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（文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)13年之后，吾悅廣場(chǎng)去年對(duì)新城控股的毛利貢獻(xiàn)率接近半數(shù)水平，商業(yè)板塊對(duì)公司利潤(rùn)的貢獻(xiàn)正在顯現(xiàn)。

新城控股公布的業(yè)績(jī)顯示，去年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約為890億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)7.52億元，同比增長(zhǎng)2.07%；扣非后歸母凈利潤(rùn)8.7億元，同比增長(zhǎng)183.07%；公司整體毛利率為19.8%。

新城控股也成為地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)下行期，少數(shù)凈利潤(rùn)仍能逆勢(shì)上漲的房地產(chǎn)企業(yè)。這其中，以吾悅廣場(chǎng)為代表的商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)表現(xiàn)尤為搶眼。

財(cái)報(bào)顯示，去年商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入128億元，同比增長(zhǎng)13.1%，超額完成125億元的年度目標(biāo)。物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利達(dá)到84.4億元，在公司總毛利占比提升至47.89%，和地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的占比基本看齊。

盡管在房地產(chǎn)高速發(fā)展時(shí)期，已經(jīng)有不少房企意識(shí)到商業(yè)運(yùn)營(yíng)可以帶來(lái)更長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流和利潤(rùn)水平，但真正愿意以時(shí)間換空間，并在商業(yè)運(yùn)營(yíng)上進(jìn)行持續(xù)投入的開發(fā)企業(yè)卻并不多。

然而新城控股做到了。在經(jīng)過了13年的商業(yè)運(yùn)營(yíng)投入后，吾悅廣場(chǎng)接住了由促進(jìn)消費(fèi)帶來(lái)的消費(fèi)復(fù)蘇紅利，并成為新城控股可以持續(xù)發(fā)展的另一條支柱業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)“住宅+商業(yè)”雙驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略。

商管業(yè)務(wù)毛利撐起“半邊天”

財(cái)報(bào)顯示，去年公司近890億元的營(yíng)收當(dāng)中，物業(yè)出租及管理所帶來(lái)的營(yíng)收為120.29 億元，較上年同比增長(zhǎng)13.15%。物業(yè)出租和管理的營(yíng)收，絕大多數(shù)來(lái)自于新城商業(yè)吾悅廣場(chǎng)的貢獻(xiàn)。

除了流量金額上升之外，該業(yè)務(wù)的毛利率也達(dá)到70.17%，較上年增加0.27個(gè)百分點(diǎn)，利潤(rùn)水平進(jìn)一步增強(qiáng)。

目前新城控股在全國(guó)已經(jīng)布局了200家吾悅廣場(chǎng)，在已經(jīng)開業(yè)的173家當(dāng)中，有148座為公司自持的項(xiàng)目，有25座為管理輸出項(xiàng)目，超過1600萬(wàn)平方米的商業(yè)體量已經(jīng)在行業(yè)位居第三。

這其中，去年新開的吾悅廣場(chǎng)有15家，有7家為自持商業(yè)，另外8家為管理輸出的商業(yè)。

新城控股表示，預(yù)計(jì)明年還將有5座自持、管理輸出的商業(yè)項(xiàng)目將新開入市，并將商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入目標(biāo)瞄準(zhǔn)至140億元。

雖然自持商業(yè)仍是商業(yè)主力，但可以看出，管理輸出項(xiàng)目在新增業(yè)務(wù)的比重也在提升，這對(duì)于商管企業(yè)而言，能帶來(lái)更好的流動(dòng)性和利潤(rùn)率。

不僅商業(yè)體量在增加，吾悅廣場(chǎng)的出租率也達(dá)到一個(gè)較高水平。財(cái)報(bào)顯示，吾悅商管與超過3.2萬(wàn)家品牌商家的長(zhǎng)期緊密合作，保證整體商管出租率達(dá)到97.97%，在行業(yè)處于領(lǐng)先位置。

其中吉林、海南、貴州、福建、青海、甘肅等省共計(jì)11個(gè)成熟商業(yè)的出租率，達(dá)到100%滿租水平，在行業(yè)中也屬于較少比例的優(yōu)質(zhì)水平。

