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記者暗訪涉事樓盤(pán)

售樓人員仍口頭承諾學(xué)區(qū)房

此次執(zhí)法行動(dòng)的效果如何？央視財(cái)經(jīng)記者在一周后，對(duì)多個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行了暗訪。

央視財(cái)經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，雖然以“學(xué)區(qū)房”為核心賣(mài)點(diǎn)的各種廣告營(yíng)銷(xiāo)物料已大幅減少，但售樓人員仍然會(huì)作出口頭承諾。

央視財(cái)經(jīng)記者走訪多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，以“學(xué)區(qū)房”為核心賣(mài)點(diǎn)的各種廣告營(yíng)銷(xiāo)物料大部分已經(jīng)撤除，但仍有樓盤(pán)保留了宣傳橫幅。

比如在深圳龍華區(qū)一個(gè)樓盤(pán)的圍墻外側(cè)， “九年制實(shí)驗(yàn)學(xué)校緊鄰 校園鋪財(cái)富大效應(yīng)”的標(biāo)語(yǔ)依然存在，顯得格外醒目。

深圳某房地產(chǎn)中介人員：它可能未來(lái)的潛力會(huì)大一點(diǎn)，在學(xué)區(qū)區(qū)域價(jià)格會(huì)高一點(diǎn)，升值價(jià)值也會(huì)高一點(diǎn)。

雖然沒(méi)有“學(xué)區(qū)房”相關(guān)的宣傳海報(bào)或宣傳冊(cè)，但是不少售樓人員在推銷(xiāo)的過(guò)程中，仍然會(huì)給購(gòu)房者介紹周邊的學(xué)校信息，并口頭承諾：買(mǎi)了房就能就讀學(xué)區(qū)內(nèi)的學(xué)校。

深圳某樓盤(pán)售樓人員：基本上就沒(méi)問(wèn)題了，不會(huì)說(shuō)肯定，但是在這里，每年招生都是一類(lèi)的，直接可以讀。

深圳某樓盤(pán)售樓人員：龍華排第一的龍華第一幼兒園是我們建的，公立的。龍華二小在我們后面，下樓過(guò)去就到，只有業(yè)主才能報(bào)名幼兒園。初中可以上新華中學(xué)，龍華排第一的，基本上在這里一步到位。

根據(jù)深圳市教育局的政策規(guī)定，各區(qū)要不斷優(yōu)化和完善積分入學(xué)實(shí)施細(xì)則，充分體現(xiàn)教育公平，合理設(shè)置積分類(lèi)別、項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和分值，根據(jù)積分情況和招生計(jì)劃安排學(xué)位。

這也意味著教育政策是在不斷變化，剛買(mǎi)回來(lái)的學(xué)區(qū)房，也可能變成非學(xué)區(qū)房；即便買(mǎi)了學(xué)區(qū)房，也不一定有學(xué)位。隨著積分入學(xué)、電腦派位等政策深入落實(shí)，這種風(fēng)險(xiǎn)正在逐步加大。 

浩天信和（深圳）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人 張樂(lè)雄：業(yè)主跟開(kāi)發(fā)商之間的協(xié)議，不會(huì)構(gòu)成政府決策的剛性依據(jù)。但政府在行使行政權(quán)力的時(shí)候，有一項(xiàng)原則叫做比例原則，就是要適當(dāng)考慮各方面的情況，來(lái)盡量使行政決策公平合理。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，售樓人員在銷(xiāo)售樓盤(pán)時(shí)所作出的口頭承諾，往往因?yàn)闀r(shí)過(guò)境遷無(wú)法查證，無(wú)法鎖定證據(jù)。消費(fèi)者在買(mǎi)房之前，不要輕信售樓員的口頭承諾或暗示，對(duì)學(xué)位要有自己的判斷，并保留好證據(jù)。

