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【5月26日，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任黃奇帆做客復(fù)旦大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心第11期“中國(guó)大問(wèn)題”講堂，作了“關(guān)于建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制的若干思考”的講座。以下為根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)錄音整理作者修訂的權(quán)威版，首發(fā)于微信公號(hào)復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院。主辦方賜稿觀察者網(wǎng)發(fā)布。外標(biāo)題為編者所加?！?

一、房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)存在十大失衡

習(xí)近平總書(shū)記在去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上明確指出：“當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨的突出矛盾和問(wèn)題，根源是重大結(jié)構(gòu)性失衡，主要表現(xiàn)為實(shí)體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性供需失衡、金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡、房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡?！边@三大失衡中，房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡尤為突出，我認(rèn)為，主要表現(xiàn)在十個(gè)方面：

（一）土地供需失衡

宏觀上看，過(guò)去幾十年，我國(guó)平均每年有800萬(wàn)畝耕地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地，再加上一些計(jì)劃外征地，實(shí)際上每十多年全國(guó)就要用掉1億畝耕地，所以我國(guó)耕地從80年代的23億畝，減少到現(xiàn)在不到20億畝。

從保證糧食安全的角度看，我國(guó)每年人均口糧消費(fèi)約為150公斤，肉禽蛋奶折合人均飼料糧300公斤左右，按13.7億人口規(guī)模和耕地畝均360公斤糧食單產(chǎn)計(jì)算，就需要17億畝耕地。再加上蔬菜、水果需求，20億畝耕地就顯得捉襟見(jiàn)肘。

我們國(guó)家有一個(gè)判斷，為解決中國(guó)13億多人的吃飯問(wèn)題，至少需要18億畝耕地，這是必須守住的底線，是國(guó)家安全所在。

為此，為國(guó)家戰(zhàn)略安全計(jì)，我國(guó)土地供應(yīng)應(yīng)逐步收緊，2015年供地770萬(wàn)畝，2016年700萬(wàn)畝，今年計(jì)劃供應(yīng)600萬(wàn)畝。土地供應(yīng)總量減少了，房地產(chǎn)用地自然會(huì)更緊一些?！暗厣偃硕唷?，這是我們國(guó)家的國(guó)情，城市發(fā)展中必須把握國(guó)情，加強(qiáng)土地的集約節(jié)約利用，提高土地的利用效率，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。

結(jié)構(gòu)上看，國(guó)家每年批準(zhǔn)供地中，約有1/3用于農(nóng)村建設(shè)性用地，比如水利基礎(chǔ)設(shè)施、高速公路等，真正用于城市的只占2/3，這部分又一分為三：55%左右用于各種基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施，30%左右給了工業(yè)，實(shí)際給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地只有15%。這是2/3城市建設(shè)用地中的15%，攤到全部建設(shè)用地中只占到10%左右，這個(gè)比例是不平衡的。

相比歐美國(guó)家工業(yè)用地一般占城市建設(shè)用地的15%，商業(yè)和住宅類(lèi)住房用地一般占25%左右的情況，我們工業(yè)用地配置顯然占比太高，擠占和壓縮了住宅用地。

區(qū)域上看，好不容易有15%可作城市住房用地，是不是人多的城市多供應(yīng)一點(diǎn)，人少的地方就少供應(yīng)一點(diǎn)？政府有時(shí)是逆向調(diào)控，對(duì)大城市有意控緊一點(diǎn)，流入人口多土地卻拿得少，中小城市反而容易得到支持，用地指標(biāo)會(huì)多一點(diǎn)，造成了資源配置在城市間的不平衡。

（二）土地價(jià)格失衡

過(guò)去這十年，一線城市的房?jī)r(jià)幾乎漲了八倍到十倍，很多時(shí)候大家說(shuō)這是通貨膨脹現(xiàn)象。

的確，近十年M2從10多萬(wàn)億漲到100多萬(wàn)億，增長(zhǎng)了10多倍，房?jī)r(jià)也差不多漲了10倍，邏輯判斷好像房?jī)r(jià)上漲是由貨幣膨脹導(dǎo)致的。

然而，為什么同樣的通貨膨脹，有的商品漲價(jià)了，有的商品還掉價(jià)了？其實(shí)還是與供給需求有關(guān)。對(duì)于供過(guò)于求的商品，哪怕貨幣泛濫，也可能價(jià)格跌掉一半。貨幣膨脹只是房?jī)r(jià)上漲的必要條件而非充分條件，只是外部因素而非內(nèi)部因素。

