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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）房地產(chǎn)持續(xù)下行大背景下，作為優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企代表，龍湖成績(jī)單依舊不俗。

3月22日，龍湖集團(tuán)發(fā)布2023年全年業(yè)績(jī)：全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1807.4億元，股東應(yīng)占溢利為128.5億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后之股東應(yīng)占核心溢利113.5億元。

值得一提的是，憑借龍湖天街等眾多大型商業(yè)項(xiàng)目提供的穩(wěn)定現(xiàn)金流，企業(yè)2023年運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入248.8億元，同比增長(zhǎng)5.7%。

龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)陳序平在業(yè)績(jī)會(huì)上直言：“盡管這些商業(yè)項(xiàng)目收入占總營(yíng)收的比重僅14%，卻貢獻(xiàn)了全年超過(guò)60%的凈利潤(rùn)，成為龍湖集團(tuán)順利‘穿越周期’的壓艙石?！?

截至2023年底，龍湖集團(tuán)開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目總共有88座，“2024年我們計(jì)劃還將新開(kāi)業(yè)14座，其中8座重資產(chǎn)，6座輕資產(chǎn)，意味著到2024年龍湖開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目將超過(guò)100個(gè)，我們自己內(nèi)部叫‘百 MALL’時(shí)代?！标愋蚱奖硎尽?

“聚焦高能級(jí)城市，嚴(yán)守投資刻度”

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)方面，受行業(yè)大環(huán)境影響，龍湖去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1558.6億元，交付物業(yè)14萬(wàn)套，總建筑面積1070.8萬(wàn)平方米，其中20%實(shí)現(xiàn)提前一個(gè)月以上交付，但開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率也下降至11.0%。

報(bào)告期內(nèi)，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同銷售1734.9億元，銷售回款率超100%，穩(wěn)定基本盤面。分區(qū)域看，長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、西部、華南及華中區(qū)域銷售金額在全集團(tuán)占比分別為28.9%、21.8%、28.4%、11.8%及9.1%。其中，一二線城市銷售占比達(dá)95%。

投資方面，龍湖也是目前少數(shù)幾家尚有余力在公開(kāi)市場(chǎng)拿地的民營(yíng)房企之一，全年累計(jì)新增31幅新地，分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等17個(gè)城市。新增土地儲(chǔ)備總建筑面積為368萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為266萬(wàn)平方米，總貨值770億，平均溢價(jià)率8%。

截至2023年12月底，本集團(tuán)的土地儲(chǔ)備合計(jì)達(dá)4539萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為3236萬(wàn)平方米，77%的貨值集中在高能級(jí)城市和價(jià)值區(qū)域。

不過(guò)，面對(duì)2024年依舊冷峻的土地市場(chǎng)，龍湖目前并無(wú)明確拿地目標(biāo)。集團(tuán)執(zhí)行董事兼高級(jí)副總裁張旭忠在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，龍湖今年依然會(huì)嚴(yán)守投資刻度，優(yōu)中選優(yōu)。在城市選擇方面，會(huì)聚焦在一二線等一些高能級(jí)城市，同時(shí)也會(huì)密切關(guān)注政策和市場(chǎng)變化。

張旭忠指出，從去年開(kāi)始，頭部房企的拿地的策略基本已趨同，導(dǎo)致一二線城市尤其是核心區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，毛利率也不斷被壓縮。不過(guò)其中依然不乏獲取優(yōu)質(zhì)地塊的投資機(jī)會(huì)。

2024年至今，龍湖分別在西安與佛山以底價(jià)摘得兩宗宅地。

經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)占比超60%，利潤(rùn)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

不同于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的日益萎縮，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)提供的穩(wěn)定現(xiàn)金流，是保障龍湖有條不紊轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵所在。

其中，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)板塊2023年全年不含稅租金收入為129.4億元，同比增長(zhǎng)8.9%。

具體來(lái)看，商業(yè)投資2023年租金收入同比增長(zhǎng)9%至102.8億元，全年如期新增運(yùn)營(yíng)12座商場(chǎng)，其中7座為輕資產(chǎn)，持續(xù)深化在核心城市的網(wǎng)格化布局。期末出租率96.2%，較期初提升3個(gè)百分點(diǎn)。

截至2023年12月底，龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國(guó)20座城市，累計(jì)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)達(dá)88座，運(yùn)營(yíng)總建面為797萬(wàn)平方米（含車位總建筑面積為1028萬(wàn)平方米），合作品牌超6600家，戰(zhàn)略合作品牌超400家。