浩天信和（深圳）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人 張樂(lè)雄：收集實(shí)體證據(jù)，還有未來(lái)對(duì)證據(jù)來(lái)源的還原能力非常重要。如果從民事的角度，最終維權(quán)成功，就意味著可以追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，但是，最終能不能夠得到學(xué)位？如果教育局已經(jīng)做出了相應(yīng)學(xué)區(qū)的劃分，在民事上的主張，沒(méi)辦法達(dá)到最終效果。

教育資源緊張

深圳學(xué)區(qū)房15年翻了10倍 

深圳教育資源稀缺，學(xué)位供給壓力持續(xù)加大，學(xué)位置業(yè)成為眾多家長(zhǎng)買(mǎi)房核心因素。同時(shí)，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格也隨著學(xué)校優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的附加值增高而上漲。這也是開(kāi)發(fā)商不惜冒著違法風(fēng)險(xiǎn)，也要以學(xué)區(qū)房作為宣傳重點(diǎn)的重要原因。 

據(jù)深圳統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)，深圳常住人口從1979年的31萬(wàn)人增加到2018年的1302萬(wàn)人，增長(zhǎng)了42倍。

與此形成反差的是深圳的中小學(xué)教育資源稀缺。深圳的小學(xué)數(shù)量，從1979年的226所到2018年344所，只增加了0.52倍。

據(jù)教育部門(mén)測(cè)算，預(yù)計(jì)到2020年，深圳小一學(xué)位缺口達(dá)到4.95萬(wàn)個(gè)，初一學(xué)位缺口1.06萬(wàn)個(gè)。

深圳市住房研究會(huì)會(huì)長(zhǎng) 陳藹貧：一方面，深圳每年的人口快速增加，大概每年增加20萬(wàn)到40萬(wàn)人之間。另一方面，教育資源的供給跟不上。同時(shí)，由于在規(guī)劃過(guò)程中，有些樓盤(pán)過(guò)度增加容積率，導(dǎo)致對(duì)公共資源的要求非常高，這些都是導(dǎo)致學(xué)位不足的重要原因。

教育資源的稀缺，也導(dǎo)致學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格一路高歌猛進(jìn)，重點(diǎn)學(xué)校的學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房的每平米單價(jià)差高達(dá)近十萬(wàn)。

以深圳福田區(qū)百花園小區(qū)為例，2005年，一套117平米三室當(dāng)時(shí)的價(jià)格為95萬(wàn)左右，由于小區(qū)周邊聚集了深圳幾所重點(diǎn)名校，目前同樣戶(hù)型的房源價(jià)格已經(jīng)達(dá)到1200萬(wàn)一套，上漲超十倍。

美聯(lián)物業(yè)地產(chǎn)中介 袁新有：因?yàn)閷W(xué)位房最重要是看學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量好不好，教學(xué)質(zhì)量比較好的學(xué)校，附近的房子比較穩(wěn)定，價(jià)格一直在往上走。學(xué)校的學(xué)位就那么一些，每一年購(gòu)房的需求比較多，加上深圳的學(xué)位還是比較緊張，也導(dǎo)致學(xué)位房的價(jià)格，很難再往下走，每一年都是非常穩(wěn)定地往上走。

市場(chǎng)對(duì)學(xué)區(qū)房的追捧熱情不減，但買(mǎi)了學(xué)區(qū)房又無(wú)法入學(xué)的情況又頻頻發(fā)生。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，究其原因，除了開(kāi)發(fā)商的因素，也有規(guī)劃不足、供求不平衡等原因。

深圳市住房研究會(huì)會(huì)長(zhǎng) 陳藹貧：最根本是要解決兩個(gè)方面的問(wèn)題，第一，要快速增加供給；第二，要使教育資源均等化。比如教育體制要進(jìn)行改革，如果教師可以流動(dòng)、學(xué)校可以進(jìn)行校企合作的話(huà)，公共教育資源被均衡化后，矛盾恐怕不會(huì)這么突出。所以要破解當(dāng)前學(xué)位房的問(wèn)題，破解亂象，要綜合改革，各部門(mén)齊發(fā)力。

本文編輯：劉麗珂