住房作為附著在土地上的不動(dòng)產(chǎn)，地價(jià)高房?jī)r(jià)必然會(huì)高，地價(jià)低房?jī)r(jià)自然會(huì)低，地價(jià)是決定房?jī)r(jià)的根本性因素。如果只有貨幣市場(chǎng)這個(gè)外因存在，地價(jià)這個(gè)內(nèi)因不配合，房?jī)r(jià)想漲也是漲不起來(lái)的。

控制房?jī)r(jià)的關(guān)鍵就是要控制地價(jià)。現(xiàn)在，土地升值有點(diǎn)畸形，原因有三方面：

其一，土地拍賣(mài)制度本身會(huì)不斷推高地價(jià)。

現(xiàn)行的土地拍賣(mài)制度，是上世紀(jì)八九十年代，學(xué)習(xí)香港的土地批租形成的。它的好處是，政府主導(dǎo)下的陽(yáng)光作業(yè)，能夠避免腐敗和灰色交易，實(shí)現(xiàn)公平公正交易。

但拍賣(mài)制有個(gè)特點(diǎn)，就是價(jià)高者得，實(shí)際過(guò)程就會(huì)把地價(jià)越拍越高。如果通過(guò)行政手段對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行拍賣(mài)封頂，本身又與市場(chǎng)化交易規(guī)則相違背。

其二，土地供應(yīng)不足。在土地供不應(yīng)求的情況下，拍賣(mài)地價(jià)自然會(huì)越來(lái)越高，房?jī)r(jià)也會(huì)越來(lái)越高。這是由供不應(yīng)求的缺口所導(dǎo)致的。

其三，通過(guò)舊城改造的拍賣(mài)用地成本高也是重要原因。城市拆遷的動(dòng)遷成本邏輯上會(huì)參照這個(gè)地區(qū)的房產(chǎn)均價(jià)來(lái)補(bǔ)償，比如這個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)每平方米7000元，拆遷后的土地批租樓面地價(jià)一般會(huì)按照7000元作為拍賣(mài)底價(jià)。

這樣的土地建成商品房的價(jià)格往往會(huì)賣(mài)到每平方米1.5萬(wàn)元以上。在這個(gè)意義上，如果靠舊城改造滾動(dòng)城市開(kāi)發(fā)，房?jī)r(jià)肯定會(huì)越來(lái)越高?？傊?，拍賣(mài)機(jī)制，加之新供土地短缺，舊城改造循環(huán)，這三個(gè)因素相互疊加，地價(jià)就會(huì)不斷上升。

（三）房地產(chǎn)投資失衡

按經(jīng)濟(jì)學(xué)的經(jīng)驗(yàn)邏輯，一個(gè)城市的固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)投資每年不應(yīng)超過(guò)25%。

十年前，我在重慶分管城建時(shí)就定了這個(gè)原則，一些人不理解，實(shí)際上這可以從國(guó)際上房地產(chǎn)運(yùn)行的“1/6理論”中找到答案。正常情況下，一個(gè)家庭用于租房的支出最好不要超過(guò)月收入的1/6，超過(guò)了就會(huì)影響正常生活。

買(mǎi)房也如此，不能超過(guò)職工全部工作年限收入的1/6，按每個(gè)人一生工作40年左右時(shí)間算，“6—7年家庭年收入買(mǎi)一套房”是合理的。對(duì)一個(gè)城市而言，GDP不能全部拿來(lái)投資造房，否則就無(wú)法持續(xù)健康發(fā)展。

正常情況下，每年固定資產(chǎn)投資不應(yīng)超過(guò)GDP的60%。如果GDP有1萬(wàn)億，固定資產(chǎn)投資達(dá)到1.3萬(wàn)億甚至1.5萬(wàn)億，一年兩年可以，長(zhǎng)遠(yuǎn)就會(huì)不可持續(xù)。

固定資產(chǎn)投資不超過(guò)GDP的60%，再按“房地產(chǎn)投資不超過(guò)固定資產(chǎn)投資的25%”，也符合“房地產(chǎn)投資不超過(guò)GDP1/6”這一基本邏輯。這就是我在重慶工作期間，一再?gòu)?qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)投資不要超過(guò)固定資產(chǎn)投資1/4”的理論出發(fā)點(diǎn)，實(shí)踐證明也是合理的。

目前看，全國(guó)32個(gè)省會(huì)城市和直轄市中，房地產(chǎn)投資連續(xù)多年占GDP60%以上的有5個(gè)，占40%以上的有16個(gè)，顯然偏高。

總之，投資占GDP比重太大，就會(huì)不可持續(xù)。有些城市因?yàn)榉孔釉斓煤芏啵A(chǔ)設(shè)施、實(shí)體經(jīng)濟(jì)、工商產(chǎn)業(yè)沒(méi)跟進(jìn)，又會(huì)出現(xiàn)“空城”“鬼城”。