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（文/朱道義 編輯/馬媛媛）回首2024年，中國消費市場歷經(jīng)了一場靜水深流的顛覆性變革。聚焦到零售商業(yè)領域，行業(yè)在負重前行的復雜大環(huán)境中不斷動態(tài)調(diào)整，出現(xiàn)了一些結構性、趨勢性的重要變化。

從宏觀大環(huán)境來看，去年在多項促消費政策措施不斷加持的情況下，全國消費市場保持著一定程度的恢復態(tài)勢，但需求端的活力似乎仍沒有充分迸發(fā)，市場整體“體感”偏冷。據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2024年社會消費品零售總額487895億元，比上年增長3.5%，但低于5%的GDP同比增速。

商業(yè)地產(chǎn)方面，增量下行成為主導趨勢，存量項目的占比越來越大。一方面，這越發(fā)考驗著開發(fā)商與運營商的全周期管理能力和資產(chǎn)價值維護能力；另一方面，也讓商業(yè)更新，成為煥活城市面貌、推動城區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。故而，擁有豐富舊改經(jīng)驗和卓越經(jīng)營能力的商管公司，受到市場和資產(chǎn)方青睞。

而繼輕資產(chǎn)、TOD等概念在近兩年成為行業(yè)主流趨勢后，消費基礎設施REITs也在2024年迎來大爆發(fā)，這意味著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)“投融管退”的全鏈條操作正越發(fā)成熟，逐漸向國際頂尖水平接軌。

大形勢的變化，也折射出微觀經(jīng)濟行為的一些特征。消費者們不再滿足一站式的傳統(tǒng)基礎消費，而是對更多有趣新穎的生活方式有了追求，于是商業(yè)層面就和“公園+”、二次元、戶外潮流、非標街區(qū)等創(chuàng)新元素產(chǎn)生了諸多共創(chuàng)生態(tài)。

零售商業(yè)地產(chǎn)的格局加速洗牌，一些選手和商業(yè)形態(tài)消逝，但也有許多新鮮理念和商業(yè)模式迅速生長，成為推動行業(yè)進步的積極力量。本文，觀察者網(wǎng)從四個維度，回顧商業(yè)地產(chǎn)的2024年。

新開項目數(shù)量、體量均下探

可以發(fā)現(xiàn)的是，在宏觀經(jīng)濟低迷的大背景下，疊加招商困難、開業(yè)延期等現(xiàn)實挑戰(zhàn)，2024年商業(yè)項目的整體開業(yè)數(shù)量正持續(xù)下探，尤其是大體量項目的亮相頻次明顯放緩。

根據(jù)中指研究院最新發(fā)布的《2024中國商業(yè)地產(chǎn)市場年報》顯示，去年全國共新開業(yè)3萬方以上集中式商業(yè)370個，總建筑面積近3300萬平方米，與2023年相比開業(yè)節(jié)奏有所放緩。

此外，據(jù)零售商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)媒體贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)顯示，2024年全國新開業(yè)集中式商業(yè)項目430余個，新開業(yè)商業(yè)總體量約3400萬平方米。值得注意的是，贏商大數(shù)據(jù)的統(tǒng)計中，囊括了體量在3萬方以下的小微型項目，但開業(yè)項目的數(shù)量、體量均仍創(chuàng)下近十年新低，同比2023年分別下降17.58%、12.52%。

從地域分布來看，開業(yè)項目更加聚焦于上海、北京、深圳等經(jīng)濟發(fā)達、消費需求旺盛的高線城市。

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計，上海新開超40個商業(yè)項目，在全國范圍內(nèi)堪稱遙遙領先。其中，包括萬科廣場系3.0版商業(yè)作品——徐匯萬科中心、上海首個郵輪主題濱水商業(yè)綜合體——上海海上世界、印力于上海的“印象匯”產(chǎn)品線首作——浦發(fā)三林印象匯、英格卡在上海的首座薈聚——上海薈聚等知名項目。

從運營商來看，頭部企業(yè)成為增量市場的主力軍。其中，央國企的資源優(yōu)勢更加凸顯。如華潤萬象生活、招商商管、珠海萬達商管、印力集團等行業(yè)頭部企業(yè)等均有多個新項目在全國亮相，進一步鞏固了在商業(yè)地產(chǎn)領域的領先地位。

從體量來看，雖然市場上仍有北京超級合生匯、武漢SKP、長沙萬象城、上海薈聚、沈陽SUPER時尚奧萊、石家莊北國未來城、西安萬象城、西安薈聚等商業(yè)建筑面積超15萬方甚至20萬方的超大型項目登場，但主打“小而美、小而精”的小體量選手也正手握不少令人眼前一亮的非標創(chuàng)意理念，為市場帶來不可或缺的補充和點綴。

城市更新成為新風口

城市更新，是中國式現(xiàn)代化的重要載體，也是社會發(fā)展歷程中的一份“必答卷”。當商業(yè)地產(chǎn)進入存量時代，商業(yè)更新也成為涉及經(jīng)濟、商業(yè)、社會、環(huán)境等多個交叉領域的重點命題。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，全國3萬方以上已開業(yè)集中式商業(yè)總數(shù)超6600個，總建筑面積約5.8億平方米；五大城市群（長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游城市群）占比約60%，其中長三角、珠三角等東南沿海城市群內(nèi)的一二線城市及部分三線城市均有較多項目。

