行兩次50個基點加息，對此，經(jīng)濟學(xué)家預(yù)計，新西蘭房價今年將下跌約10%，較2021年底的高點下跌20%。同時也有分析師警告稱，由于房價下跌、利率上升對現(xiàn)金流的影響以及食品和能源價格上漲，消費者支出將受到抑制。

加拿大房價兩年來的首次下跌

今年4月，加拿大全國房價出現(xiàn)了兩年來的首次下跌，隨后在5月繼續(xù)下跌。與其他國家一樣，加拿大房市動蕩也是由央行積極加息導(dǎo)致的。目前該國的基準(zhǔn)利率已經(jīng)從年初的0.25%上升到1.5%。一些經(jīng)濟學(xué)家表示，由于利率還會上升，最熱市場的房價可能會下跌20%，全國平均房價或下跌10%。

美國房市需求迅速冷卻，房價出現(xiàn)下滑

據(jù)房地美的數(shù)據(jù)顯示，上周，30年期貸款的平均利率達(dá)到5.78%，為2008年以來的最高水平，使得房地產(chǎn)市場需求迅速冷卻，并導(dǎo)致建筑商和現(xiàn)房賣家不得不降價出售。

據(jù)經(jīng)紀(jì)公司Redfin Corp稱，在截至5月22日的四周內(nèi)，近20%的美國賣家選擇降價。在疫情期間成為人們尋求更廉價住房的熱門目的地的部分市場，這一比例甚至更高。例如，在愛達(dá)荷州的博伊西，4月份有41%的賣家選擇降價出售。

捷克共和國泡沫尤為嚴(yán)重

捷克共和國以其高住房擁有率、高通脹和低失業(yè)率在歐洲表現(xiàn)突出，再加上其復(fù)雜的建筑許可證制度，以及尋求工作的外籍人士需求日益增長，該國房價大幅上漲，漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了收入增速。

根據(jù)倫敦數(shù)據(jù)分析公司CEIC data的數(shù)據(jù)，去年12月份，捷克房價季度指數(shù)同比上漲26%，該國居民收入與房地產(chǎn)價格之間的差距目前是歐盟最大的，引發(fā)了嚴(yán)重的泡沫擔(dān)憂。

另一方面，為了遏制5月份高達(dá)到16%的通脹，捷克央行一直在收緊貨幣政策，將利率提高到了1999年以來的最高水平。

英國新屋貸款批準(zhǔn)量降至近兩年來最低

疫情期間的刺激政策導(dǎo)致英國房價迅速上漲，但在近期，新屋貸款批準(zhǔn)數(shù)量降至近兩年來的最低水平。英國皇家特許測量師學(xué)會的一項調(diào)查顯示，在連續(xù)八個月增長后，5月份買家問詢量出現(xiàn)下降。

政策方面，近幾個月來，英國已經(jīng)加息五次，未來預(yù)計還會有更多的加息，這可能預(yù)示著今年英國房市將繼續(xù)降溫。

（作者： 趙穎）