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本文轉(zhuǎn)自藍(lán)鯨財經(jīng) 文/李逗

當(dāng)中國恒大、龍湖集團(tuán)等房企紛紛改名撕去“地產(chǎn)化”標(biāo)簽之時，昔日“老大哥”北京萬通地產(chǎn)股份有限公司（下稱“萬通地產(chǎn)”）早在十年前便在“去地產(chǎn)化”道路上一騎絕塵。但十年間，當(dāng)同時期的房企紛紛加速邁入千億軍團(tuán)時，萬通地產(chǎn)的營收卻在30億至50億元的區(qū)間上下起伏，離角冠之位越來越遠(yuǎn)。

日前，萬通地產(chǎn)公告稱，擬收購星恒電源股份有限公司合計78.284%股權(quán)，交易總價款約為31.7億元，后者主要瞄準(zhǔn)新能源汽車和輕型車市場。從萬通地產(chǎn)上半年僅22.77億元的營收來看，如此大手筆買入與主業(yè)毫無關(guān)聯(lián)的標(biāo)的公司，究竟意欲為何？這也觸動了上交所的敏感神經(jīng)。7月30日，上交所針對此次交易下達(dá)問詢函，要求其說明交易合理性、控制標(biāo)的公司風(fēng)險、重大投資風(fēng)險等內(nèi)容。

多年來，由馮侖掌舵下的萬通地產(chǎn)，一直對外宣稱要放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做轉(zhuǎn)型，但錯過了房地產(chǎn)黃金周期的萬通地產(chǎn)，并沒能在其他領(lǐng)域站穩(wěn)腳步。如今舉公司之力“押寶”新能源領(lǐng)域，會給萬通帶來新的發(fā)展氣象么？多重轉(zhuǎn)型路徑下，萬通又能否突破轉(zhuǎn)型迷局？

萬通人事變奏  “去地產(chǎn)化”始末

1993年由萬通集團(tuán)投資創(chuàng)立于海南的萬通地產(chǎn)，是北京最早成立的以民營資本為主體的大型股份制企業(yè)。在時代機(jī)遇下，萬通在海南開發(fā)里獲得了“第一桶金”，隨著萬通地產(chǎn)便步發(fā)展快車道，以馮侖、潘石屹、易小迪、王功權(quán)、劉軍、王啟富組成的“萬通六君子”曾成為行業(yè)的代表性人物。但隨著海南房地產(chǎn)市場泡沫破裂，萬通地產(chǎn)內(nèi)部經(jīng)歷了一場人事地震，“萬通六君子”除馮侖外均相繼離開。2003年，馮侖正式成為了萬通地產(chǎn)的實際控制人。

2004年，馮侖便公開表達(dá)了對住宅業(yè)務(wù)的悲觀態(tài)度，并宣布未來萬通地產(chǎn)將偏重商業(yè)業(yè)務(wù)。在馮侖的領(lǐng)導(dǎo)下，萬通地產(chǎn)已不是一家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而是成為一個輕資產(chǎn)的新型投資平臺。在房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)地產(chǎn)、基金管理和資產(chǎn)管理四大投資板塊中，資產(chǎn)管理和基金業(yè)務(wù)是馮侖敲定的未來重頭戲，也是他給萬通地產(chǎn)的重新定位。

2011年，萬通地產(chǎn)正式宣布向商用物業(yè)轉(zhuǎn)型，稱未來5年(至2015年)，商用物業(yè)開發(fā)面積將超過100萬平米、總投資約150億元，持有投資級商用面積超過50萬平米，目標(biāo)年租金收入11億元。但直到2015年萬通地產(chǎn)的商業(yè)項目租賃收入只有1.87億元，2016年該收入降到1.58億元，這離2011年提出的年租金收入11億元的目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)，這也意味著萬通地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的失敗。