從政策背景來看，城市更新的字眼最早于2019年底的中央經(jīng)濟工作會議上被提出；2020年，“實施城市更新行動”首次寫入我國五年規(guī)劃；2021年，城市更新首次被寫入政府工作報告，住建部在21個市（區(qū)）開展第一批城市更新試點工作；2022年，從中央到各地城市更新政策密集發(fā)布，不斷為城市更新的開展構建良好的政策環(huán)境；2023年，從全國到各地的城市更新政策數(shù)量達到近幾年高峰；2024年，從中央到省級再到地級市城市更新政策持續(xù)發(fā)布，推動我國城市更新政策體系不斷完善。

而縱觀2024年各大城市入市的商業(yè)更新項目，飽含文脈的老街區(qū)、工業(yè)舊址、傳統(tǒng)或經(jīng)營不善的商業(yè)項目等要素，依然是商業(yè)煥新的主旋律。不過，城市和人一樣，都有自己的個性，所以各個城市的商業(yè)更新答卷往往也都千姿百態(tài)。

上海，對于城市更新的探索始于近10年前（2015年）。如今，一些歷史悠久、文化底蘊深厚的街區(qū)和老街，如金陵路、四川北路、武康路、七寶老街等已歷經(jīng)風貌保護與煥新。一些老建筑、老廠房也完成華麗轉身，上生新所二期（哥倫比亞鄉(xiāng)村俱樂部舊址+孫科別墅等多棟歷史建筑）、EKA·天物（舊海關的浦東工廠和上海航海儀器總廠的所在地）、上海A.F.A的ROJO藝文空間（前身為上海第十鋼鐵廠的歷史文物保護建筑）等典型案例都于2024年完成亮相，為城市空間注入新的活力，也保留了城市的記憶與文脈。

在蘇州古城，最著名、最熱鬧的觀前街商圈也于2024年初以嶄新姿態(tài)面世；在武漢，始建于1919年的城市級地標文保建筑武漢民眾樂園，也延續(xù)“戲碼頭”的百年基因，以時尚潮流思維為抓手進行改造，去年6月先行開放了中庭和圓堡塔樓部分。

公募消費REITS發(fā)行元年

2023年底，國內(nèi)翹盼數(shù)載的消費基礎設施REITs邁出了實質(zhì)性改變的一步。2024年，REITs市場也正式迎來了蓬勃發(fā)展的一年，從購物中心到奧特萊斯，再從奧特萊斯到農(nóng)貿(mào)市場，各類消費基礎設施REITs如雨后春筍般涌現(xiàn)。

2023年10月20日，證監(jiān)會公布《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》,自公布之日起施行。第五十條第（二）項修改為：“基礎設施資產(chǎn)支持證券是指依據(jù)《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務管理規(guī)定》等有關規(guī)定，以基礎設施項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付來源，以基礎設施資產(chǎn)支持專項計劃為載體，向投資者發(fā)行的代表基礎設施財產(chǎn)或財產(chǎn)權益份額的有價證券?；A設施包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等消費基礎設施，污染治理、信息網(wǎng)絡、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房、清潔能源等符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、投資管理法規(guī)等相關要求的其他基礎設施?！?

政策支持下，當月即有首批4只消費類基礎設施REITs獲批，2024年隨之成為公募消費REITs發(fā)行元年。

此后，按掛牌時間順序來看，2024年3月12日，華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實物美消費REIT率先在上交所上市，發(fā)行規(guī)模分別為10.68億元、9.53億元；2024年3月14日，華夏華潤商業(yè)REIT在深交所上市，該REIT在首批上市的三單消費基礎設施REITs中發(fā)行規(guī)模最大，達69.02億元；繼而是4月30日，中金印力消費REIT在深交所上市，募集規(guī)模為32.60億元。

8月16日，華安百聯(lián)消費REIT在上交所上市，募集規(guī)模為23.32億元；8月28日，華夏首創(chuàng)奧萊REIT在上交所上市，據(jù)悉，該產(chǎn)品擬募集規(guī)模為19.744億元，而實際發(fā)售比例配售前的總募集規(guī)模達70.785億元，是其擬募集規(guī)模的3.585倍，也顯示出市場對奧萊消費REIT產(chǎn)品的看好。

9月20日，華夏大悅城商業(yè)REIT在深交所上市，募集規(guī)模為33.23億元。據(jù)悉，大悅城商業(yè)REIT基金比例配售前認購金額超48億元，公眾發(fā)售認購倍數(shù)達2.73倍。

截至目前，已發(fā)行7只以零售商業(yè)基礎設施為底層資產(chǎn)的公募消費RETs。從2025年1月22日的股價表現(xiàn)來看，7只產(chǎn)品價格均高于發(fā)行價，漲幅最高的是嘉實物美消費REIT（+37.94%）和華夏首創(chuàng)奧萊REIT（+34.89%）。

值得關注的是，除了已上市的7單消費基礎設施REITs之外，華潤置地已開始為該REIT尋覓擴募資產(chǎn)。2024年12月4日晚間，華潤置地發(fā)布關連交易公告，擬向華潤信托、華威永盛收購華潤置地昆山公司49%股權，預計未來可作為消費類REITs擴募的優(yōu)質(zhì)資源儲備，進一步貢獻資產(chǎn)退出利潤及現(xiàn)金流。同時，據(jù)悉包括中海、凱德在內(nèi)的多家企業(yè)，也已經(jīng)通過了證監(jiān)會審核，進入到下一批消費REITs產(chǎn)品的上市隊伍之中。

2024年12月底，由上海交通大學上海高級金融學院，聯(lián)合東方證券、城創(chuàng)投資編制的《2024中國REITs市場發(fā)展白皮書》正式發(fā)布。文件聚焦了多層次的REITs市場建設，提出要通過逐步推動中國REITs內(nèi)部管理模式形成，追求REITs長期、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。