2024年，龍湖計(jì)劃新開(kāi)業(yè)14座商業(yè)中心。也就是說(shuō)，預(yù)計(jì)今年龍湖商業(yè)項(xiàng)目將突破100座。

陳序平指出，“百M(fèi)ALL”時(shí)代龍湖首先要做的是，對(duì)新開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目，進(jìn)行明確的產(chǎn)品分級(jí)，為每個(gè)項(xiàng)目定檔定級(jí)，實(shí)行“一店一策”的差異化管理，滿足不同客戶的購(gòu)物需求；同時(shí)存量項(xiàng)目也要進(jìn)行改造，使之成為提升商業(yè)業(yè)績(jī)的一大抓手。

長(zhǎng)租公寓航道聚焦資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率提升，持續(xù)貢獻(xiàn)租金和盈利。得益于行業(yè)利好政策的支持及數(shù)智化、精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)管理能力，長(zhǎng)租公寓品牌龍湖冠寓穩(wěn)步發(fā)展，累計(jì)已開(kāi)業(yè)12.3萬(wàn)間房源。

在業(yè)務(wù)發(fā)展的同時(shí)，冠寓精耕產(chǎn)品和服務(wù)，不斷升級(jí)租住體驗(yàn)，開(kāi)業(yè)6個(gè)月及以上房源的出租率提升至96.4%，租金收入同比增長(zhǎng)6%至25.5億元，盈利能力行業(yè)領(lǐng)先。

以物業(yè)管理、智慧營(yíng)造為主的服務(wù)業(yè)務(wù)不含稅收入為119.4億元，同比增長(zhǎng)2.4%。毛利率為31%，較上年同期提升2個(gè)百分點(diǎn)。

憑借高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、多業(yè)態(tài)的服務(wù)能力，龍湖智創(chuàng)生活的物業(yè)管理業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，期內(nèi)總收入達(dá)102.8億元。

此外，龍湖“龍智造”品牌發(fā)布一年以來(lái)，綜合實(shí)力已躋身代建行業(yè)前列。2023年，龍湖龍智造實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入19.7億元（合并抵消前），五大業(yè)務(wù)飛輪協(xié)同，為客戶提供高品質(zhì)解決方案。

“將提前償還部分2025年到期債務(wù)”

財(cái)務(wù)安全方面，截至2023年末，龍湖集團(tuán)的綜合借貸總額為1926.5億元，同比下降7.4%；平均借貸成本為4.24%，保持行業(yè)低位；負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，平均貸款年限為7.85年，進(jìn)一步拉長(zhǎng)；在手現(xiàn)金604.2億元，凈負(fù)債率為55.9%，現(xiàn)金短債倍數(shù)為2.25倍，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率60.4%，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)。

基于戰(zhàn)略合作銀行的持續(xù)信任與支持，截至2023年末，龍湖集團(tuán)總借貸內(nèi)的銀行融資占比達(dá)77%；外幣借貸額占比降至17.7%，100%掉期，完全規(guī)避匯兌風(fēng)險(xiǎn)。

值得一提的是，2023年作為龍湖提出“高質(zhì)量發(fā)展”的第一個(gè)年頭，即實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額回正目標(biāo)，全集團(tuán)合計(jì)凈流入35億元，為主動(dòng)壓降負(fù)債規(guī)模、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)提供新的活水。

陳序平分析稱，過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展依賴于高杠桿、高規(guī)模、高周轉(zhuǎn)，但“舊模式”的隱患在于銷售規(guī)模與負(fù)債強(qiáng)掛鉤，因此一旦銷售受阻，就有大量房企出險(xiǎn)。2023年龍湖提出“高質(zhì)量發(fā)展”模式，首要任務(wù)即“經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正”，要求集團(tuán)旗下5個(gè)航道均實(shí)現(xiàn)正凈現(xiàn)金流，這樣才能保證集團(tuán)有息負(fù)債穩(wěn)步下降，而不是被動(dòng)依靠地出讓資產(chǎn)降負(fù)債。

此外，龍湖首席財(cái)務(wù)官趙軼表示，今年龍湖將繼續(xù)壓降負(fù)債，今年年內(nèi)到期的債務(wù)只有100多億元，其中國(guó)內(nèi)信用債券約60億元，會(huì)在5月、7月、8月、12月到期，目前已全額備妥5月到期境內(nèi)公司債兌付資金。同時(shí)，龍湖今年還將有序提前歸還2025年到期部分債務(wù)，令債務(wù)結(jié)構(gòu)更加合理。