業(yè)績長期不佳以及規(guī)模停滯不前，使得萬通地產(chǎn)公司的股權(quán)成為資本角逐目標(biāo)。近年來，萬通地產(chǎn)控制權(quán)風(fēng)波頻繁引起業(yè)界側(cè)目。2014年8月8日，萬通地產(chǎn)董事會重組，嘉華控股通過高比例收購萬通地產(chǎn)非公開發(fā)行股份，成為萬通地產(chǎn)控股股東。藍(lán)鯨房產(chǎn)查詢企信寶顯示，目前嘉華控股持股比例35.66%，萬通控股持股30.30%。此后，馮侖系人馬撤出，嘉華系正式上位。而隨著新任管理層的上任，萬通地產(chǎn)也隨之越來越淡出地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

不可否認(rèn)的是，與馮侖曾設(shè)想的悲觀態(tài)勢不同，在萬通地產(chǎn)忙于轉(zhuǎn)型之際，房地產(chǎn)業(yè)迎來了罕見的“黃金歲月”，與萬科（000002.sz）、SOHO中國（00410.hk）的資產(chǎn)與利潤規(guī)模成倍擴(kuò)張的勝景相反，萬通地產(chǎn)的業(yè)績卻停留在原地踏步階段。

對于此類“去地產(chǎn)化”的轉(zhuǎn)型，昔日“萬通六君子”之一的soho中國董事長潘石屹對藍(lán)鯨房產(chǎn)評價表示，“房企轉(zhuǎn)型到不相關(guān)領(lǐng)域的風(fēng)險還是很大的，包括SOHO中國的轉(zhuǎn)型也是圍繞房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。”而對比萬通來看，最近5年來，當(dāng)同時期的房企紛紛加速跑入千億陣營，萬通地產(chǎn)仍在20億至50億元的營收區(qū)間浮浮沉沉。

顯然，無論是馮侖時代或是嘉華系入主，都沒能幫助萬通地產(chǎn)真正實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

押注新能源 能否突破經(jīng)營困局？

轉(zhuǎn)型之路頻頻遇阻下，萬通把火力瞄準(zhǔn)了新能源市場。日前，萬通地產(chǎn)公告稱，其擬收購星恒電源股份有限公司合計78.284%股權(quán)，交易總價款為31.7億元左右。而后者主要瞄準(zhǔn)新能源汽車和輕型車市場。

對于此次收購的原因，萬通地產(chǎn)表示，“此次交易是對公司發(fā)展戰(zhàn)略的踐行，交易完成后，星恒電源將納入萬通地產(chǎn)合并財務(wù)報表范圍，萬通地產(chǎn)將增加新能源電池業(yè)務(wù)?！钡珡膶嶋H數(shù)據(jù)來看，這一轉(zhuǎn)型動作依然有較大風(fēng)險。

據(jù)公告披露顯示，2018年上半年，萬通地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入22.77億元，而此次交易額31.7億元已遠(yuǎn)超上半年營業(yè)收入。但大手筆豪擲新能源市場，萬通地產(chǎn)看中的這筆資產(chǎn)又能否挽救公司發(fā)展困局？年報顯示，2017年年末，萬通地產(chǎn)的經(jīng)營性現(xiàn)金流為9.82億元，而至2018年年中卻下降了7.58億元至2.24億元。

易居中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，新業(yè)務(wù)的投資，往往前期效果不錯，但后續(xù)經(jīng)營表現(xiàn)其實不見得會很好，容易使得沉淀資金的規(guī)模增大，是此類企業(yè)需要警惕的問題。

但由于萬通地產(chǎn)此次收購的標(biāo)的公司業(yè)績不甚理想，這也為其進(jìn)軍新能源市場的前景帶來一些不確定性。據(jù)星恒電源2017年財報顯示，星恒電源2018年一季度營收僅為3.08億元，為2017年全年營收的21.45%。另一方面，星恒電源也有著財務(wù)數(shù)據(jù)嚴(yán)重不匹配的潛在風(fēng)險。數(shù)據(jù)顯示，2017年凈利潤2.02億元，較上一年度增加94%，營業(yè)收入14.36 億元，較上一年度增加41%。但其毛利率為26%，較上一年度增幅不大，公司未來業(yè)績增長不容樂觀。

