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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）8月6日，綠城經(jīng)過(guò)約33分鐘的激烈競(jìng)爭(zhēng)成功競(jìng)得徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊，最終成交價(jià)格48.048億元，樓板價(jià)131045元/平方米，溢價(jià)率30%，刷新了全國(guó)住宅的最高單價(jià)。

觀(guān)察者網(wǎng)了解到，徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，共有7家房企參與競(jìng)爭(zhēng)，分別是保利發(fā)展、招商徐匯城投聯(lián)合體、中海西岸集團(tuán)聯(lián)合體、華潤(rùn)置地、宸嘉、綠城、越秀象嶼聯(lián)合體。

競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)，當(dāng)主持人宣布增價(jià)幅度為200萬(wàn)元后，保利發(fā)展和招商徐匯城投聯(lián)合體便開(kāi)始了纏斗，雙方你來(lái)我往先后出價(jià)，僅經(jīng)過(guò)7輪叫價(jià)增價(jià)幅度就上升至500萬(wàn)元，后在第14輪競(jìng)價(jià)后增價(jià)幅度來(lái)到了1000萬(wàn)元，在26輪后增價(jià)幅度來(lái)到了2000萬(wàn)元。

需要指出的是，此時(shí)距離地塊開(kāi)拍不過(guò)10分鐘時(shí)間。

直至第33輪，新面孔才有所增加，宸嘉、綠城也開(kāi)始積極競(jìng)價(jià)，地塊爭(zhēng)奪演變成了保利發(fā)展、招商徐匯城投聯(lián)合體、綠城和宸嘉之間的競(jìng)爭(zhēng)。

關(guān)鍵的幾個(gè)節(jié)點(diǎn)上，第42輪綠城直接加價(jià)至42億元，47輪招商徐匯城投聯(lián)合體加價(jià)至43億元，52輪綠城繼續(xù)叫價(jià)至44億元。此后，房企競(jìng)價(jià)速度變快，57輪招商徐匯城投聯(lián)合體繼續(xù)加價(jià)至45億元，62輪宸嘉加價(jià)至46億元，67輪綠城加價(jià)至47億元，招商徐匯城投聯(lián)合體在72輪最后一擊直接叫到了48.048億元的最高限價(jià)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，盡管市場(chǎng)情緒熱度高，參與度較高，但叫價(jià)過(guò)程房企都很理性，加價(jià)幅度調(diào)高馬上應(yīng)價(jià)速度放緩。最后經(jīng)過(guò)72輪鏖戰(zhàn)，到了最高限價(jià)，進(jìn)入搖號(hào)階段。

按照規(guī)定，如果報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)，將會(huì)采取搖號(hào)確定地塊歸屬。最后，該地塊被綠城搖中，成交價(jià)格48.048億元，樓板價(jià)13.1萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率30%。

豪宅基因已鎖定

和所有地王項(xiàng)目一樣，斜土街道xh128D-07地塊地理位置優(yōu)越，其位于徐匯濱江板塊，雖非一線(xiàn)臨江地塊，但能擁有一線(xiàn)江景視角，且是該板塊核心區(qū)域的唯一一塊住宅用地。與此同時(shí)，該地塊背靠徐匯濱江金融城，緊挨匯元璽、御江廷、香港置地啟元等豪宅項(xiàng)目。

值得一提的是，即使在市場(chǎng)下行期間，這些項(xiàng)目仍取得了傲人的成績(jī)。

以匯元璽舉例，2023年11月，匯元璽一批次推出414套房源，均價(jià)130414元/平方米，認(rèn)購(gòu)率263%；2024年3月，匯元璽二批次48套房源入市，均價(jià)133599元/平方米，認(rèn)購(gòu)率高達(dá)485%。

御江廷2022年12月的認(rèn)購(gòu)率也達(dá)到了331%。?這一數(shù)據(jù)反映了御江廷項(xiàng)目在市場(chǎng)上的受歡迎程度，?其中323套房源吸引了1069組認(rèn)購(gòu)，?最終有669組成功入圍，?入圍分?jǐn)?shù)達(dá)到了92.75分。?

