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【觀(guān)察者網(wǎng)綜合報(bào)道】

近日，不少媒體聚焦一些住房租賃企業(yè)哄抬租金、搶占房源的現(xiàn)象，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)為此召開(kāi)座談會(huì)，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人參加，共同承諾落實(shí)“三不得”要求，承諾不漲租金，且拿出手中共計(jì)超過(guò)12萬(wàn)套的全部存量房源投向市場(chǎng)。

然而，事情不僅是租金飛漲這么簡(jiǎn)單，又有一些媒體8月21日發(fā)現(xiàn)，租客還對(duì)租房貸款有許多投訴：

租客發(fā)現(xiàn)，租房中介表面上承諾“押一付一”，其實(shí)在其中嵌套了一個(gè)第三方租房貸款。

最新的“玩法”是：房產(chǎn)中介一手撮合房東和租客；另一手用租客的信用向銀行貸款；轉(zhuǎn)手再用從銀行貸得的資金批量高價(jià)圈占更多房源……

自媒體“差評(píng)”8月22日替租客感嘆，“我以為只是租了房，卻莫名其妙背了一筆貸款。。。”

當(dāng)杠桿開(kāi)始撬動(dòng)房租，一切似乎變成了一場(chǎng)跑馬圈地的快速擴(kuò)張盛宴：

奔放的“北派打法”

實(shí)際上，業(yè)內(nèi)已經(jīng)將上述套路稱(chēng)作“北派打法”，自媒體“雷帝觸網(wǎng)”雷建平8月22日披露了相關(guān)情況：

今日，一位業(yè)內(nèi)人士指出，自如、蛋殼運(yùn)營(yíng)模式有幾點(diǎn)需關(guān)注：

首先，自如通過(guò)約定高租金的形式，租下房主的房子，租金按月付清。

然后，自如跟租戶(hù)簽訂合同的時(shí)候，租戶(hù)簽訂的是貸款合同，銀行把一年的租金一次性付清。

拿到貸款自如，不會(huì)把錢(qián)放在賬上，而是把錢(qián)作為本金，繼續(xù)和房東簽約，每個(gè)房東3個(gè)月，只要有源源不斷的新房東進(jìn)來(lái)，這個(gè)游戲就可以繼續(xù)玩下去。

從銀行的角度，手里是無(wú)數(shù)單子的房租貸款，應(yīng)該很安全，所以，銀行很樂(lè)意貸款，但這個(gè)貸款實(shí)際上是給自如這種中介機(jī)構(gòu)的。

就是說(shuō)，這個(gè)炒房租的本質(zhì)是，自如利用租客的信用，給自己提供擴(kuò)展的資金，直到這個(gè)城市的房子都被自如占領(lǐng)為止。

上述人士指出，自如、蛋殼公寓就是利用大量租房人的信用做背書(shū)，進(jìn)行資金的期限套利。

今年年初，某長(zhǎng)租公寓論壇已在交流“北派打法”經(jīng)驗(yàn)

比如，自如或者蛋殼的合租房單間租客月租金是3000元，其中2200-2500左右實(shí)際要付給房東。如果預(yù)收兩年的錢(qián)，可一次性拿到手7.2萬(wàn)。

當(dāng)初一次性裝修投入是0.8-1.2萬(wàn)，按季度給房東付0.75萬(wàn)，還能占用5萬(wàn)左右。

只要長(zhǎng)租公寓企業(yè)保持足夠增速，和足夠出租率保證周轉(zhuǎn)，就能獲得源源不斷的正向現(xiàn)金流進(jìn)行擴(kuò)張。

租金貸已經(jīng)成為一些長(zhǎng)租公寓擴(kuò)展規(guī)模的利器之一，通過(guò)小貸公司獲取租客一年的租金，為公司拓展房源提供資金。

但這種模式的問(wèn)題是，杠桿很高，存在一些致命問(wèn)題。比如，長(zhǎng)租企業(yè)“愛(ài)公寓”就多次爆發(fā)資金鏈斷裂危機(jī)。

某長(zhǎng)租平臺(tái)房源