上述潛在風(fēng)險也引來了上交所的關(guān)注。7月30日晚間，上交所下達(dá)問詢函要求披露公司詳盡的業(yè)務(wù)經(jīng)營情況及經(jīng)營風(fēng)險。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，新能源為中國制造業(yè)相關(guān)附屬產(chǎn)業(yè)，部分新能源也直接和中國制造2025等大戰(zhàn)略進(jìn)行了掛鉤，所以本質(zhì)上說此類產(chǎn)業(yè)的機(jī)會較大。但他強(qiáng)調(diào)，“難點也有很多，類似能源概念，包括綠地等企業(yè)也進(jìn)行過投資，但業(yè)績波動是比較大的?！?

億翰智庫研究中心主任張化東也向藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，萬通的轉(zhuǎn)型不屬于資本層面上的操作，而是作為地產(chǎn)公司，在規(guī)模沒有得到發(fā)展下的一個被動轉(zhuǎn)型。不過，相對成熟的其他業(yè)務(wù)模式而言，地產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式相對比較簡單。萬通在“簡單的”地產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有做好的情況下，現(xiàn)在嘗試新產(chǎn)業(yè)，可能難度會更大。

幾經(jīng)求索 萬通轉(zhuǎn)型迷途路在何方？

近年來，在地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)業(yè)績不振之下，萬通地產(chǎn)不斷謀求轉(zhuǎn)型。2015年1月，該公司宣布將主營業(yè)務(wù)調(diào)整為介入基于互聯(lián)網(wǎng)的文化、娛樂新興產(chǎn)業(yè)。錯過“房地產(chǎn)風(fēng)口”的萬通地產(chǎn)，希望通過重組趕上“互聯(lián)網(wǎng)+”風(fēng)口。但這場歷時半年的重組籌劃最終“因與多家互聯(lián)網(wǎng)公司談判存在較大分歧”而宣布終止。

在2015年嘉華控股成為控股股東后，“后馮侖時代”的萬通地產(chǎn)又開啟了新一輪轉(zhuǎn)型計劃，從地產(chǎn)主業(yè)走向“第三產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型之路。在2016年年報中，該公司即稱將嘗試各種資源對接，積極探索服務(wù)業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)向地產(chǎn)金融服務(wù)型的第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

然而，在幾經(jīng)探索下，截至目前，萬通的地產(chǎn)業(yè)務(wù)依然占據(jù)較大比例。據(jù)2017年年報顯示，房地產(chǎn)銷售在萬通地產(chǎn)營收中的占比依然高達(dá)92.4%，物業(yè)出租占比僅為5%。

對于萬通地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，張化東分析認(rèn)為，萬通在自己比較看好的領(lǐng)域做了很多嘗試。但是現(xiàn)在看來效果不是很明顯，其實開發(fā)商做轉(zhuǎn)型的大部分屬于大型開發(fā)商，此類企業(yè)具備一定的轉(zhuǎn)型基礎(chǔ)。但對于小的開發(fā)商而言，這種被動的轉(zhuǎn)型比較困難。

同策機(jī)構(gòu)總監(jiān)張宏偉向藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，任何一個企業(yè)轉(zhuǎn)型的訴求肯定是多元的。首先業(yè)務(wù)布局需要平衡住宅市場周期的考慮角度。除住宅業(yè)務(wù)之外，商業(yè)、文旅、新能源等，不把雞蛋放在一個籃子里。其次，多元化是比較好的一個拿地機(jī)會，能夠在核心城市以一個比較低的成本拿到地。第三點，對于新興產(chǎn)業(yè)而言，國家層面也會給予一定的支持，但是從住宅角度來講不一定有這樣的條件，這對企業(yè)而言是一個好的融資模式。

對于未來會如何突破轉(zhuǎn)型，藍(lán)鯨房產(chǎn)致函萬通地產(chǎn)，截至發(fā)稿前暫未收到回應(yīng)。對于多年謀求轉(zhuǎn)型，卻始終未能實現(xiàn)突破的萬通地產(chǎn)而言，新能源能否成為破局之力，尚需市場檢驗。