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5年已套現(xiàn)300億的“老一代地產(chǎn)人”

公開資料顯示，SOHO中國成立于1995年，由SOHO中國董事長潘石屹和其妻子張欣（首席執(zhí)行官）聯(lián)手創(chuàng)建，主要在北京和上海城市中心開發(fā)和持有高檔商業(yè)地產(chǎn)。目前，SOHO中國已成為北京、上海最大的辦公樓開發(fā)商，開發(fā)總量達(dá)500萬平方米。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次私有化之所以能引起軒然大波，與SOHO中國近年來頻頻“賣賣賣”不無關(guān)系。

2014年，SOHO中國82.8億元出售上海的SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場及凌空SOHO近一半物業(yè)面積。潘石屹解釋，地產(chǎn)已經(jīng)不是剛需，SOHO中國有大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，做包租公是前景優(yōu)質(zhì)的買賣。

然而，在事實(shí)面前，所有的解釋都是無力的。自此之后，潘石屹變賣資產(chǎn)的腳步加快。

2015年，SOHO中國外灘8-1項(xiàng)目作價(jià)84.93億元，被復(fù)星國際收入囊中；2016年，潘石屹將SOHO世紀(jì)廣場擺上貨架，被國華人壽以32.97億元收購；2017年又相繼出讓上海虹口SOHO項(xiàng)目、凌空SOHO50%股權(quán)，交易額合計(jì)近85億元。

2018年3月的業(yè)績發(fā)布會上，潘石屹曾明確表示未來不再出售資產(chǎn)，但曾經(jīng)以持有型物業(yè)著稱的SOHO中國，這個(gè)時(shí)候剩余的核心資產(chǎn)已然不多，更何況，這句“誓言”并未維持多久。

到了2019年6月，潘石屹再次一口氣拿出望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO、SOHO東海廣場等9個(gè)交易標(biāo)的，預(yù)估總價(jià)值78億元；9月，SOHO中國就旗下部分商業(yè)項(xiàng)目售予慧泊停車場投資有限責(zé)任公司，作價(jià)7.61億元；10月，SOHO中國旗下共享辦公業(yè)務(wù)SOHO3Q，傳出有11個(gè)項(xiàng)目打包賣給筑夢之星。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，短短五年時(shí)間，SOHO中國累計(jì)出售資產(chǎn)套現(xiàn)約300億元。

頻繁出售資產(chǎn)背后，是SOHO中國轉(zhuǎn)型后連續(xù)下滑的業(yè)績。

轉(zhuǎn)型“自持”物業(yè)前，SOHO中國的散售模式曾給潘石屹夫婦帶來豐厚回報(bào)。然而在樓市調(diào)控持續(xù)、商業(yè)地產(chǎn)熱度衰退后，SOHO中國于2012年宣布從“銷售”轉(zhuǎn)向“自持”物業(yè)，潘石屹徹底做起包租公生意。當(dāng)時(shí)，潘石屹預(yù)測，5年后SOHO中國租金年收入將超過40億元。

不曾想，此后的經(jīng)營數(shù)據(jù)卻一片慘淡。2012年-2018年，SOHO中國營業(yè)收入由161.43億元縮水至17.21億元；歸母凈利潤由105.85億元減至19.25億元。

如今SOHO中國所剩資產(chǎn)著實(shí)不多，想要繼續(xù)套現(xiàn)，也不得不選擇“賣身”一途。當(dāng)中國地產(chǎn)商紛紛邁入千億門檻時(shí)，從海南淘金北上的潘石屹只落得“老一代地產(chǎn)人”的名號，

雙方可能重啟談判

相比之下，與潘石屹結(jié)緣的黑石集團(tuán)則素有“PE之王”的稱呼。

公開資料顯示，黑石集團(tuán)創(chuàng)辦于1985年，是一家全球領(lǐng)先的另類資產(chǎn)管理公司及金融咨詢服務(wù)提供商，總部位于美國紐約，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及私募股權(quán)基金、房地產(chǎn)基金、夾層基金等。

截至2019年底，黑石集團(tuán)營業(yè)收入73.38億美元，歸母凈利潤20.5億美元，被視為市場最受歡迎的基金之一。

事實(shí)上，黑石集團(tuán)與SOHO中國早有交集。

2018年4月，黑石集團(tuán)宣布，前SOHO中國總裁閻巖加入公司亞洲房地產(chǎn)部，并出任董事總經(jīng)理一職。

2019年10月，根據(jù)財(cái)新網(wǎng)報(bào)道，SOHO中國有意分批打包出售旗下８個(gè)核心資產(chǎn)，估值超過500億-600億元，計(jì)劃未來2年內(nèi)完成交易。

彼時(shí)黑石集團(tuán)聯(lián)合新加坡一家國有控股公司成立買方團(tuán)，有意收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復(fù)興廣場。

也正是由于這次結(jié)緣，為此后黑石集團(tuán)私有化SOHO中國打下了合作基礎(chǔ)。

肖云祥認(rèn)為，SOHO中國近年來一直是“賣賣賣”，而黑石在中國市場也一直是“掃貨”的節(jié)奏，兩家公司在基本訴求上是一致的，所以兩家都是誠意十足，關(guān)鍵還是在于價(jià)格。港股市場對雖然黑石集團(tuán)在今年3月報(bào)價(jià)高出SOHO中國股價(jià)近一倍，但在港股市場，內(nèi)房股歷來有被低估的情況，且從物業(yè)本身的價(jià)值來看，疫情過后顯然是在走高的。

因此，肖云祥猜測，在兩家都是“誠買誠賣”的基礎(chǔ)上，當(dāng)資本市場趨于穩(wěn)定之后，雙方重新定價(jià)、重啟談判的可能性依然存在。

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