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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“相信美的置業(yè)的開發(fā)業(yè)務(wù)總有一天還會(huì)回到舞臺(tái)上來?！笔紫?cái)務(wù)官林戈說道。

8月19日，美的置業(yè)召開2024半年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，董事會(huì)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂、執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁王大在、執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戈出席會(huì)議。

會(huì)上，管理層介紹了2024年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，期內(nèi)美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)收入251.34億元，同比減少30.83%；毛利約23.21億元，同比下降51.6%;公司擁有人應(yīng)占溢利約3.76億元，同比減少51.94%;公司擁有人應(yīng)占核心凈利潤約4.19億元，同比下降51.1%。

為應(yīng)對(duì)業(yè)績(jī)下滑壓力、減少負(fù)債及與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的重資產(chǎn)屬性相關(guān)信用風(fēng)險(xiǎn)，美的置業(yè)將房開業(yè)務(wù)重組，接著通過實(shí)物分派方式從集團(tuán)剝離。

“但這并不意味著美的置業(yè)放棄了這個(gè)行業(yè)。”首席財(cái)務(wù)官林戈直言，無論是大股東還是經(jīng)營團(tuán)隊(duì)，美的置業(yè)對(duì)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)既然保持著信心，只不過現(xiàn)在在應(yīng)對(duì)特殊的階段的周期交替的過程當(dāng)中，不能用過去常規(guī)的應(yīng)對(duì)方案去過度過這一個(gè)危機(jī)，所以美的置業(yè)采用了一個(gè)非常規(guī)的特殊的重組方案?！?

償債壓力較小

不可否認(rèn)的是，受行業(yè)出清和轉(zhuǎn)型影響，美的置業(yè)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)并不理想。

2024上半年，美的置業(yè)及其附屬公司連同其合營企業(yè)和聯(lián)營公司的合同銷售金額約202.1億元，同比下降50.17%；確認(rèn)銷售總面積為227.7萬平方米，較2023年同期的339.1萬平方米下降32.9%。

受確認(rèn)銷售面積減少，美的置業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)有所下滑。數(shù)據(jù)顯示，2024上半年，美的置業(yè)物業(yè)開發(fā)及銷售241.05億元，同比減少32.04%。

需要指出的是，在開發(fā)業(yè)務(wù)下滑之際，美的置業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)投資及營運(yùn)卻顯現(xiàn)出強(qiáng)大的韌性。

以物業(yè)管理服務(wù)舉例，2024上半年，美的置業(yè)物業(yè)管理服務(wù)8.4億元，同比增加15.89%，主要由于合約管理的物業(yè)建筑面積上升所致。

數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，美置服務(wù)服務(wù)合約面積9218萬平方米，第三方業(yè)務(wù)占比達(dá)20%。報(bào)告期內(nèi)，非住宅業(yè)態(tài)合約面積約1100萬㎡，合約收入約3.2億。另外，借助控股股東的強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)鏈資源優(yōu)勢(shì)，物管業(yè)態(tài)從住宅業(yè)務(wù)延伸至產(chǎn)業(yè)園區(qū)、醫(yī)療康養(yǎng)等領(lǐng)域。

王大在指出，未來物管服務(wù)要繼續(xù)發(fā)力核心業(yè)務(wù)即住宅核心業(yè)務(wù)，基于強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈資源優(yōu)勢(shì)，讓服務(wù)管理延伸到產(chǎn)業(yè)園區(qū)、醫(yī)療、康養(yǎng)等等多元化賽道，繼續(xù)優(yōu)化提升住宅項(xiàng)目的客戶服務(wù)體驗(yàn)的同時(shí)，把醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園服務(wù)的第二賽道繼續(xù)進(jìn)行很好的拓展和延伸，強(qiáng)化核心競(jìng)爭(zhēng)力。

另值得一提的是，憑借穩(wěn)健基本面、財(cái)務(wù)審慎的優(yōu)勢(shì)，美的置業(yè)是業(yè)內(nèi)為數(shù)不多獲得融資的房企。

于報(bào)告期末，美的置業(yè)累計(jì)發(fā)行三期共計(jì)人民幣41.2億元中期票據(jù)，有息負(fù)債總量為人民幣371.0億元，較上年同期下降人民幣66.6億元。凈負(fù)債率為50.1%，現(xiàn)金短債比1.26，扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率67.8%，三道紅線保持綠檔。加權(quán)平均融資成本為4.54%，繼續(xù)保持低位水平。

