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【觀察者網(wǎng) 綜合報道】

7月31日，中央政治局召開會議，定調(diào)下半年。在表述樓市調(diào)控時，去掉了“過快”兩個字，將“遏制房價過快上漲”的提法轉(zhuǎn)變?yōu)椤皥詻Q遏制房價上漲”。

政治局會議消息出來后，深圳市立馬重磅出臺樓市新政，在一線城市中率先實施個人限售政策，地產(chǎn)股于8月1日“立竿見影”跳水，全天市值蒸發(fā)超千億。

8月2日，地產(chǎn)股繼續(xù)下跌。

而除了深圳的限售政策之外，最近兩天，房地產(chǎn)資金方面政策還有新動向。

有媒體曝出四大行于8月1日起在蘇州試點房貸不滿5年提前還款將收6個月違約金，業(yè)內(nèi)人士認為，該政策有可能起到變相限售的作用，在某種程度上限制了地產(chǎn)商從購房者手中變相套現(xiàn)，回籠資金的操作；《中國證券報則》發(fā)文稱北京、上海等一線城市首套房貸利率普遍維持基準利率上浮5％以上水平，銀行房貸政策仍將“偏緊”。

一時間，房地產(chǎn)市場風聲鶴唳。

四大行蘇州試點房貸不滿5年提前還款罰違約金

據(jù)蘇州廣電總臺下屬蘇房網(wǎng)8月1日報道，有消息稱四大行即將統(tǒng)一政策，針對提前還房貸的客戶，收取一定違約金。

騰訊《一線》也于8月1日對此消息進行了確認，工、農(nóng)、中、建四大行從即日起，新辦理的個人房貸業(yè)務(wù)，若在5年內(nèi)提前還款，將收取一定的違約金，違約金=提前還款金額×房貸月利率×6。

目前蘇州首套房貸利率普遍在基準上浮20%，即5.88%，按照這一數(shù)字計算，若提前還款100萬，用戶需要交納2.94萬元違約金。

這也意味著，若通過銀行貸款所購的房屋在5年內(nèi)再度交易，交易成本將會增加。

蘇州（資料圖）

變相限售？

在此之前，銀行對提前還款的要求較為寬松，例如，農(nóng)行蘇州分行的個貸經(jīng)理告訴《一線》，此前只需要正常還款1個月后就可申請?zhí)崆斑€款，無其他成本。

工行蘇州分行的一名信貸經(jīng)理則告訴《一線》，此前該行也曾有過“提前還款要交違約金“的規(guī)定，具體要看當時的貸款合同。

據(jù)騰訊新聞《一線》查詢，工行此前也有過“不滿三年提前還款罰息三個月”的規(guī)定。

此外，據(jù)《上海證券報》從北京中介機構(gòu)了解到，在北京提前還款也是要支付違約金的，但一般合同約定1年內(nèi)提前還款才需要支付。

蘇房網(wǎng)則稱，在蘇州二手房市場，貸款未滿5年、提前還款的現(xiàn)象十分常見：房東通常需要把手上的房屋貸款結(jié)清了，才能夠做產(chǎn)權(quán)過戶。

而業(yè)內(nèi)人士指出，在二手房交易中，一些稅費、交易成本，往往就由購房者承擔，“羊毛出在羊身上”——現(xiàn)今，違約金新規(guī)的執(zhí)行，或?qū)⒃黾淤I房人的購房成本，打擊二手房市場交易的積極性。

蘇房網(wǎng)首席數(shù)據(jù)分析師夏瑋芬認為，這個政策更大的影響是以后的買房群體。

她說：“政策主要針對8月1日后釋放貸款的人群，特別是對急于出手房屋套現(xiàn)的投資屬性購房人群，肯定會有影響的；但也會影響到部分短期內(nèi)換房的改善需求人群，房屋的轉(zhuǎn)手周期將會被拉長。”

夏瑋芬認為，違約金新規(guī)雖不是限售，但一定程度上有類似于限售的作用：“整體來看，在房住不炒的大前提下，今年多個熱點城市出現(xiàn)限售的要求，來拉長投資轉(zhuǎn)手的周期，這個政策一定程度上有類似于限售的作用，如果是短期出手，無疑加大了房屋在二手房交易市場流轉(zhuǎn)的成本，對今后的短線貸款投資購房行為，預(yù)計還是會起到一定的影響。”

疑似建行提前還款客戶須知（圖片來源：蘇房網(wǎng)）

防止開發(fā)商套現(xiàn)？

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對此發(fā)表評論稱，提前還款本身也是要收取違約金的，這個政策在全國其他城市的商業(yè)銀行本身也是執(zhí)行的。但是不同的是，此次蘇州的類似違約金，更是強調(diào)了5年內(nèi)即提前還款的現(xiàn)象，這樣做其實是考慮兩點。

第一、銀行房貸工作需要穩(wěn)定，持續(xù)提前還款，銀行本身房貸業(yè)務(wù)就會受干擾。

第二、銀行本身也要執(zhí)行房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策，從此類政策內(nèi)容看，提前還款部分也和樓盤套現(xiàn)等做法有關(guān)，給予此類違約金，也是希望形成類似限售的效應(yīng)，即持有住房的時間會更長。

當然具體操作中，也要看到，此類模式對于部分急于換房的群體來說，適當會增加成本，所以也可以為對二套購房行為有一定的對沖或利空作用。

另據(jù)《金羊網(wǎng)》報道，有消費者表示，原本他的裝修款是按兩年分期付款，以減輕首付壓力。但近日開發(fā)商主動跟他溝通：“如果你有錢的話，剩下的裝修貸款能不能現(xiàn)在就還清?！睘槲崆斑€款，開發(fā)商竟愿意給出8%年利率給予補償，而開發(fā)商這樣做的目的只有一個：為求盡快回款。

“‘十一’銷售旺季快到，開發(fā)商都想趕一批新貨在黃金周亮相。不過，想承建商或乙方單位幫你趕工，至少要把之前欠款付清才行?！币晃慌c眾多開發(fā)商有長期合作關(guān)系的設(shè)計師說。

“所以，現(xiàn)在不少開發(fā)商都急推十來套特價房以解燃眉之急?！?廣東省房協(xié)理事、廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，對于開發(fā)商來說，核心問題是資金問題。持續(xù)的去杠桿、加息，讓不少開發(fā)商資金偏緊，即便拿到錢，資金成本也較高。如果開發(fā)速度慢、銷售周期長就會影響資金回籠進度。直接降價誰都不想，因此，開發(fā)商就拿出少量單位促銷回款。

在趙卓文和中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜看來，目前，開發(fā)商缺錢的情況比較普遍，主要表現(xiàn)在：此前高價地頻出，如今又有不少條件不差的土地終止出讓，即便有比較多企業(yè)參與競投的地塊，價格也不如去年條件相仿的地塊高；另一方面，不少開發(fā)商都加大投入加快工程進度，希望房子盡快進入銷售周期，因此營運資金相對緊張。