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記者從住房城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉，10月份商品房成交同比、環(huán)比實(shí)現(xiàn)“雙增長”，17年來首次樓市“銀十”超“金九”。這個“銀十”的成色究竟怎樣？如何看待接下來的趨勢？更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，一系列的政策措施又在怎樣快速推進(jìn)？

全國商品房成交量拐點(diǎn)出現(xiàn)，哪些指標(biāo)值得關(guān)注？

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 吳璟：11月1日披露的一系列房地產(chǎn)市場指標(biāo)數(shù)據(jù)中，我個人最看重的是新建商品住房同比和環(huán)比都出現(xiàn)了回升。從數(shù)值上來看，二手房的漲幅確實(shí)超過了新房，但我覺得新房成交量回升所傳遞出的積極信號更關(guān)鍵。這里有兩方面原因：

目前多數(shù)城市中，由于新房市場存在的一些情況，比如庫存壓力，比如部分購房者對于買房以后能不能按期交房還存在一定憂慮等，使得新房市場面臨的困難程度要比二手房大，也正是這種背景，讓新建商品房連續(xù)15個月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長的數(shù)據(jù)，顯得尤其難能可貴。

另一方面也是因?yàn)樾路砍山涣康幕厣锌赡軙鬟f到更多層面，帶來開發(fā)企業(yè)融資狀況的好轉(zhuǎn)，促進(jìn)保交房，以及推動投資拿地等等一系列的傳導(dǎo)效應(yīng)，我們也期待這種傳導(dǎo)效應(yīng)在后面逐一兌現(xiàn)。

17年來首次！“銀十”超“金九”，如何看待這樣的“罕見”？

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 吳璟：房地產(chǎn)市場尤其是住房市場，有著很強(qiáng)的季節(jié)性，因此傳統(tǒng)上很少會出現(xiàn)10月份的成交量超過9月份的情況。我覺得10月份的成交量出現(xiàn)環(huán)比增長，一方面當(dāng)然是因?yàn)槲覀冊谶^去一段時間里出臺的很多具體的政策，釋放了有針對性的特定需求，比如說一線城市限購政策的調(diào)整，甚至是取消，釋放了部分此前沒有資格購房人群的需求。首付款的下降，也幫助此前部分交不起首付款的，特別是年輕人能夠開始購房。與此同時，我覺得同樣重要的，甚至可能更重要的是，在9月26日的中央政治局會議明確提出了促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，它釋放出了一個非常強(qiáng)烈的政策信號，可以說在市場中起到了比較強(qiáng)的提振信心的作用。相當(dāng)一部分改善需求，甚至是首次置業(yè)的家庭，此前可能因?yàn)樾判牟蛔?，處于觀望狀態(tài)，這樣的信號對于提振信心，釋放這部分需求還是發(fā)揮了很大的作用。

如何看待成交量增長從一線城市向更多城市擴(kuò)大？

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 吳璟：這也是我個人在今天之前最期待了解的一個指標(biāo)。因?yàn)橐痪€城市10月份市場比較火爆，成交量有大幅度回升，這是大家在10月份過程中就已經(jīng)觀察到的。但一線城市成交量的大幅度回升，對其他城市，尤其是三線城市，有可能產(chǎn)生兩種作用相反的影響。一方面就是我們經(jīng)常說的示范作用。也就是一線城市市場的回暖，會影響三、四線城市的預(yù)期，促進(jìn)更為積極購房交易。但同時也可能存在“負(fù)向”作用，也就是我們會提到的“虹吸效應(yīng)”。可能一部分原來打算在三、四線城市購房的家庭，轉(zhuǎn)而在一線城市購房。這在一線城市對限購政策進(jìn)行了調(diào)整，正式取消以后，類似的憂慮會更明顯。今天的數(shù)據(jù)告訴我們，這兩種可能的影響，最后綜合呈現(xiàn)出來的凈影響，是正向的，我覺得這是一個非?？上驳男盘?。當(dāng)然，需要強(qiáng)調(diào)的是，對于三、四線城市來講，最終決定住房市場狀況的還是自身的條件，包括了經(jīng)濟(jì)增長的長期潛力，也包括了市場中的供求狀況，特別是庫存的情況，因此各個城市關(guān)鍵還是要因城施策，首先把自己的事情做好。

止跌回穩(wěn)，要穩(wěn)住什么？是否也包括房價？

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 吳璟：可能有些朋友會期待整個市場呈現(xiàn)的是一個V字形的大幅度反轉(zhuǎn)，這樣好像才更過癮。但我覺得在目前的情況下，第一不太現(xiàn)實(shí)，第二即使出現(xiàn)了也不可持續(xù)。因?yàn)槟壳霸谖覀兊淖》渴袌鲋?，購房需求已?jīng)是以消費(fèi)型，特別是改善型的需求為主了。既然是消費(fèi)，既然是改善，它和大家可能曾經(jīng)見過的那種有點(diǎn)恐慌似的，著急“上車”的，是房子就行的情況，會完全不一樣。大家需要經(jīng)過很細(xì)致的挑選，挑到各方面都合意的好房子才會出手，而這種挑選是需要一段時間的。因此我更期待，也更相信會出現(xiàn)的會是小幅持續(xù)的回穩(wěn)態(tài)勢。說到價格，在住房市場中，不管是中國還是其他國家，都有一個共同的規(guī)律，市場的趨勢出現(xiàn)反轉(zhuǎn)時，通常都是交易量的變化，會明顯領(lǐng)先于價格的變化。因此現(xiàn)在成交量的回升，也為之后價格的企穩(wěn)奠定了一個基礎(chǔ)。

個人房貸利率定價新機(jī)制，利好在何處？

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 吳璟：浮動利率的機(jī)制下，存量房的貸款利率由LPR和加點(diǎn)幅度兩部分組成。今天對兩個部分的調(diào)整機(jī)制都做了一些重新規(guī)定?？偟膩碇v，我想它們共同的目標(biāo)是使得存量放貸的利率，更貼近于當(dāng)前的貸款市場利率。可能有一部分的購房者總是在擔(dān)心說，我如果買完房以后，利率又下降了，我會不會“踏空”，甚至?xí)虼硕^望，那么這樣的機(jī)制就可以給他們吃一個“定心丸”，也就是說即使買完房，不管是LPR調(diào)整，還是加價幅度調(diào)整，你也可以享受到這種政策紅利，而且是會盡快享受到。