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近來，土地使用權(quán)到期再次引起了輿論的發(fā)酵，先是溫州20年使用權(quán)房到期，續(xù)費要交房價三分之一引爆導(dǎo)火索；然后深圳一批房屋又被媒體挖出2001年早已到期，按規(guī)定必須一次性補(bǔ)交基準(zhǔn)地價35% 。一時間，住宅70年土地使用權(quán)到了如何續(xù)費成為網(wǎng)絡(luò)上的最大熱點。

是啊，買房本來就是國人心目中的頭等大事，很多人往往是舉全家之力好不容易買了一套房，使用權(quán)期限到了，還要再交一大筆錢了，怎么不叫人心慌。一時間，各種分析解讀充斥網(wǎng)絡(luò)，不過這些信息有干貨的并不多。既然這樣，我也決定來湊個熱鬧。

筆者總結(jié)了一下，把各種疑問基本總結(jié)為三個問題：到期的房產(chǎn)到底該不該自動續(xù)期？續(xù)期要不要交錢？要交，需要交多少？

溫州不是個事！

在回答這些問題之前，首先讓我們先把此次溫州的問題梳理解剖一下，因為，很多人都被部分媒體騙了！它和我們關(guān)心的住宅70年到期如何續(xù)費的問題，根本不是一個事！

眾所周知，我國的房屋產(chǎn)權(quán)分為兩部分，即房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。我國《憲法》和《土地管理法》早已規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有，居民僅有土地使用權(quán)。

而房屋所有權(quán)的期限是永久的，通俗來說就是說只要那堆磚石、鋼筋混凝土、以及其他種種不塌下來，這房子永遠(yuǎn)都是你的。

而土地使用權(quán)在出讓時根據(jù)開發(fā)類型分為不同的使用年限。1990年的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了我國的住宅居住用地使用權(quán)出讓年限為，70年。

實際來看，城市住宅建設(shè)用地的使用價格，長期來看一直處于升值狀態(tài)，而地上附著物一旦形成，則在不斷折舊。土地升值，建造的磚石、鋼筋混凝土、以及其他種種其實是在貶值，房地產(chǎn)的價值很大一部分在于其附著的土地的價值，這也是為什么買房子要看地段的緣由。

所以，70年的使用期和20年（或不足70年的其他時限）的出讓金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)是不同的。

具體到溫州，由于當(dāng)時某種特殊原因，產(chǎn)生了20年使用權(quán)的土地。而購買這塊土地的人，也只付了20年使用權(quán)的錢，遠(yuǎn)低于普通人70年使用權(quán)的支出，如果不補(bǔ)繳出讓金，不但出讓方的利益將會受損，對其他已經(jīng)繳納了70年出讓金的業(yè)主而言，同樣是極大的不公平！憑什么他們少花錢一樣享受70年的使用權(quán)？面對某些地區(qū)采用的自動順延至70年的做法，筆者的態(tài)度是：呵呵。

因此，20年（或其他不足70年）的土地使用權(quán)期滿續(xù)期至70年的，補(bǔ)繳持有年份與70年土地使用權(quán)期間的出讓金差價，可以說是天經(jīng)地義。

而這種補(bǔ)繳，和70年土地使用權(quán)到期時，普通居民的住房續(xù)費應(yīng)該如何操作，一丁點關(guān)系都沒有，一碼歸一碼。

需要注意的是，即使補(bǔ)繳出讓金，也是應(yīng)該按照基準(zhǔn)地價來衡量，而非房產(chǎn)的價格。所謂基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對不同級別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)木|(zhì)地域，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格，一般相當(dāng)于房價的三分之一。

實際來看，如果你的住房面積是100平米，那么你住房所對應(yīng)的土地面積可能才10幾平米。原因是普通商品住房一般都是多層或者高層，如果是高層，分?jǐn)偟矫繎舻耐恋孛娣e那就更加小了。假設(shè)你的房屋分?jǐn)偟耐恋孛娣e是15平米，房價2萬元一平，那么就需要補(bǔ)繳10萬元，來續(xù)滿70年土地使用權(quán)（很有可能是分50年付清）。