事實(shí)上，近年來(lái)受到整體環(huán)境影響，全國(guó)新開商業(yè)項(xiàng)目也呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，去年全國(guó)新開項(xiàng)目降至363個(gè)，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方也正在從“跑馬圈地”擴(kuò)規(guī)模的方式，轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸仄焚|(zhì)、重運(yùn)營(yíng)”的思路。這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方對(duì)消費(fèi)者需求，有著更深的洞察力和挖掘能力。

另一個(gè)顯著特征是，全國(guó)范圍內(nèi)低線城市單位商業(yè)面積遠(yuǎn)未飽和，消費(fèi)意愿也在走高，2024年低線城市新開業(yè)餐飲、文化娛樂、生活休閑商戶數(shù)同比增長(zhǎng) 47%、27%和 58%，三四線消費(fèi)需求的增長(zhǎng)紅利凸顯。

這與吾悅廣場(chǎng)重視二線以下商業(yè)市場(chǎng)的布局策略相吻合，從去年各地商業(yè)的毛利率表現(xiàn)來(lái)看，云南、陜西、貴州等地的吾悅廣場(chǎng)都處于較高水平，當(dāng)年毛利率增幅都超過10個(gè)百分點(diǎn)。疊加近年來(lái)國(guó)家大力促進(jìn)居民消費(fèi)，低線城市居民展現(xiàn)出的購(gòu)買力，也讓吾悅很好地接住了這波線下商業(yè)的客流增長(zhǎng)。

同時(shí)，吾悅廣場(chǎng)還抓住了商業(yè)的流量入口，搭建好會(huì)員體系，到去年末，吾悅廣場(chǎng)的會(huì)員人數(shù)達(dá)到4370萬(wàn)人，較上年末增加了32%。這一龐大的會(huì)員人數(shù)，不論對(duì)于新城的商業(yè)或是地產(chǎn)開發(fā)，都是頗具黏性的用戶人群。

銷售回款率達(dá)到102%，保證充?，F(xiàn)金流

在商管業(yè)務(wù)大力發(fā)展的同時(shí)，住宅開發(fā)業(yè)務(wù)仍是公司的支柱板塊。

財(cái)報(bào)顯示，去年新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約401.71億元，合同銷售面積約538.82萬(wàn)平方米，公司實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入金額1336.66億元，房地產(chǎn)開發(fā)銷售帶來(lái)的年度營(yíng)收額為760.41億元。

在“保交房”方面，新城控股去年完成10萬(wàn)套房屋的交付，交付面積達(dá)到1388.85萬(wàn)平方米，完成保交付任務(wù)。

面對(duì)波動(dòng)的市場(chǎng)行情，新城控股管理層認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展模式仍處于調(diào)整期，人口增量變化、住房觀念轉(zhuǎn)向、 房企經(jīng)營(yíng)模式變化等都將重構(gòu)。面對(duì)去年四季度逐漸回暖的居民購(gòu)房需求，市場(chǎng)正在呈現(xiàn)出階段性企穩(wěn)跡象。

值得注意的是，新城控股去年回款金額達(dá)到411億元，回款率達(dá)到102%，高于簽約金額，顯現(xiàn)出公司對(duì)現(xiàn)金回款的把握能力，為公司的穩(wěn)定的現(xiàn)金流提供了基礎(chǔ)。

同時(shí)，新城控股連續(xù)第7年保持正向的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，去年達(dá)到15.12億元，為公司持續(xù)發(fā)展預(yù)留空間。截至去年末，新城控股在手現(xiàn)金余額為102.96億，流動(dòng)資金較為充裕。

債務(wù)方面，公司去年凈負(fù)債率為52.44%，繼續(xù)保持較低水平。截至期末，公司期末融資余額為536.50億元，同比壓降34.29億元，公司合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債降至32.73億元，繼續(xù)持續(xù)降低債務(wù)水平。

對(duì)于今年的市場(chǎng)走勢(shì)，新城控股管理層認(rèn)為，房地產(chǎn)政策寬松基調(diào)或?qū)⒀永m(xù)，有望圍繞“促進(jìn)需求”和“優(yōu)化供給”繼續(xù)展開，公司將仍將繼續(xù)保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的原則，加強(qiáng)政策跟蹤與市場(chǎng)分析，不斷提升管理運(yùn)營(yíng)效率和化解風(fēng)險(xiǎn)能力，確保企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。