與此同時(shí)，美的置業(yè)主動(dòng)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。截至報(bào)告期末，公司一年內(nèi)到期有息負(fù)債人民幣90.8億元，月均還債僅人民幣7.6億元。報(bào)告期內(nèi)，現(xiàn)金總量135億元，償債壓力較小。

股權(quán)重組

“行業(yè)目前處于出清和轉(zhuǎn)型的交織期，可以說是非常困難。”首席財(cái)務(wù)官林戈表示，為度過這一危機(jī)，美的置業(yè)采用了一個(gè)非常規(guī)的特殊的重組方案?！?

6月24日，美的置業(yè)發(fā)布公告稱，公司將進(jìn)行股權(quán)重組，將全資持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)線從上市公司重組至控股股東，股權(quán)重組方式采用了香港資本市場(chǎng)常見的實(shí)物方式分派。

即美的置業(yè)計(jì)劃對(duì)其房地產(chǎn)開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)（房開業(yè)務(wù)）進(jìn)行內(nèi)部重組，即將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)從上市公司業(yè)務(wù)中剝離，將重心轉(zhuǎn)移到輕資產(chǎn)模式，專注經(jīng)營性業(yè)務(wù)，包括物業(yè)管理、商業(yè)物業(yè)投資與運(yùn)營以及房地產(chǎn)科技。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向觀察者網(wǎng)表示，把房開業(yè)務(wù)從本集團(tuán)剝離將可減少本集團(tuán)的負(fù)債和與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的重資產(chǎn)屬性相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn)，并為股東提供變現(xiàn)其在本公司部分投資的選擇權(quán)，減少其與本公司股份相關(guān)的房開業(yè)務(wù)投資風(fēng)險(xiǎn)。

劉水進(jìn)一步指出，將重心轉(zhuǎn)移到輕資產(chǎn)模式，實(shí)現(xiàn)更高的利潤率（與房開業(yè)務(wù)相比），并減少其在房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性風(fēng)險(xiǎn)敞口。

美的置業(yè)方面表示，此舉是為降低債務(wù)水平及信用風(fēng)險(xiǎn)、業(yè)務(wù)模式重心轉(zhuǎn)移至輕資產(chǎn)屬性并保留集團(tuán)價(jià)值重估，未來將構(gòu)建圍繞房地產(chǎn)開發(fā)全價(jià)值鏈的低杠桿、輕資產(chǎn)的綜合實(shí)力，持續(xù)探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

據(jù)悉，美的置業(yè)擬將房開業(yè)務(wù)重組到附屬公司（“私人公司”），后將私人公司股權(quán)以實(shí)物形式向全體股東進(jìn)行分派，同時(shí)提供現(xiàn)金替代方案即每股5.9港元，現(xiàn)金替代的市盈率為20.82倍，遠(yuǎn)高于市場(chǎng)可比公司，且較6月23日公告前最后交易日收市價(jià)每股3.75港元溢價(jià)57.3%。

經(jīng)重組后，房開業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)線整體上移，由美的控股直接負(fù)責(zé)。同時(shí)，美的置業(yè)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)保持不變，繼續(xù)承接控股股東所持房開資產(chǎn)的全鏈條開發(fā)管理，為其提供代建、銷售、物業(yè)等一系列服務(wù)。

重組完成后，美的置業(yè)將構(gòu)建“開發(fā)代建+物管服務(wù)+資產(chǎn)運(yùn)營+房地產(chǎn)科技”的業(yè)務(wù)模式，業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)并未發(fā)生改變，且將更聚焦于民生實(shí)業(yè)，以低杠桿、輕資產(chǎn)的方式繼續(xù)深耕房地產(chǎn)開發(fā)全價(jià)值鏈。

關(guān)于重組后上市平臺(tái)的營收目標(biāo)，管理層透露，未來上市平臺(tái)營收目標(biāo)復(fù)合增長不低于25%，凈利潤率復(fù)合增長不低于20%。其中，物管服務(wù)業(yè)務(wù)未來3年的規(guī)模會(huì)有不低于10%的增長，同時(shí)公司還會(huì)保持行業(yè)內(nèi)有競(jìng)爭(zhēng)力的派息政策。