這些豪宅項(xiàng)目在市場(chǎng)上的火爆程度也是房企爭(zhēng)奪斜土街道xh128D-07地塊的原因之一。盧文曦指出，徐匯濱江一直是高端項(xiàng)目扎堆區(qū)域，推出的產(chǎn)品幾乎都受到熱賣(mài)，這將幫助房企迅速回收資金，?減少資金占用成本，?提高資金使用效率。

“隨著地塊越來(lái)越少，靠近江水的地塊幾乎快沒(méi)有了。”盧文曦坦言，這次推出的地塊就在啟元和匯元璽中間，雖然江景看的不全面，但距離徐匯濱江已經(jīng)足夠近，稀缺性不言而喻。

盧文曦進(jìn)一步指出，還有一點(diǎn)很重要，那就是該地塊技術(shù)上不設(shè)定中小套型比例，“豪”的基因已經(jīng)鎖定。與此同時(shí)，徐匯濱江豪宅氛圍越來(lái)越濃厚，商業(yè)配套越來(lái)越齊全，居住舒適度和便利度顯著提升，市場(chǎng)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。

另值得一提的是，該地塊原為小米總部地塊。2021年10月，小米的間接全資附屬公司謐空間（上海）信息科技有限公司以15.5億元拿下該地塊，彼時(shí)該地塊為商業(yè)辦公用地，小米計(jì)劃將其打造為公司上?？偛?。

今年5月，該地塊因久未開(kāi)發(fā)等原因被政府收回，還由商辦混合用地調(diào)整為三類(lèi)住宅組團(tuán)用地，于8月7日入市交易。據(jù)上海土地交易市場(chǎng)官微消息，斜土街道xh128D-07地塊設(shè)置了限價(jià)，土拍起拍價(jià)36.96億，最高限價(jià)48.048億，最高溢價(jià)率約30%，起拍樓板價(jià)10.08萬(wàn)/平方米。

事實(shí)上，即使該地塊底價(jià)成交，也將憑借10.08萬(wàn)/平方米的樓板價(jià)拿下單價(jià)地王的位置。據(jù)悉，上一個(gè)單價(jià)地王項(xiàng)目為2016年8月成交的靜安區(qū)中興社區(qū)N070202單元332-01-A、333-01-A地塊，融信以110.1億拿下，成交樓板價(jià)10.03萬(wàn)每平方米。

連拿兩宗優(yōu)質(zhì)地塊

除了斜土街道xh128D-07地塊，綠城還拿下了上海市虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)街道HK0017-18、HK0017-21、HK0018-31地塊，也是今日上海土拍的另一個(gè)熱門(mén)地塊。

據(jù)上海土地交易市場(chǎng)官微消息，8月7日上海共有5宗地塊入市交易，分別位于浦東新區(qū)、虹口區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、徐匯區(qū)，總出讓面積11.56萬(wàn)方，總建筑面積25.55萬(wàn)方，總起價(jià)97.7億元。

上午成功出讓4宗地塊，攬金61.4億元，其中3宗土地底價(jià)成交，分別是上海奉賢新城上江南置業(yè)有限公司以底價(jià)競(jìng)得奉賢區(qū)奉賢新城11單元A02C-03地塊，成交價(jià)25.5億元；上海保利建錦城市發(fā)展有限公司以底價(jià)競(jìng)得青浦區(qū)重固鎮(zhèn)福店路東側(cè)36a-01地塊，成交價(jià)4.28億元；上海浦東土地控股（集團(tuán)）有限公司底價(jià)競(jìng)得浦東新區(qū)北蔡楔形綠地C06-01地塊，成交價(jià)19.62億元。

上午唯一一宗溢價(jià)地塊被綠城競(jìng)得，最終成交價(jià)12億元，溢價(jià)率6.48%，樓面價(jià)48447元/平方米。

公開(kāi)資料顯示，虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)街道HK0017-18、HK0017-21、HK0018-31地塊四至范圍為：東至HK0018-02地塊,南至HK0017-22地塊,西至HK0017-22地塊,北至萬(wàn)安路，土地用途為普通商品房，出讓面積1.02公頃，HK0017-18地塊容積率2.25，HK0017-21、HK0018-31地塊容積率為2.5。

盧文曦表示，綠城今天是大贏家，上午拿下虹口地塊，下午又拿徐匯濱江地塊?！熬G城連拿2塊市區(qū)的重要地塊，在上海補(bǔ)倉(cāng)相當(dāng)積極，這兩幅地塊也符合綠城走高端路線(xiàn)的品性，期待其未來(lái)在上海的營(yíng)收會(huì)有較大表現(xiàn)?！?

另外，從上午拍賣(mài)的四塊地塊結(jié)果不難看出，房企拿地還是相當(dāng)保守，拿地房企也多為國(guó)、央企，今日兩次溢價(jià)拿地的綠城背后大股東是中交，和央企有千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。

盧文曦指出，從幾塊地表現(xiàn)可以看出，上海土地市場(chǎng)分化依舊嚴(yán)重，只有重點(diǎn)地塊可以獲得重點(diǎn)投入。當(dāng)然，從未來(lái)趨勢(shì)也可以看出，這些獲得關(guān)注的地塊必定會(huì)堆高土地價(jià)格，但也會(huì)激發(fā)開(kāi)發(fā)商用心做產(chǎn)品，最后實(shí)現(xiàn)價(jià)和質(zhì)的同步提升。