因此，所謂的“須按房價三分之一繳費”一說純屬偷換概念了，混淆了土地面積和房屋建筑面積，這是完全不同的兩個概念。

溫州的問題解決了，那么房地產(chǎn)70年到期又該怎么說？不急，他山之石可以攻玉，我們看看其他地區(qū)是怎么做的。

香港曾是榜樣

雖然我國的土地使用權(quán)年限常常被渲染為中國特色，但其實它還真不是中國的創(chuàng)造發(fā)明，甚至從世界范圍來看，這也是一種普遍的出讓方式。一般認(rèn)為，我國的土地使用年限起源于深圳，而深圳效仿的則是它的近鄰——香港。

香港的土地?fù)碛袡?quán)，除了位于中環(huán)的圣約翰大教堂是唯一私人擁有的土地外，其他全部由香港政府所擁有。實際土地歸房屋及規(guī)劃地政局（可看作內(nèi)地的規(guī)劃和國土資源管理局）屬下的地政總署（可看作我國內(nèi)地的地政處）管理，土地契約中永久批地的契約批期50年，還要短于內(nèi)地的70年。而土地使用權(quán)到期，在香港回歸中英雙方簽署的在中英聯(lián)合聲明中就已提到了這一問題。

圣約翰大教堂是香港唯一私人擁有的土地

中英聯(lián)合聲明規(guī)定：除了短期租約和特殊用途的契約外，已由香港英國政府批出的一九九七年六月三十日以前滿期而沒有續(xù)期權(quán)利的土地契約，如承租人愿意，均可續(xù)期到不超過二零四七年六月三十日，不補(bǔ)地價。從續(xù)期之日起，每年繳納相當(dāng)于當(dāng)日該土地應(yīng)課差餉租值百分之三的租金，此后，隨應(yīng)課差餉租值的改變而調(diào)整租金。

可以看到，目前香港處理方式是土地自動續(xù)期，期限同上一次土地批租年限。而當(dāng)時由于恰逢政權(quán)交接，因此對采取免去地價的特殊做法，僅需每年繳納新地稅，當(dāng)時標(biāo)準(zhǔn)為年度差餉租值的3%。

差餉是香港的特稱，正式名稱是土地稅(Land Rates），也被認(rèn)為是香港的房地產(chǎn)稅。金額主要按土地價值、房產(chǎn)價值或物業(yè)租值根據(jù)一個比例作為計算，由當(dāng)?shù)卣蚍课莼蛲恋氐膿碛姓哒魇铡?

為了征收差餉，香港還成立了專門的部門——差餉物業(yè)估價署負(fù)責(zé)征收。該署會根據(jù)同區(qū)類似物業(yè)估價期間租金的市價，按照物業(yè)的面積、位置、設(shè)施、完工素質(zhì)及管理水平等調(diào)算。然后再將租金乘以差餉征收率計算應(yīng)繳稅款，目前的征收率一般為5%。

依此換算，續(xù)期土地業(yè)主的年應(yīng)繳新地稅是差餉的3%，實際的年繳付費用則為3%乘以5%，即房產(chǎn)年租金的1.5‰。這一年付比率毫無疑問是極低，可以看到。香港市民每年只是象征性地付一些錢而已。

適合在內(nèi)地推廣嗎？

那么既然內(nèi)地土地承租模式承自香港，對于土地續(xù)約模式是否可以照搬呢？

筆者認(rèn)為很難照抄，首先，國內(nèi)的房地產(chǎn)稅的征收仍未開始推行，推出時間仍熱遙遙無期，根本就無法像香港那樣找到一個適格主體進(jìn)行計算。

更重要的是，由于適逢回歸，當(dāng)時97年回歸之前港英政府有權(quán)批出50年期限的土地，而97后英方明顯不適宜再收取地租，因此中英聯(lián)合聲明才作出了免去地價讓利于香港市民的特殊規(guī)定，僅采用繳納新地稅這樣一種極其特殊的補(bǔ)償做法。

目前在香港特區(qū)政府對于屆時地價的如何征收仍然是一片空白，香港內(nèi)部對于這一問題同樣有著和內(nèi)地一樣的困擾和爭議，由于港英政府批出的土地出租期在2047年6月30日之前將要全部到期。香港這一令人頭疼的問題的引爆時間或許還將早于內(nèi)地。不過，考慮到香港在國內(nèi)政治地位的特殊性，再次讓利的可能性也并非沒有，不過，很明顯不適宜作為樣板在整個中國推廣。